【正文】 目合計(jì)123456住宅1417311541709274135605009別墅462045060091210741584商業(yè)用房2717341420578588790合計(jì)2151019452729423152227383(四)項(xiàng)目利潤估算項(xiàng)目土地增值稅估算表如表13所示，增值率0，增值稅率0；項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算如表14所示；項(xiàng)目稅后利潤測算如表15所示，項(xiàng)目稅后利潤總額為1400萬元。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及投資利潤率。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表117所示。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(表16及表17)(全部投資及表自有資金)計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%基準(zhǔn)收益率ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。%，故基準(zhǔn)收益表ic取為7%，由表117計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資和自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：625萬元自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：688萬元本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。是靜態(tài)指標(biāo)。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。表19 資金來源與運(yùn)用表(財(cái)務(wù)平衡表) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561資金來源33865202550295943740955917668銷售收入2151019452729423152227383自有資金5093202501500156800貸款(含利息)7262308417141810369285其它收入00000002資金運(yùn)用27372202540734399518153736321建設(shè)投資16976202538203948450226810建設(shè)期借款利息126284214310369285營業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅0000000所得稅6896287136167237償還借款本息7262186953933盈余資金649309561544242821813474累計(jì)盈余資金09563200492851466493八、項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。(一)盈虧平衡分析盈虧平衡分析即保本點(diǎn)分析，從盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量和以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)兩方面測算。（單位產(chǎn)品價(jià)格單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金）=6617247。247。）=158877(平方米)盈虧平衡點(diǎn)=（158877247。（銷售單價(jià)單位產(chǎn)品稅金）100%=16976247。(21510247。)100%=84%以上測算表明：該項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)76%銷售房源數(shù)量為158877平方米，即當(dāng)該項(xiàng)目銷售面積達(dá)158877平方米時(shí)即可保本；以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)為84%時(shí)，即銷售價(jià)格降至目前水平的84%時(shí)即可保本。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)。計(jì)算結(jié)果詳見下表。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)建安工程費(fèi)的有效控制，仍然是十分必要而且重要的。對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益會(huì)產(chǎn)生較大影響。九、對(duì)該項(xiàng)目第一期單獨(dú)進(jìn)行分析X花園整體開發(fā)規(guī)模大，周期長，不確定性因素較多，若不能正常進(jìn)行，則有中斷的可能性。第一期首先開發(fā)B組團(tuán)住宅43710㎡、D組團(tuán)別墅10000㎡、㎡，㎡，共62710㎡，%。(一)開發(fā)成本X花園土地總成本為：2025萬元?jiǎng)t第一期應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀緸?025%=579萬元表4 建安成本費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)工程量(㎡)金額(萬元)1土建及裝飾工程費(fèi)4406271027592水電暖安裝工程費(fèi)90627105653小計(jì)530627103324 (3)建安工程費(fèi)合計(jì)：2759+565=3324(萬元)(1)規(guī)劃管理費(fèi)：62710㎡2元/㎡=13萬元(2)地質(zhì)勘探費(fèi)：62710㎡㎡=3萬元(3)設(shè)計(jì)費(fèi)：62710㎡8元/㎡=50萬元(4)圖紙審核費(fèi)：62710㎡1元/㎡=6萬元(5)預(yù)算編制費(fèi)：3324萬元‰=5萬元(6)決算審定費(fèi)：3324萬元‰=5萬元(7)工商簽證費(fèi)：3324萬元247。(三)投資成本費(fèi)用估算匯總表(表7)表7 投資成本費(fèi)用估算匯總表成 本 項(xiàng) 目總額/萬元(一)土地成本579(二)建安工程費(fèi)3324(三)前期工程費(fèi)及期間稅費(fèi)278(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)396(五)公建配套費(fèi)80(六)不可預(yù)見費(fèi)41(七)開發(fā)費(fèi)用158(八)投資總額合計(jì)4856(四)資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道:一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)總投資(不含貸款利息)共計(jì)4856萬元，開發(fā)項(xiàng)目自有資金按總投資的30%計(jì)算，需自有資金1457萬，貸款投入3000萬元，剩余投入為預(yù)售房收入。銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，開發(fā)建設(shè)完成后分三次還本付息。具體還本付息計(jì)劃詳見表9“貸款還本付息估算表”。六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算(一)銷售單價(jià)的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定多層住宅平均售價(jià)為880元/㎡，別墅平均售價(jià)為1500元/㎡，商業(yè)用房平均售價(jià)為1580元/㎡，分期分批推出。(二)銷售總收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入(單價(jià)按均價(jià)考慮)如表10所示。本項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，建設(shè)期1年，開發(fā)過程中，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在完工兩年后全部售完。(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一期別墅；B2——二期別墅；B3——三期別墅；C1——一期商鋪；C2——二期商鋪；C3——三期商鋪)表11 銷售收入分期按比例測算表銷 售 計(jì) 劃分年度銷售金額(萬元)年份銷 售比 例銷售面積(㎡)23456合計(jì)210%A1A1：437138564910%B1B1：100015010%C1C1：720114330%A1A1：131131154194530%B1B1：300045030%C1C1：341440%A1A1：174841539259440%B1B1：400060040%C1C1：2878455520%A1A1：8742769129620%B1B1：200030020%C1C1：227合計(jì)100%6491945259412966484表12 各年銷售收入與預(yù)測匯總表 單位：萬元項(xiàng) 目合計(jì)123456住宅384738511541539769別墅1500150450600300商業(yè)用房1137114341455227合計(jì)6484649194525941296(四)項(xiàng)目利潤估算項(xiàng)目土地增值稅估算表如表13所示，增值率0，增值稅率0；項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算如表14所示；項(xiàng)目稅后利潤測算如表15所示，項(xiàng)目稅后利潤總額為562萬元。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及投資利潤率。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表117所示。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(表16及表17)(全部投資及表自有資金)計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%基準(zhǔn)收益率ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。%，故基準(zhǔn)收益表ic取為7%，由表117計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資和自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：327萬元自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：323萬元本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。是靜態(tài)指標(biāo)。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。表19 資金來源與運(yùn)用表(財(cái)務(wù)平衡表) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561資金來源11373銷售收入6484649194525941296自有資金1457579572306貸款(含利息)3432308417211660其它收入2資金運(yùn)用9354建設(shè)投資48565793572705建設(shè)期借款利息4328417211660營業(yè)稅3573610714371土地增值稅所得稅277288311155償還借款本息34321172111611443盈余資金20194累計(jì)盈余資金562十、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)小康型安居工程是我國實(shí)施的重大住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目?！靶】挡恍】?，關(guān)鍵看住房”?！叭伺c自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，是商品房今后發(fā)展的趨勢。因此，從這個(gè)意義上講，該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)周圍的公園，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭創(chuàng)造一個(gè)寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。十二、結(jié)論與建議(一)評(píng)估結(jié)論通過上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，X花園的開發(fā)建設(shè)具有良好的社會(huì)效益與市場前景；符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，商品住宅結(jié)構(gòu)合理，住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)市場定位較準(zhǔn)確。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。若條件允許，應(yīng)適當(dāng)提高建筑容積率，增加商業(yè)用房比例，使該項(xiàng)目獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議：，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。鑒于X市目前及今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)市場的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在激烈的市場競爭中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求有一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。、電、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題