【正文】 發(fā)還只是起步階段，投資購(gòu)買(mǎi)南昌 市 的房產(chǎn)有很大的投資獲利空間； ③ 南昌 市 環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧?kù)o，湖泊眾多，空氣清新，沒(méi)有都市的喧囂，好似世外桃源，是都市人休閑度假的好去處； ④ 由于較低的房屋單價(jià)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以擴(kuò)大套房的建筑面積，這樣消費(fèi)者既可以獲得大面積的住房使用面積，又可以獲得更大面積的小區(qū)活動(dòng)空間；擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受。 商業(yè)建筑的供應(yīng)分析： 32 項(xiàng)目的商業(yè)部分在政府的大力支持下專(zhuān)門(mén)用于汽配的招商，形成商業(yè)汽配一條街?？梢?jiàn)，項(xiàng)目商業(yè)部分的建設(shè)和招商完全符合市場(chǎng)的需求，是可行的。多 為在南昌市內(nèi)有較穩(wěn)定工作，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，想要在南昌市安家落戶(hù)的人群。 商鋪的需求分析： 33 項(xiàng)目的商業(yè)部分做成汽配一條街，隨著南昌市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)增加了南昌 市內(nèi)的交通流動(dòng)量，也增加了對(duì)公共配套的需求，汽配市場(chǎng)的需求逐漸大于供給，可見(jiàn)汽配一條街的規(guī)劃符合南昌 市 市場(chǎng)需求。 南昌 市 內(nèi)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房，有南昌市區(qū)和南昌 市 大量的房地產(chǎn)剛性需求作支撐，房地產(chǎn)前景十分可觀；南昌 市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升趨勢(shì)，剛性需求偏向于南昌 市 這樣的低價(jià)房，投資者偏向于低價(jià)有投資空間的房產(chǎn)；南昌 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方都有需求，因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能增加南昌 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，促進(jìn)南昌 市 的建設(shè)，為居民提供良好的居住空間， 34 既符合市場(chǎng)需求又能加大南昌 市 的基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)。因此，項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售不成問(wèn)題，商鋪部分的招商也符合市場(chǎng)需求。 （二）目標(biāo)消費(fèi)群體及價(jià)格定位 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體： 根據(jù)南昌 XX發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會(huì)簽訂的 XX商品房團(tuán)購(gòu)合作合同，本項(xiàng)目一經(jīng)竣工驗(yàn)收，住宅部分除南昌 XX發(fā)展有限公司自留 10套住宅外，其余住宅能全部銷(xiāo)售給南昌印鈔廠工會(huì)，工會(huì)會(huì)把項(xiàng)目住宅 分配給已出資金參與團(tuán)購(gòu)的南昌印鈔廠職員。 商鋪的目標(biāo)銷(xiāo)售群體： ① 汽配連鎖店 ② 經(jīng)營(yíng)汽配的私營(yíng)個(gè)體戶(hù) ③ 有意投資的投資商 ④ 汽配經(jīng)銷(xiāo)商 本項(xiàng)目的地下車(chē)庫(kù)部分出售給居住居民或本項(xiàng)目的商鋪業(yè)主，地上車(chē)位為公共使用車(chē)位。 據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，普遍認(rèn)為南昌 市 房?jī)r(jià)偏低，大多數(shù)人 有意購(gòu)買(mǎi)。建筑材料每年都在漲價(jià)，有時(shí)高達(dá) 20%；土地成本更是成倍漲價(jià)，這些成本上的漲價(jià)是最現(xiàn)實(shí)也不可避免的事情。南昌 市 的經(jīng)濟(jì) 36 建設(shè)和房地產(chǎn)還處于起步階段，因此購(gòu)買(mǎi)南昌市 的房地產(chǎn)具有很大的保值增值空間。 （三）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目與周邊樓盤(pán)對(duì)比的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目在繁華都市南昌市的南昌 市 內(nèi)，這里沒(méi)有繁華都市的喧囂與嘈雜、也不似寧?kù)o 的郊野般沉寂與哀怨。 項(xiàng)目中有 6 棟 1823層高的高層住宅，彰顯了時(shí)代氣息，改善了人居環(huán)境，提升了人文價(jià)值，使項(xiàng)目在南昌 市 很具有競(jìng)爭(zhēng)潛力。 住宅中 90平方米以下的住宅占本項(xiàng)目住宅部分的 80％，大量的住宅套房以小戶(hù)型為主，既符合了政府提倡的小戶(hù)型，又大大降低了整套住宅的房?jī)r(jià)；在現(xiàn)如今房?jī)r(jià)大跌、消費(fèi)者持幣觀望的時(shí)期，買(mǎi)整套房總價(jià)較低的小戶(hù)型在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是一種時(shí)尚，而且無(wú)論在房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷期還是暴利時(shí)期，小戶(hù)型都會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。 該項(xiàng)目在連接南昌 市 和南昌市區(qū)的黃金大道迎賓大道旁，并對(duì)著迎賓大道設(shè)有三個(gè)出入口 ,使該項(xiàng)目的交通環(huán)境優(yōu)越，從該項(xiàng)目到達(dá)南昌 38 市繁華市中心車(chē)程不足一小時(shí)，到達(dá)南昌市 區(qū)車(chē)程不足半小時(shí)。 該項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)也有很多開(kāi)發(fā)了商鋪，商鋪的價(jià)格與本項(xiàng)目商鋪的價(jià)格一樣，項(xiàng)目的價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。 ②符合城區(qū)規(guī)劃 ③樓盤(pán)類(lèi) 型滿(mǎn)足市場(chǎng)需求 ④交通方便 ⑤規(guī)劃合理的小區(qū)布局，綠化優(yōu)良 ⑥發(fā)展前景和升值空間較大 39 項(xiàng)目的劣勢(shì)和挑戰(zhàn) ①離市區(qū)中心不近，公共配套設(shè)施不夠完善，不如市中心居住方便；但是項(xiàng)目所在地安靜、空氣清新、交通方便。 ③房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目周邊建設(shè)了大量的新樓盤(pán)，還有大量的在建樓盤(pán)與南昌市內(nèi)的存量樓盤(pán)，將于本項(xiàng)目形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 （二） 總體平面布置 該工程 基地南北約 320米 ,東西約 86米 ,面積 平方米 ,地勢(shì)西高東低 ,基地東南 北三面現(xiàn)存有居民樓 。整個(gè)住宅小區(qū)總共 6 棟 18～23 層高層住宅 ，西臨迎賓北大道、沿街由南至 42 北依次排列，分別為 4樓 擬建 18 層， 6樓 擬建 23 層。本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個(gè)出入口，小區(qū)內(nèi)停車(chē)采用宅前停放與集中地下停放相結(jié)合，地面機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 98 個(gè) ,地下停車(chē)位 191個(gè)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè) 強(qiáng)調(diào) 了 人性化住宅小區(qū)的 規(guī)劃 設(shè)計(jì)， 流暢清晰的布局 ,合理的交通組織 ,使得中心綠化與各景觀節(jié)點(diǎn)緊密的聯(lián)合在一起。充分體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)思想， 小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了人車(chē)分流，綠化覆蓋系數(shù)為 %，項(xiàng)目建成后小區(qū)將處于綠化環(huán)抱中，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào) 。 （三） 用地平衡 規(guī)劃用地平衡表 43 項(xiàng)目 面積（㎡） 占規(guī)劃用地比例（ %） 項(xiàng)目總用地 1973 100 其中建筑基底面積 7531.6 總綠地面積 4954.72 道路及地面停車(chē)用地面積 5378.58 其他用地面積 1875 （四） 住宅設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)融入了衛(wèi)生防疫、環(huán)保、節(jié)能、智能化和無(wú) 障礙設(shè)計(jì)。 該小區(qū)住宅層高均為 米。小區(qū)沿街設(shè)兩層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) ,一層層高 米 ,二層層高 米 .每個(gè)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)有樓梯上二樓 ,每個(gè)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有獨(dú)立衛(wèi) 生間。且小區(qū)內(nèi)設(shè)有 4 米寬消防車(chē)道 ,轉(zhuǎn)彎半徑最小處 12 米 ,回車(chē)場(chǎng)最小 12 米 12米。 環(huán)保設(shè)計(jì)： 污水與廢水： 室內(nèi)：污廢水分流； 室外：直接進(jìn)入城市污水系統(tǒng)，或經(jīng)過(guò)消毒后進(jìn) 45 入城市污水管道。 地庫(kù)換氣通過(guò)管道在綠化內(nèi)放散。接口采用軟接口。一般外門(mén)窗采用中空玻璃。 勞動(dòng)保護(hù)： 本小區(qū)設(shè)計(jì)全部選用經(jīng)過(guò)勞動(dòng)保護(hù)部門(mén)認(rèn)可的電梯。 安全保衛(wèi) 46 總 平面上考慮小區(qū)總體保衛(wèi)工作，設(shè)有圍墻、門(mén)衛(wèi)等設(shè)施。底層對(duì)外廊的外窗加防護(hù)柵欄，沿道路的陽(yáng)臺(tái)做封閉式。 訪客對(duì)講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施采用住宅智能化設(shè)計(jì)。 （五） 交通及停車(chē)系統(tǒng) 本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個(gè)出入口，車(chē)行系統(tǒng)呈環(huán)狀 ,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接 ,4米寬的車(chē)道環(huán)繞小區(qū) ,最大限度地減少車(chē)行道路對(duì)小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾 ,緊 47 扣 ” 以人為本 ,健康生活 ” 的設(shè)計(jì)主旨進(jìn)行設(shè)計(jì)。地下車(chē)庫(kù)結(jié)合人防工程設(shè)計(jì)布置在地塊北端。 該小區(qū)的綠化綠地率 %。采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式，合理搭配樹(shù)種、建筑小品、草坪，小徑，建筑等，形成優(yōu)美的整體居住環(huán)境，提供居民良好的活動(dòng)場(chǎng)地，讓家家戶(hù)戶(hù)都有良好的室外景觀。 48 道路旁種植樹(shù)冠較大的喬木，夏季具有遮陽(yáng)降溫的作用，建筑 東西北側(cè)，適當(dāng)種植常綠喬木，冬季可以適當(dāng)阻擋寒風(fēng)。 四、工程設(shè)計(jì)方案 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)引用的標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)： （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ50180—93） （ 2）《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ 62— 90） （ 3）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500096— 1999） （ 4）《住宅建筑規(guī)范》（ GB50368— 2020） （ 5）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50016— 2020） （ 6）《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50067— 97） （ 7）《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》 49 （ 8）各工種工程設(shè)計(jì)的國(guó)家規(guī)范及地方規(guī)定 （ 9）建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) （ 10）南昌 市 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局提供的《規(guī)劃紅線圖》及 《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》 （二）主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 開(kāi)發(fā)城市商品房 ，用地。 ② 4 幢：住宅樓，住宅層高 ，地上有一層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 18層。 ④沿街設(shè)兩層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，共兩層，一層層高 ，二層層高 ，內(nèi)有獨(dú)立樓梯和獨(dú)立廁所。已建垃圾站，污水處理站。本建筑為丙類(lèi)建筑，按 6 度采用抗震構(gòu)造措施； ⑤ 本項(xiàng)目地下一層布置戰(zhàn)時(shí) 6 級(jí)二等人員掩蔽所，防護(hù)單元按甲類(lèi)防空地下室進(jìn)行設(shè)計(jì)，人防工程抗力等級(jí)為核 6 級(jí)、常 6 級(jí)。 ②規(guī)劃設(shè)計(jì) 特點(diǎn) 設(shè)計(jì)以人為本：社區(qū)為了創(chuàng)造一個(gè)和諧、和睦、愉快、其樂(lè)融融的社區(qū)，讓現(xiàn)代都市的人回到社區(qū)、回到家就能感受到舒服、輕松。 出入口設(shè)計(jì)：公設(shè)三個(gè)出入口，人車(chē)分流，安全科學(xué)。綠化設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。 在交通及停車(chē)系統(tǒng)方面，本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個(gè)出入口，車(chē)行系統(tǒng)呈環(huán)狀 ,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接 ,4 米寬的車(chē)道環(huán)繞小區(qū) ,最大限度地減少車(chē)行道路對(duì)小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾 ,緊扣 ”以人為本 ,健康生活 ”的設(shè)計(jì)主旨進(jìn)行設(shè)計(jì)。 結(jié)構(gòu)清晰，布局合理：以人為核心最大程度的關(guān)懷居 民的各項(xiàng)生活需求，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)造結(jié)構(gòu)清晰功能完善布局合理道路順暢的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 53 ②在整體布局的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)，使得中心綠化與各景觀節(jié)點(diǎn)緊密的聯(lián)合在一起，包括功能、規(guī)模與景觀。 ④住 宅建筑、汽配一條街具有鮮明的文化特色和時(shí)代氣息。 ⑥規(guī)劃設(shè)計(jì)布局：本規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案以此為前提，在滿(mǎn)足人與社會(huì)交往的同時(shí)，讓休閑、文化、綠化環(huán)境成為居住空間怔怔的主題。 54 五、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在區(qū)域是南昌 市 規(guī)劃的居住區(qū)，同時(shí)也是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。項(xiàng)目 周邊 500m范圍內(nèi)主要為居民住宅區(qū)，居民住宅區(qū)產(chǎn)生的污染物主要是生活垃圾、廢水和廢氣，廢水經(jīng)處理后排入梅湖，小區(qū)所產(chǎn)生的生活垃圾經(jīng)環(huán)衛(wèi)部門(mén)集中收集后，送市政生活垃圾站， 垃圾站廢氣的產(chǎn)生不會(huì)對(duì)小區(qū)居住環(huán)境產(chǎn)生影響。 從區(qū)域環(huán)境保護(hù)角度來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目不在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，不會(huì)對(duì)健康人群有危害，周邊的環(huán)境對(duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也沒(méi)有影響，所以說(shuō)該項(xiàng)目的選址是合理的。南昌 市 屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，雨量充 沛，冬寒、春暖、 55 夏熱、秋涼，四季分明。全年日照時(shí)數(shù)為 ，全處輻射量為 11511car/cm2。 根據(jù)《 XX居住小區(qū) 巖土工程勘察報(bào)告》 ，場(chǎng)地勘察深度以?xún)?nèi)分布上層滯水及孔隙承壓水。場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性；場(chǎng)地土質(zhì)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)南昌 市 環(huán)境監(jiān)測(cè)站《南昌 市 環(huán)境質(zhì)量報(bào)告書(shū)》（編報(bào)日期： 2020年）對(duì)該區(qū) 域空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，該區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量