【正文】 場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性；場(chǎng)地土質(zhì)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。 從區(qū)域環(huán)境保護(hù)角度來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目不在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，不會(huì)對(duì)健康人群有危害，周邊的環(huán)境對(duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也沒(méi)有影響，所以說(shuō)該項(xiàng)目的選址是合理的。 ④住 宅建筑、汽配一條街具有鮮明的文化特色和時(shí)代氣息。綠化設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。已建垃圾站，污水處理站。 48 道路旁種植樹(shù)冠較大的喬木，夏季具有遮陽(yáng)降溫的作用，建筑 東西北側(cè)，適當(dāng)種植常綠喬木，冬季可以適當(dāng)阻擋寒風(fēng)。 （五） 交通及停車系統(tǒng) 本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個(gè)出入口，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀 ,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接 ,4米寬的車道環(huán)繞小區(qū) ,最大限度地減少車行道路對(duì)小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾 ,緊 47 扣 ” 以人為本 ,健康生活 ” 的設(shè)計(jì)主旨進(jìn)行設(shè)計(jì)。 勞動(dòng)保護(hù)： 本小區(qū)設(shè)計(jì)全部選用經(jīng)過(guò)勞動(dòng)保護(hù)部門認(rèn)可的電梯。 環(huán)保設(shè)計(jì)： 污水與廢水： 室內(nèi)：污廢水分流； 室外：直接進(jìn)入城市污水系統(tǒng)，或經(jīng)過(guò)消毒后進(jìn) 45 入城市污水管道。 （三） 用地平衡 規(guī)劃用地平衡表 43 項(xiàng)目 面積（㎡） 占規(guī)劃用地比例（ %） 項(xiàng)目總用地 1973 100 其中建筑基底面積 7531.6 總綠地面積 4954.72 道路及地面停車用地面積 5378.58 其他用地面積 1875 （四） 住宅設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)融入了衛(wèi)生防疫、環(huán)保、節(jié)能、智能化和無(wú) 障礙設(shè)計(jì)。整個(gè)住宅小區(qū)總共 6 棟 18～23 層高層住宅 ，西臨迎賓北大道、沿街由南至 42 北依次排列，分別為 4樓 擬建 18 層， 6樓 擬建 23 層。 該項(xiàng)目周邊的樓盤也有很多開(kāi)發(fā)了商鋪，商鋪的價(jià)格與本項(xiàng)目商鋪的價(jià)格一樣，項(xiàng)目的價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。 （三）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目與周邊樓盤對(duì)比的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目在繁華都市南昌市的南昌 市 內(nèi)，這里沒(méi)有繁華都市的喧囂與嘈雜、也不似寧?kù)o 的郊野般沉寂與哀怨。 商鋪的目標(biāo)銷售群體： ① 汽配連鎖店 ② 經(jīng)營(yíng)汽配的私營(yíng)個(gè)體戶 ③ 有意投資的投資商 ④ 汽配經(jīng)銷商 本項(xiàng)目的地下車庫(kù)部分出售給居住居民或本項(xiàng)目的商鋪業(yè)主，地上車位為公共使用車位。 商鋪的需求分析： 33 項(xiàng)目的商業(yè)部分做成汽配一條街，隨著南昌市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)增加了南昌 市內(nèi)的交通流動(dòng)量，也增加了對(duì)公共配套的需求，汽配市場(chǎng)的需求逐漸大于供給，可見(jiàn)汽配一條街的規(guī)劃符合南昌 市 市場(chǎng)需求。 南昌 市 的住房消費(fèi)者已不再拘泥于南昌 市本 市 的居民，更輻射到南昌市區(qū)的居民去南昌 31 市 投資買房，南昌 市 住宅和南昌市住宅相比的優(yōu)勢(shì)有： ①面對(duì)南昌市區(qū)高 價(jià)且隨時(shí)可能下跌的房?jī)r(jià)，不如買南昌 市 只有南昌市區(qū)房屋單價(jià)一半的住房； ② 南昌 市 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還只是起步階段，投資購(gòu)買南昌 市 的房產(chǎn)有很大的投資獲利空間； ③ 南昌 市 環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧?kù)o，湖泊眾多，空氣清新，沒(méi)有都市的喧囂，好似世外桃源，是都市人休閑度假的好去處； ④ 由于較低的房屋單價(jià)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以擴(kuò)大套房的建筑面積，這樣消費(fèi)者既可以獲得大面積的住房使用面積，又可以獲得更大面積的小區(qū)活動(dòng)空間；擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受。 2020年，受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響， 南昌市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源 (國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款 )都 緊縮 ，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)面臨資金困境，未來(lái)企業(yè) 并購(gòu)重組將會(huì)增加。 2020 28 年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)約為 4 萬(wàn)套，如果新增 5萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，則經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量將為往年的 1 倍多，今后三年各年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)占商品住宅竣工套數(shù)的比例達(dá)到 30%左右，而近三年來(lái)該比例一直在 10%左右；經(jīng)濟(jì)適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5%提高到近 20%。因此， 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在新增1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額， 12月份，國(guó)家發(fā)展改革委又下達(dá)了 100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快 廉租住房 建設(shè)和國(guó) 24 有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。 2020年 110 21 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu) 置土地面積為 平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積 ，同比減少 %。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個(gè)特征： ① 房屋交易量持續(xù)下降 2020年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 “ 十五 ” 期間 累計(jì)利用外資 億美元，利用內(nèi)資 億元，引進(jìn)內(nèi)外資項(xiàng)目 542個(gè)，其中世界 500 強(qiáng)、國(guó)內(nèi) 200 強(qiáng)項(xiàng)目 2 個(gè)，知名品牌項(xiàng)目 2 個(gè)，投資超億元項(xiàng)目 45個(gè)。財(cái)政收入完成 ，增長(zhǎng) %，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 ，增長(zhǎng) %；市 域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó) A 級(jí)、全省第一。公路四通八達(dá)，１０５、３１６、３２０國(guó)道、溫厚高速公路穿境而過(guò)； 京九鐵路 與浙贛鐵路 在 向塘鎮(zhèn) 交匯，使南昌 市 成為真正的 16 黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國(guó)第二大貨運(yùn)編組站；贛江、撫河在境內(nèi)交匯，航道可通長(zhǎng)江各口岸； 市 城離昌北機(jī)場(chǎng) 25 公里。位處東經(jīng)115176。項(xiàng)目的商鋪部分全部臨街，已與南昌 市 政府有關(guān)部門簽訂了相關(guān)協(xié)議，取得了南昌 市 政府的大力支持，在取得預(yù)售許可證后即可進(jìn)行汽配行業(yè)的招商，再加上項(xiàng)目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂(lè)觀。 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值比 上年增長(zhǎng)%，“十五”期間年均遞增 %，全市 財(cái)政總收入比上年增長(zhǎng) %，年均遞增%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng) 12 %。 本項(xiàng)目的投資來(lái)源包括自有資金 3630萬(wàn)元、銷售收入再投入 1225萬(wàn)元、向銀行貸款 4000萬(wàn)元。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積 ，總 建筑面積 。如：將地塊容積率提高，通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目補(bǔ)償企業(yè)應(yīng)搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 （ 2）南昌 市 城市規(guī) 劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫(kù)用地，南昌 市 人民政府出具了國(guó)有土地出讓證。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升。 在南昌 市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)的 狀態(tài)下，本項(xiàng)目的完成能很好的解決南昌 市 及周邊地區(qū)人口的居住問(wèn)題，為南昌印鈔廠工會(huì)提供良好的居住條件；項(xiàng)目中的商鋪能帶動(dòng)該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，為本項(xiàng)目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費(fèi)并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價(jià)值；項(xiàng)目中的車庫(kù)部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項(xiàng)目居住功能和提升項(xiàng)目的總體價(jià)值。 （四）該項(xiàng)目住宅部分的團(tuán)購(gòu)合作關(guān)系 該項(xiàng)目“ XX居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同洽談多年，決定共同完成該項(xiàng)目；由 南昌 XX發(fā)展有限公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目商鋪部分的銷售；待項(xiàng)目竣工完成后，按照南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同簽訂的團(tuán)購(gòu)協(xié)議，由南昌印鈔廠工會(huì)團(tuán)購(gòu)除 開(kāi)發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司自留的十套外的住宅部分；最終完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售。境域總面積 ，全 市 轄 16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝凇? 2020 年，全 市 總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中男性 萬(wàn)人，女性 萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。 （二）市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)全 年維持衰退態(tài)勢(shì) ， 始于2020年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、 19 房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。 同時(shí)，商 品房空置面積較快增加。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和%。 2020年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資 增加外， 廉 租房 建設(shè)也大大加快。 25 ② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 2020年 2 季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降開(kāi)始顯現(xiàn)，受此影響， 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 27 在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì) 2020年 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì) 2020年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。同時(shí)，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng) 受存貨增加的影響， 2020年商品房屋新開(kāi)工面積增幅會(huì)有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長(zhǎng)也會(huì)下降。2020 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，貸款余額 億元。 需求群體分析： ① 南昌 市 和南昌市內(nèi)對(duì)住宅的剛性需求消費(fèi)者，這部分人群負(fù)擔(dān)不起南昌市區(qū)高昂的房?jī)r(jià)，就選擇南昌市周邊地區(qū)的較低房?jī)r(jià)樓盤購(gòu)買樓房。 因此該項(xiàng)目是一個(gè)在市場(chǎng)上可行，符合規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)良項(xiàng)目。還有勞動(dòng)力成本的增加等等；這使房?jī)r(jià)只能上漲。 項(xiàng)目的東、南、北三面與住宅區(qū)相鄰，這使其與相鄰住宅區(qū)形成了一個(gè)大型整體住宅區(qū) ,小型住宅區(qū)之 間 互相彌補(bǔ)、互相影響、互相提升居住價(jià)值，從而提升了項(xiàng)目的居住氛圍和居住質(zhì)量，也提高了本項(xiàng)目的整體居住價(jià)值。 三、小區(qū) 規(guī)劃 （一）項(xiàng)目整體規(guī)劃 40 項(xiàng)目整體規(guī)劃：以生態(tài)性、休閑性、人文性為主題，營(yíng)造主題社區(qū) 以革新的、原創(chuàng)的、詩(shī)意的現(xiàn)代建筑來(lái)塑造城市 體現(xiàn)生態(tài)、信息、人性空間的模糊功能區(qū) 項(xiàng)目總體規(guī)劃理念：強(qiáng)調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，統(tǒng)一規(guī)劃，形成統(tǒng)一整體；以“以人為本，健康生活”為宗旨； 自然而安靜的記住生活使人們追求和向往的，把大自然的綠葉成蔭、鳥語(yǔ)花香帶入千家萬(wàn)戶，融入人們的日常生活是本規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)最顯著的特色； 以建立獨(dú)具特質(zhì)和與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住文化氛圍的設(shè)計(jì)，把綠色空間引入小區(qū)設(shè)計(jì)中； 在整體布局的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā) ，在兼顧整體性的同時(shí)強(qiáng)化組團(tuán)規(guī)劃的既可以分又可以和雙向性； 41 以環(huán)境建設(shè)為重點(diǎn)，充分利用規(guī)劃區(qū)塊范圍內(nèi)的自然環(huán)境，充分利用環(huán)境和較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，全方位營(yíng)造居住環(huán)境； 住宅建筑、汽配一條街具有鮮明