【正文】 通風(fēng)采光，房間內(nèi)窗地比：起居室、廚房均大于 1/7，樓梯間大于1/12； 廁所內(nèi)設(shè)備按規(guī)范規(guī)定設(shè)計(jì)，每戶(hù)均考慮洗衣機(jī)位置，樓內(nèi)水箱采用不銹鋼產(chǎn)品 /土建水池水箱內(nèi)部貼白色瓷磚，保證水質(zhì)。 環(huán)衛(wèi)設(shè)計(jì)： 垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)。 無(wú)障礙設(shè)計(jì)： 本項(xiàng)目的總體及各類(lèi)建筑的以下范圍按無(wú)障礙原則進(jìn)行設(shè)計(jì)：小區(qū)內(nèi)各級(jí)人行道，各級(jí)中心綠地，兒童及老年人活動(dòng)場(chǎng)地，設(shè)置電梯的住宅的首層路口，入口平臺(tái)，侯梯廳，電梯轎箱，公共走 道，營(yíng)業(yè)或服務(wù)區(qū)域。具體的設(shè)計(jì)原則是在各建筑出入口適當(dāng)位置、中心區(qū)域等處設(shè)置觀賞類(lèi)樹(shù)木，中心綠地作為居民休息、活動(dòng)的主要場(chǎng)所及環(huán)境設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，設(shè)有草坪，鋪地，水景與豐富的觀賞植物。 ⑤ 幼兒園兩個(gè)，面積 2020平方米；醫(yī)務(wù)所一個(gè)，面積 650平方米；社區(qū)用房面積 1100平方米。 在生態(tài)設(shè)計(jì)方面，本設(shè)計(jì)在尊重人性化居家的同時(shí)，將生態(tài)的規(guī)劃理念融入到整個(gè)設(shè)計(jì)當(dāng)中，本小區(qū)中心綠軸系統(tǒng)是以一條自南向北的道路為主干，組團(tuán)道路為樹(shù)枝、組團(tuán)綠葉，形成一株會(huì)呼吸生長(zhǎng)的大樹(shù)，勾起人們對(duì)原先場(chǎng)地上茂密植被的集體回憶。 ③本項(xiàng)目采用新的居住區(qū)設(shè)計(jì)思路，綜合運(yùn)用了生態(tài)學(xué)和城市設(shè)計(jì)理論的優(yōu)秀概念，以建立獨(dú)具特制和與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住文化氛圍的設(shè)計(jì)，把綠化空間引入小區(qū)設(shè)計(jì)中。 因此對(duì)該項(xiàng)目的影響甚小。上層滯水主要賦存于素填土下部，受大氣降水及生產(chǎn)生活污水補(bǔ)給，水量較??；孔隙承壓水含水層為礫砂層，屬?gòu)?qiáng)透水層。 該項(xiàng)目所在地原來(lái)主要為荒沙地，評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)除少量人工綠化植物外，天然植被較少， 56 無(wú)野生動(dòng)植物資源。 項(xiàng)目所在地屬贛撫沖積平原地貌，地勢(shì)較平坦； 場(chǎng)地巖土地震穩(wěn)定性良好，無(wú)滑坡、泥石流、崩塌等不良地質(zhì)作用存在。 ⑤在整體分割協(xié)調(diào)的前提下，各景觀具有信息的可識(shí)別性，單體建筑具有一定的差異特正，尤其是資源分享盡量均好。 采用點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合的方式，合理搭配樹(shù)種、建筑小 52 品、草坪，小徑，建筑等，形成優(yōu)美的整體居住環(huán)境，提供居民良好的活動(dòng)場(chǎng)地，讓家家戶(hù)戶(hù)都有良好的室外景觀。 50 ⑥小區(qū)出入口一個(gè)；小區(qū)步行出入口一個(gè)；小區(qū)車(chē)行出入口一個(gè)；地下車(chē)庫(kù)出口和地下車(chē)庫(kù)入口各一個(gè) ⑦配套供水、供電、排水、通訊等公共基礎(chǔ)設(shè)施及小區(qū)智能化系統(tǒng) ⑧小區(qū)綠化及景觀工程 （三）工程方案 主要建筑設(shè)計(jì) ① 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50年，建筑結(jié)構(gòu)安 全等級(jí)為二級(jí)； ② 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)和建筑樁基設(shè)計(jì)等級(jí)均為乙級(jí)，地下工程防水等級(jí)為二級(jí)； ③ 據(jù)規(guī)定，本項(xiàng)目按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)； ④ 據(jù)規(guī)定，本建筑抗震基本設(shè)防烈度為 6 度。建筑南面適當(dāng)種植落葉喬木，幫助建筑形成冬暖夏涼的小氣侯。小區(qū)內(nèi)停車(chē)采用宅前停放與集中地下停放相結(jié)合，地面機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 98 個(gè) ,地下停車(chē)位191個(gè)。 防雷措施，高層建筑屋頂除設(shè)避雷針外，設(shè)備按規(guī)范采取防雷措施。 廢氣：廚房設(shè)置防回流垂 直排煙油道，在屋頂設(shè)無(wú)動(dòng)力風(fēng)帽排放廢氣，以防止交叉回流，廚房設(shè)水平排油煙道，熱水器廢氣直接排除墻外，廢氣與脫排油煙機(jī)嚴(yán)格分開(kāi)。 小區(qū)內(nèi)共新建 6 棟 18～ 23層住宅，住宅總戶(hù)為 474 戶(hù)， 90 平米以下小戶(hù)型面積占住宅總面積的 %， 每戶(hù)建筑面積平均約 74平方米，90 平米以上戶(hù)型面積占住宅總面積的 %，每戶(hù)建筑面積平均約 124 平方米。 沿街設(shè)計(jì)了二層的商鋪 ,而將居住空間安靜的坐落在園林綠化中 ,創(chuàng)造了良好的歸屬感 ,明確的向心力和舒展明朗的場(chǎng)所精神。 除以上優(yōu)勢(shì)外，本項(xiàng)目還具有以下優(yōu)勢(shì)： ①宏觀形勢(shì)好， 08年 10月以來(lái)出臺(tái)的兩次房地產(chǎn)救市政策，在一定程度上降低了 南昌市居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高了 南昌市 居民住房支付能力。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)把都市生活的激情、浪漫和郊野的寧?kù)o、閑適精心聚攏在這一地塊上，大手筆的空間處理、細(xì)膩獨(dú)到的細(xì)部、舒適的空間構(gòu)架、文明的場(chǎng)所內(nèi)涵、流暢清新的布局、合理的交通組織，使得中心綠化與各景點(diǎn)緊密的聯(lián)合在一起，居住空間安靜的坐落在園林綠化當(dāng)中，使項(xiàng)目華章異彩。 項(xiàng)目樓盤(pán)價(jià)格 根據(jù)南昌 XX發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會(huì)簽訂的 XX商品房團(tuán)購(gòu)合作合同，住宅部分的出售均價(jià)為 2580元 /㎡。 結(jié)論： 經(jīng)過(guò)以上的市場(chǎng)分析可以看出，國(guó)家近期的宏觀調(diào)控有利于 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，雖然 07 年以來(lái)，我國(guó)大多數(shù)一、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)泡沫使房產(chǎn)價(jià)格下跌，但對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于起步階段的南昌 市 而言房產(chǎn)價(jià)格影響不大。 這吸引了近年來(lái)很多南昌市居民和想要在南昌安居樂(lè)業(yè)的人到南昌 市 購(gòu)置房產(chǎn)用于居住或投 資，增加了南昌 市 的住房需求。 南昌 市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 近年來(lái)南昌 市 內(nèi)大量新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，僅2020 年， 南昌 市 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均 30 遞增 %。 南昌市 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量的大量增加必然會(huì)對(duì)普通住房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的 “ 擠出 ” 效應(yīng)。 ③ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加 2020年，受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源 (國(guó) 26 內(nèi) 貸款 、個(gè)人 按揭 貸款、定金及預(yù)收款 )都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境，未來(lái)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。 經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的銷(xiāo)售，會(huì)降低房?jī)r(jià)，對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房的住房來(lái)說(shuō)是威脅。其中， 1 季度供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌； 3 季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。 2020年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 111月，商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %，增幅減少 分點(diǎn)。2020 年完成出口創(chuàng)匯 3200 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %，自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)發(fā)展到 25 家。經(jīng)中國(guó)社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審 ,我 市位居全國(guó)最具投資潛力中小城市第 15位。 南昌 市 交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越 市 境，以 6 小時(shí)行程對(duì)接長(zhǎng)珠閩三角洲等發(fā)達(dá)地區(qū)。49′ ～ 116176。 （ 3）南昌 XX發(fā)展有限公司是南昌市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，“ XX居住小區(qū)”是公司很重視的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 市 域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全省第一，基本競(jìng)爭(zhēng)力邁入全國(guó) A 級(jí)行列。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 其中 計(jì)容積率總建筑面積： ㎡ 其 住宅建筑面積： ㎡ 10 中 其中 90平米以下戶(hù)型 ㎡ % 90平米以上戶(hù)型 ㎡ % 商業(yè)建筑面積： ㎡ 不計(jì)容積率總建筑面積： 8438 ㎡ 其中 地下車(chē)庫(kù)建筑面積： 7437 ㎡ 架空層建筑面積： 1001㎡ 容積率： 建筑占地面積： ㎡ 建筑密度： % 綠地率： % 住宅總戶(hù)數(shù)： 474戶(hù) 其中 90平米以下戶(hù)型 636戶(hù) 90平米以上戶(hù)型 162 戶(hù) 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位： 289個(gè) 其中 地下停車(chē)位： 191個(gè) 地面停車(chē)位： 98個(gè) 11 (三 )研究結(jié)論 （ 1）近年來(lái)，南昌 市 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的同時(shí)，其城市化建設(shè)也取得了顯著成績(jī)。其中計(jì)算容積率面積、不計(jì)容積率總建筑面積 8438平方米、建筑占地面積 。 為了配合南昌人民政府將“迎賓大道打造成商貿(mào)一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園，計(jì)劃征用土地 50畝，投資 8000萬(wàn)元，在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上新增集群抄表系統(tǒng)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)建成后投產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 ， 7 并且每年將以 30%以上速度遞增，年創(chuàng)稅 800余萬(wàn)元以上，地方政府將此項(xiàng)目列入重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，為了企業(yè)搬遷落戶(hù)小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。 主要建筑條件 （ 1）場(chǎng)地位于江西省南昌市南昌 市 ，西鄰迎賓大道，交通極其方便。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)， 2020 年新開(kāi)工商品房建筑面積 萬(wàn)平方米，占全市 1/3 強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤(pán)。 2020 年，出生率 ‰；死亡率 ‰；自然增長(zhǎng)率 ‰；人口呈上升趨勢(shì)。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的， 14 具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷(xiāo)手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是完全可能的。58′ 之間 ,是省會(huì)南昌的南大門(mén)。近幾年來(lái)，我 市緊緊圍繞拼爭(zhēng)全國(guó) “ 百?gòu)?qiáng) 市 、文明城 ” 兩大目標(biāo)，堅(jiān)持以大開(kāi)放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開(kāi)發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)與 市 城建設(shè)雙輪驅(qū)動(dòng)，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進(jìn)， 市 域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)功能增強(qiáng)。承辦了全國(guó)性 市 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇，先后與全國(guó)11 個(gè) 市 （市、區(qū)）建立友好合作關(guān)系。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷(xiāo)售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 2020 22 年， 70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 2020年下降 。 111月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 元，同比增加 %?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期供給，在空置房屋沒(méi) 有被很好消化以前，商品房屋新開(kāi)工意愿將會(huì)下降，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期供給，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。 當(dāng)前形勢(shì)下，形成房?jī)r(jià)下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來(lái)的增加市場(chǎng)供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來(lái)的土地供給層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等等。 受需求市場(chǎng)低迷的影響， 南昌市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從 2020年 2 季度就開(kāi)始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項(xiàng)反映房 29 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)，受此影響， 2020年 南昌市 房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部 分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。可見(jiàn)，項(xiàng)目商業(yè)部分的建設(shè)和招商完全符合市場(chǎng)的需求，是可行的。因此，項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售不成問(wèn)題，商鋪部分的招商也符合市場(chǎng)需求。建筑材料每年都在漲價(jià)，有時(shí)高達(dá) 20%；土地成本更是成倍漲價(jià)，這些成本上的漲價(jià)是最現(xiàn)實(shí)也不可避免的事情。 住宅中 90平方米以下的住宅占本項(xiàng)目住宅部分的 80％，大量的住宅套房以小戶(hù)型為主，既符合了政府提倡的小戶(hù)型，又大大降低了整套住宅的房?jī)r(jià)；在現(xiàn)如今房?jī)r(jià)大跌、消費(fèi)者持幣觀望的時(shí)期，買(mǎi)整套房總價(jià)較低的小戶(hù)型在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是一種時(shí)尚，而且無(wú)論在房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷期還是暴利時(shí)期，小戶(hù)型都會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。 ③房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目周邊建設(shè)了大量的新樓盤(pán)，還有大量的在建樓盤(pán)與南昌市內(nèi)的存量樓盤(pán)，將于本項(xiàng)目形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè) 強(qiáng)調(diào) 了 人性化住宅小區(qū)的 規(guī)劃 設(shè)計(jì)， 流暢清晰的布局 ,合理的交通組織 ,使得中心綠化與各景觀節(jié)點(diǎn)緊密的聯(lián)合在一起。小區(qū)沿街設(shè)兩層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn) ,一層層高 米 ,二層層高 米 .每個(gè)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)有樓梯上二樓 ,每個(gè)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有獨(dú)立衛(wèi) 生間。接口采用軟接口。底層對(duì)外廊的外窗加防護(hù)柵欄，沿道路的陽(yáng)臺(tái)做封閉式。 該小區(qū)的綠化綠地率 %。 ② 4 幢：住宅樓，住宅層高 ，地上有一層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 18層。 ②規(guī)劃設(shè)計(jì) 特點(diǎn) 設(shè)計(jì)以人為本：社區(qū)為了創(chuàng)造一個(gè)和諧、和睦、愉快、其樂(lè)融融的社區(qū)，讓現(xiàn)代都市的人回到社區(qū)、回到家就能感受到舒服、輕松。 結(jié)構(gòu)清晰，布局合理：以人為核心最大程度的關(guān)懷居 民的各項(xiàng)生活需求，運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)造結(jié)構(gòu)清晰功能完善布局合理道路順暢的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 54 五、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在區(qū)域是南昌 市 規(guī)劃的居住區(qū)，同時(shí)也是重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。全年日照時(shí)數(shù)為 ，全處輻射量為 11511car