【正文】 ............................................ 76 （三）項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ......................................................... 77 項(xiàng)目投資計(jì)劃 ............................................................................ 77 資金籌措計(jì)劃 ............................................................................ 79 十、財(cái)務(wù)分析 ....................................................................................... 80 （一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .......................................... 80 項(xiàng)目計(jì)算期及財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 ................................................ 80 （二） .............................................................. 開發(fā)成本費(fèi)用 82 （三） .............................................................. 盈利能力分析 83 （四） .............................................................. 不確定性分析 83 5 敏感性分析 ............................................................................ 83 臨界點(diǎn)分析 ............................................................................ 84 （五） .............................................................. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 85 十一、社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................................... 85 （一） .............................................................. 社會(huì)效益分析 85 （二） .............................................................. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 86 （ 1） 政策風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 86 （ 2） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 87 （ 3） 資金風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 88 （ 4） 工程風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 89 （ 5） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................. 89 十二、 研究結(jié)論 與建議 ........................................................................ 89 附表 ....................................................................................................... 91 6 一、總論 （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目概要 項(xiàng)目名稱： XX居住小區(qū) 項(xiàng)目開發(fā)商：南昌 XX發(fā)展有限公司 設(shè)計(jì)單位：江西省 XX建筑設(shè)計(jì)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：南昌市 開發(fā)商概況 南昌 XX發(fā)展有限公司（原名南昌機(jī)械有限公司）于 92年成立，企業(yè)總資產(chǎn)投資近六仟萬元，其中有：土地 15畝；廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房；水、電、路、綠化、下水道等配套設(shè)施投資；生產(chǎn)所需固定設(shè)備及技術(shù)投資；職工近 100人，平均年生產(chǎn) 5000萬元，累計(jì)創(chuàng)稅 3000萬元。 為了配合南昌人民政府將“迎賓大道打造成商貿(mào)一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園，計(jì)劃征用土地 50畝，投資 8000萬元，在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上新增集群抄表系統(tǒng)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)建成后投產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 ， 7 并且每年將以 30%以上速度遞增，年創(chuàng)稅 800余萬元以上，地方政府將此項(xiàng)目列入重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，為了企業(yè)搬遷落戶小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。如：將地塊容積率提高，通過綜合開發(fā)此項(xiàng)目補(bǔ)償企業(yè)應(yīng)搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《投資項(xiàng)目可行性 研究指南》； （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 3）《江西省南昌 市 城市總體規(guī)劃》（ 2020—2020）； （ 4）《南昌 市 統(tǒng)計(jì)年鑒》（ 2020— 2020）； （ 5）開發(fā)商提供的項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案資料； （ 6）開發(fā)商提供的其它相關(guān)資料； （二）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目用地 本項(xiàng)目用地位于江西省南昌市南昌 市 迎賓 8 北大道旁。該用地南北約 320米，東西約 86米，面積 ，地勢(shì)西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ，西臨迎賓北大道。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積 ，總 建筑面積 。其中計(jì)算容積率面積、不計(jì)容積率總建筑面積 8438平方米、建筑占地面積 。該項(xiàng)目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4 棟 18層住宅樓（ 4樓）、 2 棟 23層住宅樓（ 6樓），臨街2 層商業(yè)用房及一個(gè) 1 層的地下車庫。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 ，約 2800人，機(jī)動(dòng)車停車位為 289個(gè)。 主要建筑條件 （ 1）場(chǎng)地位于江西省南昌市南昌 市 ，西鄰迎賓大道，交通極其方便。 （ 2）南昌 市 城市規(guī) 劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫用地，南昌 市 人民政府出具了國有土地出讓證。 項(xiàng)目總投資及融資方案 9 估算項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資為 ，其中土地費(fèi)用 802萬元，前期工程費(fèi)用 20萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 80萬元，建筑安裝工程費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi) 20萬元，管理費(fèi)用228萬元，利息 ，銷售費(fèi)用 210萬元，開發(fā)期稅費(fèi) 78萬元，其他費(fèi)用 156萬元，不可預(yù)見費(fèi) 392萬元。 估算項(xiàng)目總投資為 。 本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金 3630萬元、銷售收入再投入 1225萬元、向銀行貸款 4000萬元。 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 其中 計(jì)容積率總建筑面積： ㎡ 其 住宅建筑面積： ㎡ 10 中 其中 90平米以下戶型 ㎡ % 90平米以上戶型 ㎡ % 商業(yè)建筑面積： ㎡ 不計(jì)容積率總建筑面積： 8438 ㎡ 其中 地下車庫建筑面積： 7437 ㎡ 架空層建筑面積： 1001㎡ 容積率： 建筑占地面積： ㎡ 建筑密度： % 綠地率： % 住宅總戶數(shù)： 474戶 其中 90平米以下戶型 636戶 90平米以上戶型 162 戶 機(jī)動(dòng)車停車位： 289個(gè) 其中 地下停車位： 191個(gè) 地面停車位： 98個(gè) 11 (三 )研究結(jié)論 （ 1）近年來，南昌 市 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的同時(shí)，其城市化建設(shè)也取得了顯著成績。 南昌 市 作為省會(huì)南昌的南大門，省城近郊，全 市已形成一個(gè)公路四通八達(dá)、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運(yùn)輸 網(wǎng)絡(luò)。 2020年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，“十五”期間年均遞增 %。房地產(chǎn)業(yè)快速成長， 2020 年新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3 強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長%，“十五”期間年均遞增 %。中介、保險(xiǎn)、物管、信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點(diǎn)。 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值比 上年增長%，“十五”期間年均遞增 %，全市 財(cái)政總收入比上年增長 %，年均遞增%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長 12 %。 市 域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全省第一，基本競(jìng)爭力邁入全國 A 級(jí)行列。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審，該 市 位居全國最具投資潛力中小城市 15 位。 2020 年，全 市 總?cè)丝? 萬人，其中男性 萬人，女性 萬人；非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 2020 年，出生率 ‰；死亡率 ‰；自然增長率 ‰；人口呈上升趨勢(shì)。 在南昌 市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)的 狀態(tài)下，本項(xiàng)目的完成能很好的解決南昌 市 及周邊地區(qū)人口的居住問題，為南昌印鈔廠工會(huì)提供良好的居住條件；項(xiàng)目中的商鋪能帶動(dòng)該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，為本項(xiàng)目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費(fèi)并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價(jià)值；項(xiàng)目中的車庫部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項(xiàng)目居住功能和提升項(xiàng)目的總體價(jià)值。 （ 2）“ XX居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越，交通極其方便，該地在連接南昌市區(qū)和南昌 市 的一條黃金大道 —— 迎賓北大道旁；周圍三面臨生活 13 區(qū)住宅及附屬用房等，一面臨街；周邊各類市政配套設(shè)施完善，生活方便快捷，使住戶能夠感受到真正不一 樣的都市生活。該項(xiàng)目已與目標(biāo)消費(fèi)群體簽訂了團(tuán)購協(xié)議，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。項(xiàng)目的商鋪部分全部臨街，已與南昌 市 政府有關(guān)部門簽訂了相關(guān)協(xié)議，取得了南昌 市 政府的大力支持，在取得預(yù)售許可證后即可進(jìn)行汽配行業(yè)的招商，再加上項(xiàng)目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂觀。 （ 3）南昌 XX發(fā)展有限公司是南昌市當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司，“ XX居住小區(qū)”是公司很重視的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由公司中、高層房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員操作，配以先進(jìn)的經(jīng)營管理理念和合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 的順利開發(fā)。 （ 4）有財(cái)務(wù)分析結(jié)果可見，項(xiàng)目投資稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 117%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目有較大的投資吸引力。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的， 14 具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是完全可能的。 （四）該項(xiàng)目住宅部分的團(tuán)購合作關(guān)系 該項(xiàng)目“ XX居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項(xiàng)目的開發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同洽談多年，決定共同完成該項(xiàng)目；由 南昌 XX發(fā)展有限公司進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)與項(xiàng)目商鋪部分的銷售；待項(xiàng)目竣工完成后，按照南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會(huì)共同簽訂的團(tuán)購協(xié)議，由南昌印鈔廠工會(huì)團(tuán)購除 開發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司自留的十套外的住宅部分；最終完成該項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售。 15 二、市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) (一 ) 南昌 市 概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況： 南昌 市 歷史悠久，素稱江西 “ 首府首 市 ” ，迄今置 市 2200多年。我 市 位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽湖之濱。位處東經(jīng)115176。49′ ～ 116176。19′ 、北緯 28176。16′ ～28176。58′ 之間 ,是省會(huì)南昌的南大門。境域總面積 ，全 市 轄 16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級(jí)開發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝凇? 南昌 市 是省會(huì)南昌的南大門，省城近郊，市 城離市區(qū)中心僅 18