【正文】 ............................................ 76 （三）項目投資與籌資計劃 ......................................................... 77 項目投資計劃 ............................................................................ 77 資金籌措計劃 ............................................................................ 79 十、財務分析 ....................................................................................... 80 （一） 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .......................................... 80 項目計算期及財務基準收益率 ................................................ 80 （二） .............................................................. 開發(fā)成本費用 82 （三） .............................................................. 盈利能力分析 83 （四） .............................................................. 不確定性分析 83 5 敏感性分析 ............................................................................ 83 臨界點分析 ............................................................................ 84 （五） .............................................................. 財務評價結論 85 十一、社會評價 ................................................................................... 85 （一） .............................................................. 社會效益分析 85 （二） .............................................................. 項目風險分析 86 （ 1） 政策風險 .............................................................................. 86 （ 2） 市場風險 .............................................................................. 87 （ 3） 資金風險 .............................................................................. 88 （ 4） 工程風險 .............................................................................. 89 （ 5） 社會風險 .............................................................................. 89 十二、 研究結論 與建議 ........................................................................ 89 附表 ....................................................................................................... 91 6 一、總論 （一）項目背景 項目概要 項目名稱： XX居住小區(qū) 項目開發(fā)商：南昌 XX發(fā)展有限公司 設計單位：江西省 XX建筑設計有限公司 項目建設地點：南昌市 開發(fā)商概況 南昌 XX發(fā)展有限公司（原名南昌機械有限公司）于 92年成立，企業(yè)總資產(chǎn)投資近六仟萬元，其中有：土地 15畝；廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房；水、電、路、綠化、下水道等配套設施投資；生產(chǎn)所需固定設備及技術投資；職工近 100人，平均年生產(chǎn) 5000萬元，累計創(chuàng)稅 3000萬元。 為了配合南昌人民政府將“迎賓大道打造成商貿(mào)一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園，計劃征用土地 50畝，投資 8000萬元，在原有產(chǎn)品基礎上新增集群抄表系統(tǒng)產(chǎn)品，預計建成后投產(chǎn)可實現(xiàn)年產(chǎn)值 ， 7 并且每年將以 30%以上速度遞增，年創(chuàng)稅 800余萬元以上，地方政府將此項目列入重點招商引資項目，為了企業(yè)搬遷落戶小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。如：將地塊容積率提高，通過綜合開發(fā)此項目補償企業(yè)應搬遷新建廠房而造成的經(jīng)濟損失。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）《投資項目可行性 研究指南》； （ 2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 3）《江西省南昌 市 城市總體規(guī)劃》（ 2020—2020）； （ 4）《南昌 市 統(tǒng)計年鑒》（ 2020— 2020）； （ 5）開發(fā)商提供的項目規(guī)劃與建筑設計方案資料； （ 6）開發(fā)商提供的其它相關資料； （二）項目概況 項目用地 本項目用地位于江西省南昌市南昌 市 迎賓 8 北大道旁。該用地南北約 320米，東西約 86米，面積 ，地勢西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 ，西臨迎賓北大道。 建設規(guī)模 本項目總用地面積 ，總 建筑面積 。其中計算容積率面積、不計容積率總建筑面積 8438平方米、建筑占地面積 。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4 棟 18層住宅樓（ 4樓）、 2 棟 23層住宅樓（ 6樓），臨街2 層商業(yè)用房及一個 1 層的地下車庫。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 ，約 2800人，機動車停車位為 289個。 主要建筑條件 （ 1）場地位于江西省南昌市南昌 市 ，西鄰迎賓大道，交通極其方便。 （ 2）南昌 市 城市規(guī) 劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫用地，南昌 市 人民政府出具了國有土地出讓證。 項目總投資及融資方案 9 估算項目開發(fā)建設投資為 ，其中土地費用 802萬元，前期工程費用 20萬元，基礎設施建設費 80萬元，建筑安裝工程費，開發(fā)間接費 20萬元，管理費用228萬元，利息 ，銷售費用 210萬元，開發(fā)期稅費 78萬元，其他費用 156萬元，不可預見費 392萬元。 估算項目總投資為 。 本項目的投資來源包括自有資金 3630萬元、銷售收入再投入 1225萬元、向銀行貸款 4000萬元。 綜合技術經(jīng)濟指標 綜合技術經(jīng)濟指標 項目 數(shù)量 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 其中 計容積率總建筑面積： ㎡ 其 住宅建筑面積： ㎡ 10 中 其中 90平米以下戶型 ㎡ % 90平米以上戶型 ㎡ % 商業(yè)建筑面積： ㎡ 不計容積率總建筑面積： 8438 ㎡ 其中 地下車庫建筑面積： 7437 ㎡ 架空層建筑面積： 1001㎡ 容積率： 建筑占地面積： ㎡ 建筑密度： % 綠地率： % 住宅總戶數(shù)： 474戶 其中 90平米以下戶型 636戶 90平米以上戶型 162 戶 機動車停車位： 289個 其中 地下停車位： 191個 地面停車位： 98個 11 (三 )研究結論 （ 1）近年來，南昌 市 在社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的同時，其城市化建設也取得了顯著成績。 南昌 市 作為省會南昌的南大門，省城近郊，全 市已形成一個公路四通八達、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運輸 網(wǎng)絡。 2020年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，“十五”期間年均遞增 %。房地產(chǎn)業(yè)快速成長， 2020 年新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3 強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業(yè)品位提升。社會消費品零售總額 億元，比上年增長%，“十五”期間年均遞增 %。中介、保險、物管、信息等服務業(yè)成為新亮點。 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值比 上年增長%，“十五”期間年均遞增 %，全市 財政總收入比上年增長 %，年均遞增%，全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長 12 %。 市 域經(jīng)濟綜合實力排名全省第一，基本競爭力邁入全國 A 級行列。經(jīng)中國社科院等三家權威機構聯(lián)合評審，該 市 位居全國最具投資潛力中小城市 15 位。 2020 年，全 市 總人口 萬人，其中男性 萬人，女性 萬人；非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 2020 年，出生率 ‰；死亡率 ‰；自然增長率 ‰；人口呈上升趨勢。 在南昌 市 經(jīng)濟建設突飛猛進的 狀態(tài)下，本項目的完成能很好的解決南昌 市 及周邊地區(qū)人口的居住問題，為南昌印鈔廠工會提供良好的居住條件；項目中的商鋪能帶動該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟，為本項目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價值；項目中的車庫部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項目居住功能和提升項目的總體價值。 （ 2）“ XX居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越，交通極其方便，該地在連接南昌市區(qū)和南昌 市 的一條黃金大道 —— 迎賓北大道旁；周圍三面臨生活 13 區(qū)住宅及附屬用房等，一面臨街；周邊各類市政配套設施完善，生活方便快捷，使住戶能夠感受到真正不一 樣的都市生活。該項目已與目標消費群體簽訂了團購協(xié)議，項目竣工驗收后住宅房地產(chǎn)部分即可銷售一空。項目的商鋪部分全部臨街，已與南昌 市 政府有關部門簽訂了相關協(xié)議，取得了南昌 市 政府的大力支持，在取得預售許可證后即可進行汽配行業(yè)的招商，再加上項目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂觀。 （ 3）南昌 XX發(fā)展有限公司是南昌市當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司，“ XX居住小區(qū)”是公司很重視的一個開發(fā)項目。該項目由公司中、高層房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗豐富的管理人員操作，配以先進的經(jīng)營管理理念和合理的營銷手段，實現(xiàn)項目 的順利開發(fā)。 （ 4）有財務分析結果可見，項目投資稅前財務內(nèi)部收益率為 117%，高于設定的基準收益率，項目有較大的投資吸引力。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學的角度來定的， 14 具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)項目的贏利目標將是完全可能的。 （四）該項目住宅部分的團購合作關系 該項目“ XX居住小區(qū)”由住宅和商鋪兩部分組成，是項目的開發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同洽談多年，決定共同完成該項目；由 南昌 XX發(fā)展有限公司進行項目的開發(fā)與項目商鋪部分的銷售；待項目竣工完成后，按照南昌 XX發(fā)展有限公司和 南昌印鈔廠工會共同簽訂的團購協(xié)議，由南昌印鈔廠工會團購除 開發(fā)商南昌 XX發(fā)展有限公司自留的十套外的住宅部分；最終完成該項目的開發(fā)、建設、銷售。 15 二、市場分析與需求預測 (一 ) 南昌 市 概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況： 南昌 市 歷史悠久，素稱江西 “ 首府首 市 ” ，迄今置 市 2200多年。我 市 位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽湖之濱。位處東經(jīng)115176。49′ ～ 116176。19′ 、北緯 28176。16′ ～28176。58′ 之間 ,是省會南昌的南大門。境域總面積 ，全 市 轄 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級開發(fā)區(qū)、南昌小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總人口。 南昌 市 是省會南昌的南大門，省城近郊，市 城離市區(qū)中心僅 18