【正文】 地上停車 0 輛 地下停車 280 輛 、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 ： 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 6 “ XX”小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)單位山西 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司成立于 20xx 年 7 月 31 日，是由山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)，注冊(cè)資本 20xx 萬元。公司地址為 XX 市榆次區(qū)迎賓路 3號(hào)，法定代表人：張石崗；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。公司現(xiàn)有員工 32 人，其中 具有中級(jí)以上職稱的管理人員有 19 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員有 5 人。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，不斷完善企業(yè)管理，正確處理客戶、員工和股東的利益關(guān)系，以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；內(nèi)部建立了完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，質(zhì)量保證體系、服務(wù)體系、企業(yè)文化日益完善。公司下設(shè)五部一室，即工程項(xiàng)目開發(fā)部、銷售部、財(cái)務(wù)部、預(yù)決算部、統(tǒng)計(jì)部、辦公室。售后服務(wù)辦公室、物業(yè)公司等部門，管理團(tuán)隊(duì)主要成員有：董事長(zhǎng)張石崗先生，董事張志強(qiáng)、賈荷香、賈小林、張曉鈺。主要管理人員：張?jiān)瀑F、狄新武、韓俊 昉 、張建國(guó)、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊 卿、李春娥。 、項(xiàng)目實(shí)施背景 XX縣位于山西省中部， XX 市最南端，距省會(huì)太原 150公里，總?cè)丝? 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人，人口密度為 人 /平方公里。北鄰介休，南接霍州縣，東靠沁源縣，西連交口縣、孝義市，有“燕 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 7 冀之御，秦蜀之經(jīng)”之稱。于隋開皇十年（公元 590 年）置縣，距今已有 1400 多年的歷史。隋初屬平周縣（今介休市），隋開皇十年，隋文帝楊堅(jiān)北巡挖河開道，獲一巨石，似鐵非鐵，是石非石，色蒼聲錚，以為靈瑞，遂命名為“ XX”，割平周縣西南地置為 XX 縣。 XX縣為暖溫帶 季風(fēng)氣候區(qū)。平均海拔 800米，平均氣溫界于 ℃ — ℃之間，年平均降水量為 320— 738毫米，霜凍期為九月下旬至次年四月中旬，平均無霜期界于144— 184 天之間。 XX 縣是山西省產(chǎn)煤大縣之一，縣域境內(nèi)地下礦藏資源豐富，其中煤炭、石膏、硫鐵礦儲(chǔ)量豐富，品質(zhì)優(yōu)良。全縣含煤面積 860 平方公里，占全縣總面積的 ％，地質(zhì)儲(chǔ)量為 91 億噸。石膏儲(chǔ)量達(dá) ，礦石純度達(dá) 90％— 98％，為特級(jí)品和一級(jí)品，享有 XX“雪花膏”之稱，是華北地區(qū)第二大石膏礦床。硫鐵礦儲(chǔ)量達(dá) 2 億噸，是全國(guó)煤系硫鐵礦的主產(chǎn)基地之一。 20xx年 XX縣生產(chǎn)總值 130 億元；財(cái)政總收入 億元，居全市（ XX 第一、全省縣級(jí)第四）在全省縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展評(píng)價(jià)中，從 20xx年的第 14 位上升到 20xx 年的第 3位。與其他山西城市相比，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重、就業(yè)人員分布主要指標(biāo)來看， XX 縣已具有較為成熟的工業(yè)基礎(chǔ)， 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 8 再從礦煤炭收入量和銷售量來看， XX 縣都具有典型的工礦業(yè)城市的特征。為了走可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)路線， XX 出臺(tái)了一系列對(duì)于非煤類和高新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策（退費(fèi)退稅）。 近兩年 XX在全縣范圍內(nèi)展開了前所未有的環(huán)保治理和造林綠化工程，一級(jí)天數(shù)實(shí)現(xiàn)零的突破 ，進(jìn)入全省重點(diǎn)監(jiān)控縣（市）前十位；投入近億元進(jìn)行生態(tài)環(huán)境建設(shè)，全縣林木覆蓋率達(dá)到 ％ 。在全省率先啟動(dòng)了汾河流域生態(tài)治理修復(fù)于保護(hù)工程。 20xx 年榮獲“全市環(huán)保專項(xiàng)行動(dòng)優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣”等稱號(hào)。 XX 縣歷史悠久，名勝薈萃，風(fēng)景獨(dú)秀。全縣共有文物古跡 46 處，旅游資源極為豐富。屬國(guó)家級(jí)文物保護(hù)的有 XX古遺址，省級(jí)文物保護(hù)單位有王家大院、資壽寺、韓信墓、文廟、晉祠廟、廈門古堡、后土廟、 XX， XX 介子推祠（清明節(jié)發(fā)源），石膏山森林公園為國(guó)家級(jí)森林公園，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。明清時(shí)期 XX 縣有四大家族， 分別為兩渡何家、廈門梁家、 XX 王家（如今王家大院）、蒜峪陳家。 XX 是山西南北交通運(yùn)輸之要沖。目前城市周邊主要的對(duì)外交通通路主要有 3條公路和 1條鐵路，分別為京昆高速（大運(yùn)高速）、 108 國(guó)道、 S221 省道（ XX— XX、太原）和同蒲鐵路復(fù)線，目前正在開工建設(shè)的大西高鐵（西安 — 大同）在XX東設(shè)站，原計(jì)劃 20xx年竣工，預(yù)計(jì) 20xx 年左右竣工， 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 9 將大大提升城市的經(jīng)濟(jì)和生活屬性。城市位處交通要沖，與周邊城市交通便利，隨著高鐵的建設(shè)，將進(jìn)一步拉近 XX和周邊省會(huì)城市的時(shí)間距離，周邊城市對(duì) XX 的輻射將進(jìn)一步加大。 XX位于狹 長(zhǎng)的汾河峽谷，向東沿 XX 河延伸，向西與汾河接壤，呈“丁”字型。受地形限制，城區(qū)可用面積十分有限，城區(qū)面積僅 平方公里。隨著城市人口的快速集聚和城市自身發(fā)展需要，有限的城區(qū)面積顯然已不能滿足，因此政府提出了“拉大城市框架、擴(kuò)展城市規(guī)模、美化城市景觀、提升城市品位”的城市建設(shè)思路。 XX 縣的“十二五”規(guī)劃綱要。確立了以“再造兩個(gè) XX，沖刺全國(guó)百強(qiáng)”為目標(biāo)，以構(gòu)建“富強(qiáng) XX、生態(tài) XX、幸福XX”為主旨，全面加強(qiáng)新型工業(yè)強(qiáng)縣、核桃經(jīng)濟(jì)大縣、現(xiàn)代旅游名縣“三縣”建設(shè)，努力成為全省“四化”建設(shè)的樣板間、轉(zhuǎn)型跨越的先 鋒隊(duì)這一“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)體系。這一目標(biāo)體系，體現(xiàn)了貫徹上級(jí)精神與 XX 實(shí)際的結(jié)合。 目前確定了縣城和 XX 新區(qū)兩個(gè)復(fù)合中心，縣城是全縣的政治經(jīng)濟(jì)中心， XX 新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、旅游、文化、教育、服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 XX 新區(qū)控制范圍為 XX 鎮(zhèn)、馬和鄉(xiāng)的主要轄區(qū)范圍，總面積 85 平方千米。適宜建設(shè)用地面積為 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 10 平方千米。近期用地面積近 5平方千米，遠(yuǎn)期人口規(guī)劃 30萬人。項(xiàng)目位于 XX 新區(qū)，位于縣城核心區(qū)東北方向，距離約為 9公里。 XX 新區(qū)目前為開發(fā)初期，基本處于空白階段。區(qū)域遠(yuǎn)離老城區(qū)及工業(yè)、產(chǎn)煤區(qū)，路況良好，自然旅游資源遍布， 空氣清新，綠色盎然，生態(tài)宜人，自然環(huán)境明顯優(yōu)于老城區(qū)。全國(guó)知名旅游景點(diǎn) — 王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。本案位于公路進(jìn)入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項(xiàng)目品牌形象的快速傳播。省級(jí)重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)， 5000 余名學(xué)生的大型學(xué)校，XX 最好的高中優(yōu)秀的教育資源，在日益重視教育的今天，將是本案良好的推廣資源之一。 XX 唯一的五星級(jí)酒店，當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)場(chǎng)所代名詞，拉升區(qū)域高端形象的重要物業(yè)之一。 XX 派出所緊鄰本案，完全消除了新區(qū)初始，周邊冷清帶來的居住不安全感，未來本案安保可考慮與 XX 派出所形成聯(lián) 動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。本案北側(cè)為老舊小區(qū)，以及正在建設(shè)中的新農(nóng)村改造住宅。項(xiàng)目南側(cè)政府規(guī)劃了1500 森林公園，將是本案可直接享用的重要自然景觀。公司認(rèn)為當(dāng)前是該項(xiàng)目開發(fā)的最佳時(shí)期，適時(shí)提出開發(fā)該項(xiàng)目。 、結(jié)論及建議 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 11 、結(jié)論 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理，規(guī)模適中，項(xiàng)目的建筑密度、容積率、綠化率、戶型面積及戶型比例等主要技術(shù)指標(biāo)均符合國(guó)家關(guān)于商品房開發(fā)的有關(guān)政策要求，項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策和 XX縣城總體規(guī)劃及 XX古鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃的各項(xiàng)要求，布局人性化，結(jié)構(gòu)安全可靠，外觀新穎美觀大方。項(xiàng)目建成后將帶動(dòng) XX 新區(qū) 的繁榮發(fā)展。該項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實(shí)施。 、建議 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時(shí)到位。 建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)盡快開工保值保量順利完工，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程。 組建精明能干的 技術(shù)隊(duì)伍或聘請(qǐng)專業(yè)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。 合理、科學(xué)地做好施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)和工期安排。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 、 XX 縣的區(qū)域概況 、自然概況 區(qū)域位置 XX 縣位于山西省中部， XX 市西南端。北與介休市、孝 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 12 義 市相鄰；南與霍州市、汾西縣接壤；西與交口縣交界；東與沁源縣相望?？h域東西寬約 公里，南北長(zhǎng)約 39公里，總國(guó)土面積為 1206平方公里。 地形地貌 本縣地處黃土高原屬土石山地，整個(gè)地勢(shì)東高西低，地層分布從東到西，平均海拔 850m 左右，縣域由東西兩山向中部汾河谷地自燃形成了三級(jí)階梯分別占國(guó)土總面積的%、 %、 %。 XX 縣四周群山環(huán)繞，山巒重迭，山地和丘陵面積占 90%以上，中部為汾河谷地，縣城居于谷地之中，為 XX 通往晉南之咽喉?？h境東部有太岳支脈石膏山；海拔 2532 米，西部為丘陵地形屬 呂梁山脈，較大山為縣城西北 公里出的新建塬，海拔 1275 米，坡度約 40 度，頂部平坦，面積 12 平方公里左右，是控制兩渡至西山、控制 XX 河西的戰(zhàn)略要地。境內(nèi)主要河流汾河切穿南部韓信嶺形成下峽谷，是溝通 XX 與臨汾兩地區(qū)的交通要道。其他還有仁義河、雙池河、交口河等支流。 氣候氣象 本縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫 — ℃之間，年平均降水量為 320— 738mm，縣域多西南風(fēng)，東北風(fēng)次之，年平均風(fēng)速為 ，無霜期為 144184天 之間 。 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 13 建置沿革 早在史前 XX 境內(nèi)就有先民居住 ，在建縣以前屬介休地域。隋開皇十年（ 590 年）文帝楊堅(jiān)巡幸太原，傍汾開道獲一石，因以為瑞，遂于此地置縣，割平昌縣西南地命名“ XX縣”，屬西河郡。 唐貞觀十七年（ 643 年）廢呂州， XX 縣改屬汾州，開元十一年（ 723 年）改屬河?xùn)|道太原府； XX 屬平陽府（河?xùn)|道），萬歷廿三年（ 1595 年）改屬汾州府。萬歷四十二年改屬平陽府；清初屬山西省平陽府。乾隆三十七年（ 1772年）設(shè)霍州直隸州，轄 XX 縣； 1948 年 6月 XX 解放， 9月，靈東、靈西民主政府合并成立 XX 縣人民政府，歸太岳一專區(qū)管轄。 1949 年 9月榆次專署成立， XX 劃 歸榆次區(qū)管轄。1958 年 11 月榆次專署改稱 XX 專署， XX 并入介休， 1961年 7月恢復(fù)原建置， XX 仍歸 XX 專署。 1999 年 XX 撤地建市，XX 屬 XX 市至今。 、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 以產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)、企業(yè)集群發(fā)展、資源循環(huán)利用為發(fā)展方向，堅(jiān)持推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，全力實(shí)施大項(xiàng)目、大企業(yè)戰(zhàn)略，已初步形成以煤焦、煤化工、冶金、建材、電力為主的五大骨干支柱產(chǎn)業(yè)體系，列入山西省重點(diǎn)發(fā)展的八 一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XX 工程造價(jià)咨詢有限公司 14 大焦化基地和五大甲醇聯(lián)產(chǎn)中心，工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重的 80％。煤炭行業(yè)通過資源整合，煤礦從 216 對(duì)減少為 90 對(duì)，原 煤生產(chǎn)能力 1803 萬噸 /年；洗煤行業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 223 戶， 60 萬噸以上 36 戶，精煤生產(chǎn)能力 8896 萬噸 /年；焦炭行業(yè) 6 大機(jī)焦企業(yè)形成焦炭生產(chǎn)能力 420 萬噸；煤化工行業(yè)的中煤九鑫 30 萬噸甲醇、九鑫 30 萬噸煤焦油和聚源 10 萬噸甲醇等項(xiàng)目開始籌備建設(shè)；建材行業(yè)的晉投夏工 68 萬噸水泥項(xiàng)目為干法回轉(zhuǎn)窯水泥生產(chǎn)線投產(chǎn)；冶金行業(yè)現(xiàn)有 6 戶碳素企業(yè)，陰極碳?jí)K生產(chǎn)規(guī)模居全國(guó)第一，晉陽碳素是全國(guó)最大的鋁用陰極碳?jí)K生產(chǎn)企業(yè)，銷售份額占全國(guó)的 1/5。電力行業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 6戶，電力裝機(jī)容量 萬 KW。到 20xx 年，全縣將形成 2300 萬噸 原煤， 1500 萬噸精煤、 600 萬噸焦炭、 10 萬噸碳素、 50 萬噸甲醇、 30 萬噸焦油加工 120 萬噸水泥以及 50 萬 KW 電力裝機(jī)容量的生產(chǎn)能力。 旅游資源眾多 XX 境內(nèi)名勝古跡眾多，自然風(fēng)景優(yōu)美。 XX 鎮(zhèn)被建設(shè)部和國(guó)家文物局命名為首批中國(guó)十大歷史文化名鎮(zhèn)，并位列榜首；全國(guó)重點(diǎn)文保單位、國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū)王家大院，以其獨(dú)特的三雕藝術(shù)和恢宏的氣勢(shì)被譽(yù)為華夏民居第一宅 。千年古剎資壽寺以十八羅漢頭像失而復(fù)得蜚聲海內(nèi)外；“ XX”， 一期工程建