【正文】 地上停車 0 輛 地下停車 280 輛 、項目建設單位概況 ： 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 6 “ XX”小區(qū)項目建設單位山西 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司成立于 20xx 年 7 月 31 日，是由山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳批準成立的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)，注冊資本 20xx 萬元。公司地址為 XX 市榆次區(qū)迎賓路 3號，法定代表人：張石崗；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。公司現(xiàn)有員工 32 人，其中 具有中級以上職稱的管理人員有 19 人，持有資格證書的專職會計人員有 5 人。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，不斷完善企業(yè)管理，正確處理客戶、員工和股東的利益關系，以顧客為關注焦點；內(nèi)部建立了完善的競爭機制、激勵機制和監(jiān)督約束機制，質量保證體系、服務體系、企業(yè)文化日益完善。公司下設五部一室，即工程項目開發(fā)部、銷售部、財務部、預決算部、統(tǒng)計部、辦公室。售后服務辦公室、物業(yè)公司等部門，管理團隊主要成員有：董事長張石崗先生，董事張志強、賈荷香、賈小林、張曉鈺。主要管理人員：張云貴、狄新武、韓俊 昉 、張建國、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊 卿、李春娥。 、項目實施背景 XX縣位于山西省中部， XX 市最南端，距省會太原 150公里，總人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 萬人，人口密度為 人 /平方公里。北鄰介休，南接霍州縣，東靠沁源縣，西連交口縣、孝義市，有“燕 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 7 冀之御，秦蜀之經(jīng)”之稱。于隋開皇十年（公元 590 年）置縣，距今已有 1400 多年的歷史。隋初屬平周縣（今介休市），隋開皇十年，隋文帝楊堅北巡挖河開道，獲一巨石，似鐵非鐵，是石非石，色蒼聲錚，以為靈瑞，遂命名為“ XX”，割平周縣西南地置為 XX 縣。 XX縣為暖溫帶 季風氣候區(qū)。平均海拔 800米，平均氣溫界于 ℃ — ℃之間，年平均降水量為 320— 738毫米，霜凍期為九月下旬至次年四月中旬，平均無霜期界于144— 184 天之間。 XX 縣是山西省產(chǎn)煤大縣之一，縣域境內(nèi)地下礦藏資源豐富，其中煤炭、石膏、硫鐵礦儲量豐富，品質優(yōu)良。全縣含煤面積 860 平方公里，占全縣總面積的 ％，地質儲量為 91 億噸。石膏儲量達 ，礦石純度達 90％— 98％，為特級品和一級品，享有 XX“雪花膏”之稱，是華北地區(qū)第二大石膏礦床。硫鐵礦儲量達 2 億噸，是全國煤系硫鐵礦的主產(chǎn)基地之一。 20xx年 XX縣生產(chǎn)總值 130 億元；財政總收入 億元，居全市（ XX 第一、全省縣級第四）在全省縣域經(jīng)濟社會發(fā)展評價中，從 20xx年的第 14 位上升到 20xx 年的第 3位。與其他山西城市相比，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重、就業(yè)人員分布主要指標來看， XX 縣已具有較為成熟的工業(yè)基礎， 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 8 再從礦煤炭收入量和銷售量來看， XX 縣都具有典型的工礦業(yè)城市的特征。為了走可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟路線， XX 出臺了一系列對于非煤類和高新產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟優(yōu)惠政策（退費退稅）。 近兩年 XX在全縣范圍內(nèi)展開了前所未有的環(huán)保治理和造林綠化工程，一級天數(shù)實現(xiàn)零的突破 ，進入全省重點監(jiān)控縣（市）前十位；投入近億元進行生態(tài)環(huán)境建設，全縣林木覆蓋率達到 ％ 。在全省率先啟動了汾河流域生態(tài)治理修復于保護工程。 20xx 年榮獲“全市環(huán)保專項行動優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設先進縣”等稱號。 XX 縣歷史悠久，名勝薈萃，風景獨秀。全縣共有文物古跡 46 處，旅游資源極為豐富。屬國家級文物保護的有 XX古遺址，省級文物保護單位有王家大院、資壽寺、韓信墓、文廟、晉祠廟、廈門古堡、后土廟、 XX， XX 介子推祠（清明節(jié)發(fā)源），石膏山森林公園為國家級森林公園，省級風景名勝區(qū)。明清時期 XX 縣有四大家族， 分別為兩渡何家、廈門梁家、 XX 王家（如今王家大院）、蒜峪陳家。 XX 是山西南北交通運輸之要沖。目前城市周邊主要的對外交通通路主要有 3條公路和 1條鐵路，分別為京昆高速（大運高速）、 108 國道、 S221 省道（ XX— XX、太原）和同蒲鐵路復線，目前正在開工建設的大西高鐵（西安 — 大同）在XX東設站，原計劃 20xx年竣工，預計 20xx 年左右竣工， 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 9 將大大提升城市的經(jīng)濟和生活屬性。城市位處交通要沖，與周邊城市交通便利，隨著高鐵的建設，將進一步拉近 XX和周邊省會城市的時間距離，周邊城市對 XX 的輻射將進一步加大。 XX位于狹 長的汾河峽谷，向東沿 XX 河延伸，向西與汾河接壤，呈“丁”字型。受地形限制，城區(qū)可用面積十分有限，城區(qū)面積僅 平方公里。隨著城市人口的快速集聚和城市自身發(fā)展需要，有限的城區(qū)面積顯然已不能滿足，因此政府提出了“拉大城市框架、擴展城市規(guī)模、美化城市景觀、提升城市品位”的城市建設思路。 XX 縣的“十二五”規(guī)劃綱要。確立了以“再造兩個 XX，沖刺全國百強”為目標，以構建“富強 XX、生態(tài) XX、幸福XX”為主旨，全面加強新型工業(yè)強縣、核桃經(jīng)濟大縣、現(xiàn)代旅游名縣“三縣”建設，努力成為全省“四化”建設的樣板間、轉型跨越的先 鋒隊這一“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略目標體系。這一目標體系，體現(xiàn)了貫徹上級精神與 XX 實際的結合。 目前確定了縣城和 XX 新區(qū)兩個復合中心，縣城是全縣的政治經(jīng)濟中心， XX 新區(qū)重點發(fā)展商貿(mào)、旅游、文化、教育、服務產(chǎn)業(yè)。 XX 新區(qū)控制范圍為 XX 鎮(zhèn)、馬和鄉(xiāng)的主要轄區(qū)范圍，總面積 85 平方千米。適宜建設用地面積為 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 10 平方千米。近期用地面積近 5平方千米，遠期人口規(guī)劃 30萬人。項目位于 XX 新區(qū)，位于縣城核心區(qū)東北方向，距離約為 9公里。 XX 新區(qū)目前為開發(fā)初期，基本處于空白階段。區(qū)域遠離老城區(qū)及工業(yè)、產(chǎn)煤區(qū)，路況良好，自然旅游資源遍布， 空氣清新，綠色盎然，生態(tài)宜人，自然環(huán)境明顯優(yōu)于老城區(qū)。全國知名旅游景點 — 王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。本案位于公路進入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項目品牌形象的快速傳播。省級重點高級中學， 5000 余名學生的大型學校，XX 最好的高中優(yōu)秀的教育資源，在日益重視教育的今天，將是本案良好的推廣資源之一。 XX 唯一的五星級酒店，當?shù)馗叨讼M場所代名詞，拉升區(qū)域高端形象的重要物業(yè)之一。 XX 派出所緊鄰本案，完全消除了新區(qū)初始，周邊冷清帶來的居住不安全感，未來本案安?？煽紤]與 XX 派出所形成聯(lián) 動，進一步增強項目競爭力。本案北側為老舊小區(qū)，以及正在建設中的新農(nóng)村改造住宅。項目南側政府規(guī)劃了1500 森林公園，將是本案可直接享用的重要自然景觀。公司認為當前是該項目開發(fā)的最佳時期，適時提出開發(fā)該項目。 、結論及建議 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 11 、結論 該項目設計合理，規(guī)模適中，項目的建筑密度、容積率、綠化率、戶型面積及戶型比例等主要技術指標均符合國家關于商品房開發(fā)的有關政策要求，項目的建設符合國家政策和 XX縣城總體規(guī)劃及 XX古鎮(zhèn)保護規(guī)劃的各項要求，布局人性化，結構安全可靠，外觀新穎美觀大方。項目建成后將帶動 XX 新區(qū) 的繁榮發(fā)展。該項目建設的基礎條件均已具備，建議盡快實施。 、建議 應加強對建設資金籌措力度，確保工程建設資金及時到位。 建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調工作，以便使工程建設盡快開工保值保量順利完工，創(chuàng)建一個優(yōu)質工程。 組建精明能干的 技術隊伍或聘請專業(yè)項目管理人員進行技術指導，力求降低成本，減少投資風險。 合理、科學地做好施工現(xiàn)場設計和工期安排。 第二章 項目投資環(huán)境分析 、 XX 縣的區(qū)域概況 、自然概況 區(qū)域位置 XX 縣位于山西省中部， XX 市西南端。北與介休市、孝 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 12 義 市相鄰；南與霍州市、汾西縣接壤；西與交口縣交界；東與沁源縣相望?？h域東西寬約 公里，南北長約 39公里，總國土面積為 1206平方公里。 地形地貌 本縣地處黃土高原屬土石山地，整個地勢東高西低，地層分布從東到西，平均海拔 850m 左右，縣域由東西兩山向中部汾河谷地自燃形成了三級階梯分別占國土總面積的%、 %、 %。 XX 縣四周群山環(huán)繞，山巒重迭，山地和丘陵面積占 90%以上，中部為汾河谷地，縣城居于谷地之中，為 XX 通往晉南之咽喉?？h境東部有太岳支脈石膏山；海拔 2532 米，西部為丘陵地形屬 呂梁山脈，較大山為縣城西北 公里出的新建塬，海拔 1275 米，坡度約 40 度，頂部平坦，面積 12 平方公里左右，是控制兩渡至西山、控制 XX 河西的戰(zhàn)略要地。境內(nèi)主要河流汾河切穿南部韓信嶺形成下峽谷，是溝通 XX 與臨汾兩地區(qū)的交通要道。其他還有仁義河、雙池河、交口河等支流。 氣候氣象 本縣氣候屬暖溫帶大陸性季風氣候區(qū)，年平均氣溫 — ℃之間，年平均降水量為 320— 738mm，縣域多西南風，東北風次之，年平均風速為 ，無霜期為 144184天 之間 。 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 13 建置沿革 早在史前 XX 境內(nèi)就有先民居住 ，在建縣以前屬介休地域。隋開皇十年（ 590 年）文帝楊堅巡幸太原，傍汾開道獲一石，因以為瑞，遂于此地置縣，割平昌縣西南地命名“ XX縣”，屬西河郡。 唐貞觀十七年（ 643 年）廢呂州， XX 縣改屬汾州，開元十一年（ 723 年）改屬河東道太原府； XX 屬平陽府（河東道），萬歷廿三年（ 1595 年）改屬汾州府。萬歷四十二年改屬平陽府；清初屬山西省平陽府。乾隆三十七年（ 1772年）設霍州直隸州，轄 XX 縣； 1948 年 6月 XX 解放， 9月，靈東、靈西民主政府合并成立 XX 縣人民政府，歸太岳一專區(qū)管轄。 1949 年 9月榆次專署成立， XX 劃 歸榆次區(qū)管轄。1958 年 11 月榆次專署改稱 XX 專署， XX 并入介休， 1961年 7月恢復原建置， XX 仍歸 XX 專署。 1999 年 XX 撤地建市，XX 屬 XX 市至今。 、社會經(jīng)濟狀況 產(chǎn)業(yè)基礎雄厚 以產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級、企業(yè)集群發(fā)展、資源循環(huán)利用為發(fā)展方向，堅持推進經(jīng)濟結構調整，全力實施大項目、大企業(yè)戰(zhàn)略，已初步形成以煤焦、煤化工、冶金、建材、電力為主的五大骨干支柱產(chǎn)業(yè)體系，列入山西省重點發(fā)展的八 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 14 大焦化基地和五大甲醇聯(lián)產(chǎn)中心，工業(yè)經(jīng)濟占全縣國民經(jīng)濟比重的 80％。煤炭行業(yè)通過資源整合，煤礦從 216 對減少為 90 對，原 煤生產(chǎn)能力 1803 萬噸 /年；洗煤行業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 223 戶， 60 萬噸以上 36 戶，精煤生產(chǎn)能力 8896 萬噸 /年；焦炭行業(yè) 6 大機焦企業(yè)形成焦炭生產(chǎn)能力 420 萬噸；煤化工行業(yè)的中煤九鑫 30 萬噸甲醇、九鑫 30 萬噸煤焦油和聚源 10 萬噸甲醇等項目開始籌備建設；建材行業(yè)的晉投夏工 68 萬噸水泥項目為干法回轉窯水泥生產(chǎn)線投產(chǎn)；冶金行業(yè)現(xiàn)有 6 戶碳素企業(yè)，陰極碳塊生產(chǎn)規(guī)模居全國第一，晉陽碳素是全國最大的鋁用陰極碳塊生產(chǎn)企業(yè)，銷售份額占全國的 1/5。電力行業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 6戶，電力裝機容量 萬 KW。到 20xx 年，全縣將形成 2300 萬噸 原煤， 1500 萬噸精煤、 600 萬噸焦炭、 10 萬噸碳素、 50 萬噸甲醇、 30 萬噸焦油加工 120 萬噸水泥以及 50 萬 KW 電力裝機容量的生產(chǎn)能力。 旅游資源眾多 XX 境內(nèi)名勝古跡眾多，自然風景優(yōu)美。 XX 鎮(zhèn)被建設部和國家文物局命名為首批中國十大歷史文化名鎮(zhèn)，并位列榜首；全國重點文保單位、國家 4A 級景區(qū)王家大院，以其獨特的三雕藝術和恢宏的氣勢被譽為華夏民居第一宅 。千年古剎資壽寺以十八羅漢頭像失而復得蜚聲海內(nèi)外；“ XX”， 一期工程建