【正文】 外墻窗子面積比限定在。墻 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 44 體圍護結(jié)構采用節(jié)能保溫材料，在砌筑時一方面將砌塊澆水浸濕，另一方面在砌筑砂漿中摻入 ZS1型強力粉灰（外加劑）以改善水泥砂漿的和易性和固化條件，保證砌體的強度。 ⑶建筑節(jié)能措施 a、選擇高性能的建筑材料產(chǎn)品，最高效率利用資源的前提，建筑結(jié)構材料要有足夠的強度和耐久性，圍護結(jié)構要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應的高性能。最大限度地利用自然光、熱，結(jié)合現(xiàn)有場地，總圖規(guī)劃設計盡可能將建筑的主朝向選擇為當?shù)刈罴殉蚧蚪咏罴殉颉? 、節(jié)能措施和耗能指標分析 本項目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，設計中采 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 43 取的主要措施如下： 建筑節(jié)能 ⑴ XX 屬于寒冷地區(qū)，建筑物的體形系數(shù)應小于或等于，如果所設計的建筑體形系數(shù)突破了 這個限值，則必須按標準規(guī)定對該建筑進行權衡判斷。因此，建筑運行能耗是建筑節(jié)能任務中最主要的關注點。建筑運行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過程而發(fā)生。我國目前處于城市建設高峰期，城市建設的飛速發(fā)展促使建材業(yè)、建造業(yè)飛速發(fā)展，由此造成的能源消耗已占到我國總的商品能耗的 20％～ 30％?！笆濉币?guī)劃提出的約束性指標更加明確了國家節(jié)能減排的決心。 國家“十二五規(guī)劃”明確提出了節(jié)能減排的目標，即到 20xx年，單位 GDP 二氧化碳排放降低 17%；單位 GDP 能耗下降 16%；非化石能源 占一次能源消費比重提高 個百分點，從 %到 %；主要污染物排放總量減少 8到 10%的目標。 第六章 節(jié)能方案分析 節(jié)能減排就是節(jié)約 能源 、降低能源消耗、減少污染物排放。 營銷所需景觀節(jié)點設計 結(jié)合本案營銷所需，在重要售房節(jié)點進行景觀節(jié)點設計，并應盡快早形成成果，為今年銷售 工作提供良好支持。 可考慮以九溪九大景觀節(jié)點作為景觀主線，串聯(lián)項目兩個地塊，同時將各個地塊高端和中等產(chǎn)品分隔開來。 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 40 多采用梅蘭竹菊等中國元素綠植，統(tǒng)一項目文化內(nèi)涵。 景觀節(jié)點作為重點投入，點綴中式風情元素，強化品質(zhì)和文化感受。 產(chǎn)品類型 預計建筑面積 獨棟別墅 8000 ㎡ 左右 花園洋房 33000 ㎡ 左右 小高層 63000 ㎡ 左右 保障性住房 商業(yè) 2680 ㎡ 左右 會所 1500 ㎡ 左右 總規(guī)模 108180 ㎡ 左右 園林景觀設計定位 風格取向原則 建議參考：新中式自然主義風格 +成品園林呈現(xiàn) 以修剪感相對較強的自然主義風格強化社區(qū)周界、入口、景觀軸線的領地感和禮儀性，規(guī)避其觀賞性遠大于實用性的缺點。 小高層設計要求 戶型： 戶型配比建議如下： 戶型 面積 比例 舒適三居 120 ㎡ ～ 140 ㎡ 10％～ 15％ 豪華三居 140 ㎡ ～ 160 ㎡ 40％～ 50％ 舒適四居 180 ㎡ ～ 200 ㎡ 30％～ 40％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 240 ㎡ 5％～ 10％ 1011層設計，一梯兩戶； 三居室設置公共電梯廳，四居室電梯直接入戶； 位置較差采用三居室對拼方式，南向觀景效果較好位置四居室對拼平面； 部分景觀資源絕佳位置頂層設置躍層； 重視南向采光與景觀效果雙需求，三面寬南向。 結(jié)合景觀資源排布不同面積區(qū)間的戶型，大戶型應占有最好的景觀資源； 前院進深盡量保留在 8米以上，特殊位置特殊住宅后院進深不能低于 6米，應注意其私密性； 住 宅之間左右間距應為 4 米以上，盡可能擴大前后間距； 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 36 400平米以上戶型每戶設雙室內(nèi)車庫， 400 平米以下戶型每戶設單室內(nèi)車庫，同時在前院設置最少一個正常室外車位； 戶型： 350 ㎡ ～ 450 ㎡ 奢侈大宅，如規(guī)劃中有景觀位置絕佳的位置，可設置 1～ 2棟 500 ㎡ ～ 600 ㎡ 樓王。 社區(qū)內(nèi)部公共景觀，應結(jié)合南側(cè)綠化隔離帶設計，作為每天進出必經(jīng)之路的視覺享受。 建筑風格定位：建筑擁有明確的文化符號特征 ，初步考慮本案選擇東方 ArtDeco新中式裝飾主義風格，具體可參考“朱雀門”項目。 、建筑設計的指導思想 項目愿望：比肩一流城市的高端品質(zhì)社區(qū) 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 35 整體形象定位：晉儒宜居生活圈 本質(zhì)高端不動產(chǎn) 產(chǎn)品定位：低密度項目形象，豐富的產(chǎn)品線，多類型物業(yè)組合搭配。 項目機會分析 由于縣城老城區(qū)可以建造一定規(guī)模小區(qū)的地塊越來越少，而市場對商品房的需求尚有較好空間，從企業(yè)效益的角度看，在該地塊建設小區(qū)面臨良好的商業(yè)機會。 、項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 該項目所處地塊地理位置優(yōu)越，位于城市污染區(qū)之外，自然環(huán)境相對優(yōu)越，項目規(guī)劃設計起點高，項目前期市場調(diào)研全面到位，項目投資商、建設單位管理規(guī)范，資金及管理力量雄厚，這些都是該項目優(yōu)勢所在。 項目周邊規(guī)劃 按照 XX 縣 XX 新區(qū)的規(guī)劃，西側(cè)已經(jīng)建成的 XX 萬人 高中，南側(cè)是正在規(guī)劃建設中的公、檢、法辦公區(qū)和縣人民 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 34 醫(yī)院；東側(cè)是建設中的中煤家園，北側(cè)有已運營的五星級國際宏源大酒店。南有高速鐵路車站，交通十分便捷。 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 33 第五章 工程建設方案 、地塊特征分析 項目區(qū)位分析 “ XX 小區(qū)一期工程”位于大運高速 XX 出口北側(cè)，是公路交通的“城市之門”，東望綿山旅游風景區(qū)，南鄰千畝濕地公園，西眺 XX 古鎮(zhèn)和王家大院，北靠新農(nóng)村小 區(qū)，廣闊恬靜的田園美景和城市繁華氣息相互交融，是典型的富家地居住環(huán)境。 項目區(qū)毗鄰城市城市主干道，施工場地交通運輸比較方便，施工所需設備及建筑材料進場均不受任何限制，施工條件較好，給項目的順利實施創(chuàng)造了有力條件。 場地及場地附近無全新活動斷裂，未發(fā)現(xiàn)及工程安全的不良地質(zhì)作用，該場地可視為穩(wěn) 定場地。 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 32 侵蝕性 場地環(huán)境類別為Ⅲ，地基土對混凝土結(jié)構及鋼筋混凝土結(jié)構中的鋼筋均不具備腐蝕性。 液化評價 當擬建建筑物以第 3 層卵礫石為持力層時，場地地基土不存在地震液化。 、地基土層 第 1 層：耕土，以粉土為主，層底埋深 ； 第 2 層：粉土，層底埋深 ； 第 3 層 ：卵 礫石、圓礫、角礫組成，該層位揭穿，最大揭露厚度 。 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 31 、地層時代局成因類型 場地范圍內(nèi)地基土層沉積時代成因類型自上而下依次為第四系全新統(tǒng)人工堆積層，第四系全 新統(tǒng)沖、洪積層。 第四章 工程建設條件分析 4． 氣象條件 項目位于 XX 縣東部 XX 鎮(zhèn)，氣候溫暖，海拔 520 米，屬溫帶大陸性季風氣候，春旱多風，夏熱少雨，秋涼氣爽，冬寒少雪，年平均降雨量 515 毫米，年平均氣溫 11℃，無霜期 163天，主導風向為西北、西南風。其市場目標客戶定位為周邊企業(yè)、工商戶 改善居住條件的置業(yè)者、政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部、外地來 XX 經(jīng)銷商、周邊城市投資客戶以及其他人員。 、目標市場定位 本項目以得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，借助 高規(guī)格的設計， 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 30 開發(fā)商的高投入，將建成 XX 縣高標準精致居住小區(qū) ，并借助悠久的王家大院文化歷史對于民眾的特殊影響， 人們對家族興旺的責任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的榮耀感。 但是整體來看， XX 房地產(chǎn)市場區(qū)域項目均為 低價競爭的中低端產(chǎn)品，高端項目處于空白階段。其四通八達的交通優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)美的自然條件、相鄰城市的依托條件、旅游資源的拉動條件，必將有著其得天獨厚的發(fā)展前景。而且本案位于高速路出口，是進入 XX 知名度最高的“王家大院”的必經(jīng)之地，把守“城市東大門”，擁有非常良好的形象展示面，為未來 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 29 提升項 目在省內(nèi)乃至周邊城市知名度打下良好 基礎；雖然XX 新區(qū)現(xiàn)在未成規(guī)模，但周邊教育、治安以及服務業(yè)（五星級酒店）等方面現(xiàn)狀配套良好，擁有較好的居住條件。 本案區(qū)域 環(huán)境 與老城區(qū)明顯不同 ，首先周圍場地平坦，路況良好，兩側(cè)綠化帶繁茂，不像老城區(qū)域兩山夾一河，視野不開闊。 、 XX 新區(qū) 房地產(chǎn)市場概況 本案所在區(qū)域內(nèi)北側(cè)為正在建設中的 XX、椒仲、北莊新農(nóng)村改造新舊小區(qū)住宅外，東側(cè)有剛開工建設的中煤家園，南側(cè)有規(guī)劃建設中的縣公、檢、法和人民醫(yī)院，除此，無成熟在售項目。 市場在售項目以中密度為主，早期開發(fā)的多以多層為主，新推在售項目以小高層、高層為主。 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 28 、 XX 縣房地產(chǎn)市場概況 城市住宅市場規(guī)模極小，近幾年主要在售項目僅為 5個 （含尾房和售罄項目），均位于老城區(qū)。作為 XX 市 的南大門 ， XX 縣 的未來城市發(fā)展規(guī)劃中提升了服務業(yè)在經(jīng)濟格局中的產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)描繪了美好藍圖，預示著房地產(chǎn)業(yè)將迎來加快發(fā)展的又一個春天。 XX在 20 世紀 90 年代末建設起了房地產(chǎn)交易市場，實施交易、登記、辦證“一條龍”服務，同時，在嚴格的產(chǎn)權管理和對全市的房地產(chǎn)交易進行整頓和規(guī)范的基礎上，逐步放開了房地產(chǎn)二三級市場，由此帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和興旺。房地產(chǎn)開發(fā)已由小打小鬧轉(zhuǎn)向規(guī)模經(jīng)營、成片開發(fā)。目前，該縣 有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 10 多家，其中本地企業(yè)占到50%，外來投資企業(yè)占到 50%，開發(fā)企業(yè)的 資質(zhì)等級有所提升。由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關聯(lián)度高，帶動了全 縣旅游業(yè) 、水泥等數(shù)十個相關行業(yè)和服務業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其常熟效應更是惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關行業(yè)，并對改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。 直到 20xx 年， XX 縣 的房地產(chǎn)業(yè)才正式起步，但隨后發(fā)展迅速，并逐步成為一個支柱產(chǎn)業(yè)。 上世紀 90 年代中后期，我國房地產(chǎn)業(yè)開始高速發(fā)展，成為支撐國民經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)。 作為房地產(chǎn)業(yè)的 四 線城市， XX 縣具有優(yōu)越的自然環(huán)境、深厚的文化底蘊、豐富的礦產(chǎn)資源、發(fā)達的交通條件、 優(yōu) 一期工程建設項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 26 越的區(qū)位優(yōu)勢，奠定了房地產(chǎn)市場發(fā)展 的自然區(qū)位基礎，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。 通過房地產(chǎn)開發(fā)，可以迅速改變城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潛力，是改善人居環(huán)境、實現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，也是激發(fā)城市升級與活力的重要手段，是加速城市經(jīng)濟發(fā)展與加強投資的重要措施。 第三章 市場分析 、項目建設的背景 我國是人口大國，住房問題一直是人民群眾最關系、最直接、最現(xiàn)實的民生問題。整合連接段內(nèi)的村莊用地，保留延安、蘇溪、尹方和南蒲等 4 個村，形成兩個居住組團 ―― 延安居住組團、蘇溪 尹方居住組團。新城區(qū)居住建設的重點是新區(qū)居住區(qū)建設。 在規(guī)劃期內(nèi)，舊城居住建設的重點是結(jié)合城中村改造進行居住區(qū)建設。 （二）縣城用地規(guī)模 2020年，縣城建設用地 萬