【正文】 地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。住宅建設(shè)的好壞，不僅是居住本身的要求，而且還是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。多年來，我國住宅建設(shè)總量始終居于世界前列，然而住宅總體建設(shè)水平仍然很低。具體表現(xiàn)在：相當(dāng)一部分住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，不適用現(xiàn)代社會(huì)對(duì)于居住質(zhì)量及生活質(zhì)量的要求，建筑密度高，綠化率低、不考慮停車場位置，無人際交往及活動(dòng)空間；住宅設(shè)計(jì)沒有全面考慮功能配置及生活要求；結(jié)構(gòu)體系、墻體材料和制品等標(biāo)準(zhǔn)化、系列化配套程度低；物業(yè)管理內(nèi)容少，管理不到位等，不能滿足人民日益提高的物質(zhì)和精神生活的需要。因此改善住宅及環(huán)境質(zhì)量，提高居住的舒適性、文明性，成為當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要問題。改革開放以來，古城合肥發(fā)生了翻天覆地的變化。城市建設(shè)綜合開發(fā)事業(yè)超常發(fā)展，形成多層次開發(fā)，多元化投資的良好態(tài)勢(shì)。2003年是合肥市房地產(chǎn)投資地增長最快的一年，房地產(chǎn)累計(jì)完成投資77倔元，%，施工面積950萬平方米，%，竣工面積達(dá)260萬平方米，同比增長26448%。依據(jù)城市總體規(guī)劃，合肥市城市用地主要向西南方向發(fā)展，城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在城市未來發(fā)展的中心，合肥人口的發(fā)展、市區(qū)面積的擴(kuò)大，發(fā)展的機(jī)遇和空間就在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)知名度的日益提高，投資項(xiàng)目及投資額的不斷增加，兼具開發(fā)區(qū)無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及人才、土地、政策、資源的優(yōu)勢(shì)，前來開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商的人將會(huì)越來越我，必然會(huì)逐漸形成旺盛的人氣、商氣。目前經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來了新的空間，開發(fā)區(qū)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭地。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中高檔次的房地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)商競相爭取的對(duì)象，開發(fā)區(qū)將旅游業(yè)列為未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，幾年來陸續(xù)建成的明珠廣場、歐洲風(fēng)情街、徽?qǐng)@、大學(xué)城悲翠湖景區(qū)、南滟湖景區(qū)等都以成為合肥市新的觀光盛地。規(guī)劃中的南滟湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展理念，使開發(fā)區(qū)擁有良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和不可復(fù)制的生態(tài)條件。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市里許多成功人士正在追求高質(zhì)量的生活，而生態(tài)環(huán)境對(duì)人們的生活越來越重要。首當(dāng)其沖選擇生態(tài)環(huán)境極佳又在城市近郊的區(qū)域生活，健康、舒適便是人們追求的終級(jí)。擁有開發(fā)區(qū)旅游、文化資源，作為合肥最近的自然濱水勝地，其不可替代的諸多優(yōu)勢(shì)和未來極大發(fā)展空間，是任何一個(gè)開發(fā)商無力復(fù)制的，開發(fā)區(qū)已成為合肥休閑居住和投資熱點(diǎn)的沃土。本項(xiàng)目地處合肥市開發(fā)區(qū)，空氣質(zhì)量較好，其建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策的要求，結(jié)合開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀，該項(xiàng)目可定位為中高檔住宅區(qū)。該項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大都市步伐，推動(dòng)合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程，改變合肥市的市容市貌，都將產(chǎn)生積極的作用，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。167。合肥正在規(guī)劃建設(shè)大都市，并形成自己的都市經(jīng)濟(jì)圈，而合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是合肥市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是合肥市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?。選擇在此建住宅小區(qū)，應(yīng)是看重這里不可再造的絕佳生態(tài)環(huán)境：高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，明珠廣場、徽?qǐng)@、大學(xué)城、南滟湖風(fēng)景區(qū)的建設(shè)等，隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)工作的不斷發(fā)展，將會(huì)越來越多人來此經(jīng)商、投資、居住，實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)“新合肥”的發(fā)展目標(biāo)。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)是到2005年實(shí)現(xiàn)小區(qū)一期工程交付使用，到2006年實(shí)現(xiàn)小區(qū)的全面竣工交付使用，并將建成設(shè)施配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。第3章 市場分析167。167。合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國務(wù)院批準(zhǔn)的全國對(duì)外開放城市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。全市總面積7266平方公里，其中市區(qū)總面積596平方公里。合肥現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。近年來城市建設(shè)出現(xiàn)了飛躍發(fā)展，形成了多層次開發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢(shì)，城市面貌日新月異。經(jīng)過合肥舊城的改造探索，總結(jié)出“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的經(jīng)驗(yàn)被列入《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。近年來，合肥市積極推動(dòng)住房制度改革，改善居民住房條件，不斷加大舊城區(qū)改造的力度，使合肥市的住宅建設(shè)呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機(jī)。隨著市區(qū)總體規(guī)劃的調(diào)整，人口的增加，現(xiàn)代化大城市的建設(shè)，將為合肥市房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，將使合肥市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期發(fā)展的態(tài)勢(shì)。167。、政策因素合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)創(chuàng)建于1993年，2000年升級(jí)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展取得了優(yōu)異的成績。在堅(jiān)持“三為主一致力”的辦區(qū)宗旨下，通過良好的招商引資工作，目前，開發(fā)區(qū)已初步形成了以海爾集團(tuán)為核心的海爾工業(yè)園，以佳通輪胎及相關(guān)產(chǎn)品為代表的佳通工業(yè)園，以日立建機(jī)及日關(guān)聯(lián)企業(yè)為代表的日立工業(yè)園，以德國史坦白氏、庫爾茲、福斯?jié)櫥蜑榇淼牡聡I(yè)園，以統(tǒng)一企業(yè)、可口可樂公司、華泰食品為代表的食品工業(yè)園，以江淮汽車、安凱汽車為代表的汽車工業(yè)園，以林龍衛(wèi)生用品公司、日立挖掘機(jī)維修中心、金相緣公司等為代表的民營科技經(jīng)濟(jì)園，以豐樂種業(yè)、安徽省種子公司為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園，以大學(xué)城、省教育學(xué)院、合肥中銳國際學(xué)校、潤安公學(xué)為代表的教育產(chǎn)業(yè)化園；另外，以明珠國際大酒店、明珠廣場、安徽省國際會(huì)展中心、徽?qǐng)@、歐風(fēng)街、鄉(xiāng)村花園、東?；▓@等為代表的第三產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。開發(fā)區(qū)顯現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快、后勁足的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，初步展現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)代新型工業(yè)區(qū)的輪廓。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已建成的有明珠國際大酒店、歐風(fēng)街、明珠廣場、徽?qǐng)@、安徽國際會(huì)展中心、東方家園、桐山國際購物中心，以及合肥大學(xué)城、體育中心、中銳國際學(xué)校、潤安公學(xué)、萬博職業(yè)學(xué)院、三聯(lián)職業(yè)學(xué)院、一六八中學(xué)、鄉(xiāng)村花園、東海花園為代表的一批旅游、商貿(mào)展示、房地產(chǎn)、文教體育等項(xiàng)目的先后落成，開發(fā)區(qū)已成氣候，影響力迅速提高，前往開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商、參加會(huì)議、旅游觀光、學(xué)習(xí)的人次也大幅上升。2003年。十年來，共引進(jìn)外資項(xiàng)目134個(gè)，其中，世界500強(qiáng)企業(yè)18家；累計(jì)合同利用外資13億美元，；引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目373個(gè)。累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資163億元。建成道路100公里，變電所4座，10KV以上供電線路70公里，供水管線65公里，通訊管線70公里，綠化面積220萬平方米，開竣工建筑面積近360萬平方米。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量占合肥經(jīng)濟(jì)的1/3強(qiáng)，是合肥市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，是發(fā)展速度最快的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。國家商務(wù)部對(duì)中西部17個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)進(jìn)行了評(píng)比，合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、經(jīng)營成本、社會(huì)及環(huán)境情況均列第一，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境情況位列第二，人力資源及供給情況列第三，總指數(shù)名列第一。2003年，全區(qū)共新引進(jìn)項(xiàng)目105個(gè)，實(shí)際利用外資、是歷年來引進(jìn)項(xiàng)目最多、規(guī)模最大和質(zhì)量最好的一年。合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年多的發(fā)展，已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了市委、市政府當(dāng)初提出的“再造新合肥”的奮斗目標(biāo)。依據(jù)城市總體規(guī)劃，合肥市城市用地主要向西南方向發(fā)展，城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠邊江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在城市未來發(fā)展的中心。2002年底，合肥市委、市政府提出計(jì)劃到2010年合肥市區(qū)人口翻一翻，達(dá)到300萬人，建城區(qū)面積280萬平方公里，而合肥人口的發(fā)展、市區(qū)面積的擴(kuò)大，發(fā)展的機(jī)遇和空間就在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)文化區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資項(xiàng)目的不斷增加，人口總量的擴(kuò)大，對(duì)住房的需求在不斷增大。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作相對(duì)較落后，造成開發(fā)區(qū)居住條件有諸我不便，但也給開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來的新的空間，目前這里已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭地。167。167。2003年商品住宅價(jià)格走勢(shì)逐月攀升，據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對(duì)合肥市2003年房產(chǎn)跟蹤調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：2003年合肥市的商品住宅的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2341元/平方，與去年的商品住宅平均價(jià)格比較，上漲幅度達(dá)到16%，（見圖）略低于剛剛發(fā)布的全國商品房2450元/平米的價(jià)格。 圖51從2003年合肥的各月平均房價(jià)分析，3月份平均價(jià)為2200元/平方米，4月平均價(jià)2270元/平方米，8月平房價(jià)升到2300元/平方米，10月漲至2310元/平方米，而12月份高升到2430元/平方米，可以看到商品房銷售價(jià)格是逐月追漲。據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司對(duì)合肥樓市的跟蹤調(diào)查顯示：2003年合肥市在售的商品住宅面積有近700萬平米，其中多層住宅占74%，小高層占21%，別墅占5%；與2002年相比，多層住宅占比由去年的82%下降了8%，小高層和別墅則分別上漲了6%、3%，而這一部分高價(jià)的建筑類型占比加重，必然會(huì)直接拉升整個(gè)樓市的平均價(jià)格，因此無形成為合肥商品住宅價(jià)格增至2341元/平米的一個(gè)重要因素。具體分析包河區(qū)內(nèi)住宅的分布發(fā)現(xiàn)，2003年包河區(qū)內(nèi)以多層住宅銷售為主體，且這些住宅大部分沿馬鞍山路及美菱大道分布，具有良的居住環(huán)境，特別是馬鞍山路在合肥市未來的規(guī)劃中將建成合肥的景觀大道，提升了居住的品質(zhì)，因此這片住宅的價(jià)格也水漲船高，從包河區(qū)住宅自身的價(jià)格走勢(shì)中發(fā)現(xiàn)，雖然曲線變化明顯，但價(jià)格一直處在平穩(wěn)上升的通道之內(nèi)。2004年上半年商品房均價(jià)為2450元/平米左右，區(qū)位和戶型較好的樓盤一般均價(jià)在2800元/平米以上。167。目前，對(duì)于合肥房地產(chǎn)市場的普通看法是：經(jīng)過2003年至2004年初房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，合肥市的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的階段，房地產(chǎn)市場價(jià)格也將處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。目前，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房價(jià)相對(duì)于市區(qū)還是比較低的，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房價(jià)增長速度將會(huì)高于市區(qū)，主要依據(jù)如下：宏觀面上①合肥市作為安徽省的省會(huì)城市，人口將在未來幾年內(nèi)急劇增長，近鄰與鄰郊城市化節(jié)奏加快，房地產(chǎn)業(yè)在安徽合肥正處在高速發(fā)展的成長期。②高速發(fā)展中的合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新城區(qū)將拉動(dòng)本項(xiàng)目區(qū)域地塊的價(jià)值，并成為該項(xiàng)目目標(biāo)客戶的強(qiáng)力支撐。③合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場目前正處于高速發(fā)展的階段，巨大的需求將為本項(xiàng)目帶來有效的市場空間。④隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的投資，區(qū)內(nèi)居住環(huán)境不斷改善，在生活、交通、娛樂等方面將會(huì)進(jìn)一步完善，會(huì)不斷提高樓盤的附加價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，給房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供有力的支撐。⑤隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，旅游資源的不斷開發(fā)，將不斷提高的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的品牌效益，提升房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵。微觀面上①“海恒”發(fā)展戰(zhàn)略意義上，房地產(chǎn)業(yè)無疑是可供品牌化、規(guī)模化發(fā)展的又一重要領(lǐng)域。繼鄉(xiāng)村花園、南滟灣之后，本項(xiàng)目將以全新的品牌推廣為著眼點(diǎn)，以嶄新的面貌在合肥市場上推出“海恒”旗下的房地產(chǎn)品牌，以品牌創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的市場空間。②海恒公司一直走真正市場化的發(fā)展道路，全力打造精品項(xiàng)目，主動(dòng)迎接市場的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，具有發(fā)展精品項(xiàng)目的能力。③2004年開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目的開發(fā)仍是不斷地有新備用推出。房地產(chǎn)市場尤其是住宅開發(fā)前景的廣闊，必將使競爭更趨激烈。海恒發(fā)展股份公司在集團(tuán)實(shí)力、品牌化策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)、專業(yè)操作水平諸要素渾然一體，無疑是樓盤開發(fā)成敗的決定性因素。④本項(xiàng)目緊臨安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院新校區(qū)，良好的文化氛圍將成為本項(xiàng)目銷售的促進(jìn)因素。167。目標(biāo)客戶分析從本項(xiàng)目的地段來分析目標(biāo)客戶將是：①對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)已相對(duì)熟悉和適應(yīng)的原住居民，原住宅面積、管理、房型、配套等條件已不能滿足需求，需調(diào)整到更為合適的住宅小區(qū)。該類客戶對(duì)于本項(xiàng)目周邊區(qū)域選擇新居較為關(guān)注，且希望一步到位。②因手上持有一定現(xiàn)金，需示找有增值空間，又很安全簡單性的投資項(xiàng)目的人士。這類人士對(duì)物業(yè)的升值保值和出租率特別關(guān)注。因此，小區(qū)的品質(zhì)、知名度和住房的檔次是他們關(guān)注的重點(diǎn)。投資回報(bào)預(yù)測(cè)構(gòu)成他們購房時(shí)的投資決策。③因工作在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，需要在本地段購置住房。因此，本項(xiàng)目的品質(zhì)、室內(nèi)空間、交通、生活輔助設(shè)施和安全性是他們購房時(shí)關(guān)注的因素。④與省會(huì)合肥有頻繁的商務(wù)或業(yè)務(wù)活動(dòng)，對(duì)在合肥購房早有計(jì)劃的省內(nèi)外其它地市縣人士。這類人士，一年到合肥的次數(shù)不少于10趟，或在肥時(shí)間約1/3至1/2，因此，社區(qū)的舒適，功能配套的齊全，生活便捷及能滿足舉家搬遷的條件（如戶口、子女就學(xué)等）是他們考慮的因素。⑤區(qū)內(nèi)佳通、日立、可口可樂、正大、統(tǒng)一、聯(lián)合利華、海爾等知名企業(yè)的入駐，所聘員工分散于合肥市內(nèi)各區(qū)多有不便，企業(yè)集團(tuán)購置房屋，本項(xiàng)目無疑是極大的滿足了此部分人群的需求。產(chǎn)品定位分析及銷售價(jià)格預(yù)測(cè)（1）市場分析為了對(duì)本項(xiàng)目有