【正文】 第14章 附件（一） 合肥海恒發(fā)展股份有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（二） 合肥海恒發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（三） 國有土地證合同（四） 天門湖在籌建過程中，應(yīng)及時注意市場動態(tài)，強化銷售，以求達到最最經(jīng)濟效益。167。經(jīng)分析論證，該項目的開發(fā)建設(shè)符合當(dāng)前國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟政策，技術(shù)上具可操作性，經(jīng)濟上各項指標(biāo)良，如規(guī)劃合理，又具有良好的營銷策劃，將會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖表127敏感性分析表變化因素內(nèi)部收益率累計凈現(xiàn)值(12%，萬元)投資回收期（年）稅前基本方案%投資費用增加5%%收入減少5%%稅后基本方案%投資費用增加5%%收入減少5%%第13章 可行性研究結(jié)論與建議167。詳見表127“敏感性分析表。可能影響本項目的主要因素有：投資成本、銷售價格等。資金來源與運用見表126“資金來源與運用表”此表中的累計盈余資金欄目為正值，與企業(yè)初始投入的資相等，表明項目資金能夠自行平衡。全部投資（稅后）%，財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%），以上數(shù)據(jù)表明，在全部投資下，本項目的財務(wù)指標(biāo)比較盈利能力佳，財務(wù)上可行“[詳見125財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資部分）]”。它是考察項目在財務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)評價指標(biāo)。這是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。表124損 益 表單位：萬元序號項目 年份123合計項目投入使用比例（%）01001001房屋銷售收入7,8,16,2銷售實現(xiàn)資金收入5,10,1,16,3銷售稅金4總成本費用8,3,11,其中：建設(shè)投資3,11,5土地增值稅1,6利潤總額4,3,7彌補以前年度虧損1,1,8應(yīng)納稅所得額3,3,9所得稅1,1,10稅后利潤2,2,11可供分配利潤2,2,12盈余公積金公益金（10%）13應(yīng)付利潤14未分配利潤1,2,15累計未分配利潤1,2,2,(二)項目財務(wù)分析（1）財務(wù)內(nèi)部收益率：指項目的整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。（一）項目利稅計算本項目的投資利潤等各項指標(biāo)詳見124“損益表”。本項目的各項指標(biāo)詳見下表123“主要經(jīng)濟指標(biāo)匯總表”表123主要經(jīng)濟指標(biāo)匯總表單位：萬元序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1建設(shè)總投資萬元11,其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資萬元11,房屋銷售資金投資萬元2房屋銷售收入萬元16,3利潤總額萬元3,4所得稅萬元1,5稅后利潤萬元2,6投資利潤率%所得稅后7投資利稅率%%8所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元2,9所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元1,10所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%%11所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%%12所得稅前投資回收期年靜態(tài)13所得稅后投資回收期年靜態(tài)167。在計算期內(nèi)。所得稅稅率按33%計算。根據(jù)地方稅務(wù)局規(guī)定，在房屋未交付使用前，土地增值稅預(yù)提按住宅和商業(yè)分開計算，%預(yù)擔(dān)，%預(yù)提，竣工交付使用后，按已銷售面積計算增值額；增值額未超過扣除項目50%的按30%計算，并在項目銷售完畢后統(tǒng)一結(jié)算需交的土地增值稅。本項目需交納營業(yè)稅及附加等，主要為營業(yè)科、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等，%計算。表122建設(shè)總投資及經(jīng)營成本費用估算表單位：萬元序號項目 年份123合計項目投入使用比例（%）01001001建設(shè)總投資8,3,11,房地產(chǎn)開發(fā)投資7,3,11,房屋銷售資金投資2房屋銷售費用3開發(fā)總成本費用8,3,11,167。根據(jù)目前合肥市房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)的情況，按房地產(chǎn)銷售決額的3%計提房地產(chǎn)策劃、營銷、廣告費用。167。多層住宅銷售價格按2000元/m2，商業(yè)門面均價按4000元/m2,項目總銷售收入7312萬元，；第二年一期多層、商業(yè)門面實現(xiàn)銷售100%，二期住宅實現(xiàn)100%的銷售，門面實現(xiàn)80%的銷售，；第三年門面銷售完畢。錦城小區(qū)總建筑面積74780平方米，其中多層住宅62240平方米，商業(yè)公共建筑總計12540平方米。167。表112投資計劃與資金籌措表。167。表111建設(shè)投資估算表單位：萬元序號項目名稱計費標(biāo)準(zhǔn)計算公式金額備注一土地費用二前期費用1立項可行性分析2測繪費建面1元/m274780/m21元/ m23地質(zhì)勘探費土地面積2/m22元/ m24建設(shè)工程報建費 建面50/m274780/m250元/ m25現(xiàn)場三能一平費6規(guī)劃單體設(shè)計費74780/m215元/ m27標(biāo)底編制費造價2. 5‰7478‰小計三工程造價多層及公建均按1000元/m2四基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費建面100元/m274780/m2100元/ m2五工程監(jiān)理費、審計費%7478%六建設(shè)期利息按3000萬用一年3000%七建設(shè)單位管理費造價2%74782%八不可預(yù)見費造價3%74783%九總計167。（見“建設(shè)投資估算表”），房屋銷售資金投資按100萬元估列，僅用于房屋銷售工作，中后期房屋銷售資金以預(yù)售房款等方式解決。167。（4）設(shè)備費按詢價或類似工程設(shè)備投資估列。（2）建筑工程費參照《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額2000年安徽省綜合單位估價表合肥地區(qū)價目表》及合肥市類似工程指標(biāo)估列。167。167。項目建設(shè)資金以企業(yè)自籌、預(yù)售房款和銀行貸款三方面解決，投資估算中計入建設(shè)期利息。項目總建筑面積約74780平方米。天門湖表101項目實施進度表 月數(shù)項目123456789101112131415161718192021222324第一階段第二階段第三階段一期工程二期工程第四階段第11章 投資估算與資金籌措167。四個階段部分工作可以51 / 51相互交叉，以達到縮短工期，節(jié)省投資的目的。第二階段完成初步設(shè)計、勘察和施工圖設(shè)計，這一階段約需要3個月時間。167。錦城小區(qū)的籌建工作將由合肥海恒發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)，辦理勘察設(shè)計和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；提供設(shè)計必需的基礎(chǔ)資料；申請或訂購設(shè)備和材料；承擔(dān)各項建設(shè)準(zhǔn)備以及建設(shè)工作，直至完成項目的建設(shè)收尾等各項工作。167。第10章 項目實施規(guī)劃167。（5）采用物管理先行介入手段，直接體現(xiàn)入住后的服務(wù)承諾。（4）價格策略。（3）項目包裝。（1）針對項目的定位，確定目標(biāo)客戶群。要充分發(fā)揮公司的業(yè)務(wù)特長，建立一支優(yōu)秀的物業(yè)管理專業(yè)隊伍。（4）完善小區(qū)的物業(yè)管理。（2）有現(xiàn)代化跨世紀(jì)的眼光，無論從小區(qū)的規(guī)劃建筑本身，還是公建設(shè)施，物業(yè)管理等方式，都要有長遠考慮，順應(yīng)現(xiàn)代人的要求，盡量營造出安全、方便、舒適的家居氛圍。未來的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商的品牌和信譽將成為消費者購房置業(yè)的首選因素，品牌銷售將成為主要的銷售渠道。同時房屋的質(zhì)量與配套的服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理水平也同樣直接影響房屋的銷售。第9章 經(jīng)營方針和營銷策略167。167。錦城小區(qū)內(nèi)合理布置廢物箱，收集垃圾，同時配備保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，同時對排污管網(wǎng)進行必要的考慮，生活污水排入室外化糞池處理后，再組織排入城市污水管網(wǎng)運往污水處理廠集中處理，設(shè)備選用低噪聲，水泵房做防震隔聲處理。167。167。167。合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門湖、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況：附近除部分大氣污染外基本無污染源。167。項目主要能耗為電能。（4）燃氣小區(qū)用戶燃氣由中心調(diào)壓站調(diào)壓后輸送至各用戶點，每一個單元設(shè)計量表房，住宅用戶按每戶一臺雙眼灶及一臺熱水器考慮用氣量。（2）通風(fēng)建筑的衛(wèi)生間、設(shè)備用戶、廚房等需要通風(fēng)的場所設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)。167。④保安系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安值班室外，每戶設(shè)樓宇對講，防盜監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)總計電話按800臺考慮。（4）弱電①有線電視：每戶設(shè)電視插頭2只，每層設(shè)四支分支器，每棟設(shè)放大器一只與市區(qū)有線電視網(wǎng)連接。（3）防雷及接地本工程屬三類防雷建筑，采用屋面避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋作引下線，利用樁基及基礎(chǔ)作接地極。（2）配電系統(tǒng)電源由變電站電纜引至各樓，各樓設(shè)低壓配電間，并分設(shè)旨電弱電電纜井，井內(nèi)設(shè)母線和橋架，動力電纜沿橋架敷設(shè)，支線為銅芯塑料線空PVC管暗敷。、弱電設(shè)計（1）用電負(fù)荷小區(qū)總居住戶數(shù)為650戶，對住宅建筑采用均空量法，每戶按8KW進行預(yù)測，對公共建筑采用單位面積空量法，每平方米按100W進行預(yù)測，總預(yù)測負(fù)荷約為3876KVA。（2）排水工程本小區(qū)室內(nèi)污廢分質(zhì)分流，室外采用雨污分流，生活污、廢水經(jīng)小區(qū)合流管排至市政下水管網(wǎng)，集中送至市政污水處理廠，經(jīng)處理后達到合肥市市污水排放標(biāo)準(zhǔn)，排至納污水體，雨水由各雨水口收集，經(jīng)小區(qū)雨水管直接排至市政水管網(wǎng)。③住宅樓樓群采用共用消防泵，消防與生活合用在小區(qū)內(nèi)，每幢住宅樓用兩根引水管與之相連，各幢住宅樓初期滅火為屋頂水箱6立方米不被動用消防用水，消防時由消防泵直接抽城市管網(wǎng)加壓。（1）給水工程①小區(qū)水源取至小區(qū)外蓮花路上的給水干管。本工程門面房、住宅擬均采用全框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋砼樓、屋面結(jié)構(gòu)。住戶的相關(guān)信息以總線方式通過網(wǎng)絡(luò)，傳輸?shù)叫^(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。運用高支派特征的金屬構(gòu)件強調(diào)梃拔及精致細膩的光影感，在質(zhì)感及色彩上強調(diào)高科技園區(qū)現(xiàn)代化扭轉(zhuǎn)中清新、明朗的感覺，整個單體以及高雅、精致、高度的風(fēng)格突出了小區(qū)品牌特征。（4）建筑造型設(shè)計中考慮了全新的視覺效果，尤其是加強了頂?shù)奶幚?。廚衛(wèi)的合理布乙：以小康生活為基準(zhǔn)，安排各種應(yīng)有的廚衛(wèi)設(shè)備，特別做到洗廁分離，同時衛(wèi)生間采用地溝，使管線不進他家，合證維修更新的方便。為適應(yīng)家庭的動態(tài)及考慮住戶參與設(shè)計，擬采用大空間結(jié)構(gòu)，廚房