【正文】 。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務上總體可行。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 24 第八章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。 財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目在設定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤為 萬元。 財務評價 項目計算期三年，基準收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率 %。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計劃和借款償還估算表”。 （ 二 ） 投資計劃 本項目預計二年建成，三年完成全部商品房銷售。按開發(fā)建設投資的 3%估算。 (7)預備費用按工程費用的 8%估算。 (5)財務費用計入銀行貸款利息。其中不可預見費按工程費用、其它費用的 8%估算。其中： 勘察設計費按工程費用 %估算； 監(jiān)理費按工程費用 %估算； 市政基礎設施開發(fā)費按 60 元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費按 250 元 /KVA 估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）； 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 26 元 /平方米估算； 結(jié)建人防工程費按 24 元 /平方米估算； 墻改基金按有關規(guī)定免收； 白蟻防治費按 元 /平方米估算； 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 21 教育附加費按 元 /平方米估算。其中： 普通公寓以 700 元 /平方米計； 躍層式公寓以 900 元 /平方米計； 公共建筑平均以 850 元 /平方米計； 電氣按 30 元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； 道路廣場按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算 。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 2021 年 2 月 — 2021 年 3 月 方案招標、初步設計 2021 年 3 月 施工圖設計 2021 年 4 月 — 2021 年 5 月 建筑施工及環(huán)境建設 2021 年 4 月 — 2021 年 4 月 竣工交付 2021 年 4 月 銷售 2021 年 5 月 — 2021 年 4 月 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 20 第七章 工程投資與財務分析 總投資估算 南京百家湖西花園居住小區(qū)項目總投資 萬元，由開發(fā)建設投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。本項目從 2021 年 4 月開工之日起開發(fā)期為 2 年，于2021 年 3 月竣工。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 19 第六章 實施進度 本項目建設實施與銷售同時進行。 生活污水處理 本項目實行“雨污分流”。 綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設的核心，本項目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 停車采用混凝土預制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動場地； 東西山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 小區(qū)主要道路 沿各建筑組團環(huán)形布置，寬度為 7 或 4 米，以保證消防車行駛。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設置泡沫滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設置固定或手持式二氧化碳滅火器。局部變標高處設置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設坡道，滿足肢殘人需要。 無障礙設計 整個小區(qū)均按無障礙設計。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入停車場，不應對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 道路 小區(qū)道路分三級。 每戶設置獨立煤氣表。 供水 本項目最大總用水量約 6000噸 /日，小區(qū)設置 DN200 總供水管，日供水量可達 6000 噸，供水由利源中路的 DN400 城市供水管提供。每戶引入寬帶視頻接入設備以及電視接收系統(tǒng)。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 17 小區(qū)設置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應在 40～ 60A。供 電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV 電源。住宅部分采用條基或整板基礎；公建框架部分采用獨立基礎。 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： 躍層式住宅，為 4～ 5 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 普通住宅，為 4～ 6 層磚混結(jié)構(gòu)； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)； 幼兒園、小學為 2～ 3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當?shù)那嬖O計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。其中 F 型為四層的躍層公寓，面積在 160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓，面積在 165 平方米左右，南入口占 20%，北入口占 20%； C型 142 平方米的六層單層公寓，占 10%。 普通多層住宅面積每套建筑面積 60～ 150 平方米 不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。規(guī)劃設計樹立“以人為本”的指導思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住宅設計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設新技術(shù)及其它新型材料設備，以達到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 15 小區(qū)住宅設計從人的行為科學出發(fā)，適應不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。停車位機動車按 輛 /戶、自行車按 輛 /戶進行考慮。單體設計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機位置，用建筑構(gòu)件進行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結(jié)合，富有變化。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，支路寬 2 米。其中 A 區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置 2～ 3 層的別墅群； B、 C 區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓； D 區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多