【正文】 ，發(fā)展的機(jī)遇和空間就在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和政務(wù)文化區(qū)。改革開(kāi)放以來(lái)，古城合肥發(fā)生了翻天覆地的變化。住宅建設(shè)的好壞，不僅是居住本身的要求，而且還是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。因此，抓住機(jī)遇，正確定位，強(qiáng)占市場(chǎng)制高點(diǎn)，開(kāi)發(fā)高品位、規(guī)模化的商住小區(qū)，是合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要契機(jī)。近年來(lái)，合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大城市步伐明顯加快，城市建設(shè)取得令人矚目的成績(jī)。（9）垃圾處理袋裝化，自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)車(chē)位。（5）合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、化妝等相互干憂?？稻幼≌钱?dāng)前的熱門(mén)話題，其定位標(biāo)準(zhǔn)是“科技先導(dǎo)，適度超前”，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，專家們將其所有具備的征歸納如下：（1）套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生、貯存空間。而就住宅單體設(shè)計(jì)而言，強(qiáng)調(diào)以人的居住行為為模式的設(shè)計(jì)依據(jù)，包括：（1）強(qiáng)調(diào)住宅的多元化，要有多套型、多戶型、多種空間形式，多種變化的可能性，適應(yīng)沒(méi)家庭的選擇。（2）依托科技進(jìn)步，加大住宅建設(shè)的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)省材料，帶動(dòng)住宅建設(shè)水平面的提高，推動(dòng)合肥地區(qū)乃至安徽省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。錦城小區(qū)立項(xiàng)批文；（2） 合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門(mén)湖可研報(bào)告編制單位：合肥市工程咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司167。天門(mén)湖花園，北臨天門(mén)湖天門(mén)湖錦城小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合當(dāng)前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，技術(shù)上具可操作性，經(jīng)濟(jì)上各項(xiàng)指標(biāo)良好，如規(guī)劃合理，又具有良好的營(yíng)銷笄，將會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。如今，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌化、規(guī)?；l(fā)展的時(shí)期，海恒公司作為合肥房地產(chǎn)業(yè)的知名品牌，在成功開(kāi)發(fā)和建設(shè)了歐洲風(fēng)情街、鄉(xiāng)村花園、南滟灣小區(qū)等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及徽?qǐng)@、安徽國(guó)際會(huì)展中心等眾多旅游、展覽項(xiàng)目，其硬件上的設(shè)計(jì)及建設(shè)和軟件上的管理將會(huì)越來(lái)越完善?！?3167。 財(cái)務(wù)盈利能力分析……………………………56167?！?4167?！?2167?！?8167。 投資估算范圍………………………………………45167。 建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)…………………………43167。 環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論………………………………………40第9章 經(jīng)營(yíng)方針和營(yíng)銷策略…………………………………………41167。 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)…………………………………39167。 節(jié)能………………………………………………………39167。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)…………………………………………………36167?！?1167。…………………………………29167。……………………………………………23167?！?6167?！?3 167。 項(xiàng)目建設(shè)背景…………………………………………………9167。 …………………………………………………5167。錦城住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告總 經(jīng) 理：孫多文總工程師：張振東項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：余俊編制人員：關(guān) 安 丁 平羅民光 胡寧安編制單位：合肥市工程咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司安徽國(guó)華不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司報(bào)告日期：二○○四年十一月二十六日目 錄目 錄……………………………………………………………1第1章 項(xiàng)目總論…………………………………………………………4167。 項(xiàng)目概述………………………………………………………5167。 ………………………………5167。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性……………………………………………9167。…………………………13 167?！?8167?！?3第5章 建設(shè)規(guī)模………………………………………………………28第6章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案…………………………………………………29167。………………………………………30167。……………………………………………31167。 給排水設(shè)計(jì)………………………………………………34167。 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀……………………………………39167。 治理環(huán)境的方案…………………………………………39167。 經(jīng)營(yíng)方針…………………………………………………41167。 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃……………………………………………43167。 項(xiàng)目總投資及構(gòu)成…………………………………45167?！?8第12章 財(cái)務(wù)分析 ……………………………………………………50167?！?2167?！?4167。 資金來(lái)源與運(yùn)用分析…………………………60167?！?3第14章 附件…………………………………………………………64第1章 項(xiàng)目總論我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，人口眾多，經(jīng)濟(jì)底子薄，居住設(shè)施需求量極大，居住標(biāo)準(zhǔn)偏低，造成我國(guó)的住宅建設(shè)長(zhǎng)期停留在一個(gè)較低的水平上。在天門(mén)湖因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的，建議盡快實(shí)施。錦城住宅小區(qū)167。新界小區(qū)，西臨安徽省建筑工業(yè)學(xué)院。在對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案和運(yùn)營(yíng)策略，制定項(xiàng)目初步實(shí)施計(jì)劃，測(cè)算工程投資，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析，最終提出項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)結(jié)論意見(jiàn)，供有關(guān)部門(mén)進(jìn)行決策。錦城小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)；（3） 合肥市城市總體規(guī)劃；（4） 肥海恒發(fā)展股份有限公司天門(mén)湖（3）吸取省內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)的成細(xì)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理水平，做到有所寄語(yǔ)破，有所創(chuàng)新，建設(shè)一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的小區(qū)，為合肥市城市增加新的亮點(diǎn)。（2）強(qiáng)調(diào)其合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)、廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備、管線設(shè)計(jì)。（2）平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分離的原則，并為住房留有裝修改造的余地。（6）管道集中，水、電煤氣三表現(xiàn)戶，增加保安措施，配置電話，閉路電視、空調(diào)專用線路。（10）社區(qū)內(nèi)綠化好，景色宜人，體現(xiàn)出節(jié)能、節(jié)地的特點(diǎn)，有利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境。完成了環(huán)城路、新火車(chē)站、駱崗機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市的文明創(chuàng)建工作得到中央領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)的高度評(píng)價(jià)。167。多年來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)總量始終居于世界前列，然而住宅總體建設(shè)水平仍然很低。城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)事業(yè)超常發(fā)展，形成多層次開(kāi)發(fā)，多元化投資的良好態(tài)勢(shì)。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)知名度的日益提高，投資項(xiàng)目及投資額的不斷增加，兼具開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及人才、土地、政策、資源的優(yōu)勢(shì)，前來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)投資經(jīng)商的人將會(huì)越來(lái)越我，必然會(huì)逐漸形成旺盛的人氣、商氣。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市里許多成功人士正在追求高質(zhì)量的生活，而生態(tài)環(huán)境對(duì)人們的生活越來(lái)越重要。該項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大都市步伐，推動(dòng)合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程，改變合肥市的市容市貌，都將產(chǎn)生積極的作用，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)是到2005年實(shí)現(xiàn)小區(qū)一期工程交付使用，到2006年實(shí)現(xiàn)小區(qū)的全面竣工交付使用，并將建成設(shè)施配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。全市總面積7266平方公里，其中市區(qū)總面積596平方公里。近年來(lái)，合肥市積極推動(dòng)住房制度改革，改善居民住房條件，不斷加大舊城區(qū)改造的力度，使合肥市的住宅建設(shè)呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機(jī)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展取得了優(yōu)異的成績(jī)。2003年。合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量占合肥經(jīng)濟(jì)的1/3強(qiáng)，是合肥市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，是發(fā)展速度最快的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。依據(jù)城市總體規(guī)劃，合肥市城市用地主要向西南方向發(fā)展，城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠邊江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。167。據(jù)安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)合肥樓市的跟蹤調(diào)查顯示：2003年合肥市在售的商品住宅面積有近700萬(wàn)平米，其中多層住宅占74%，小高層占21%，別墅占5%；與2002年相比，多層住宅占比由去年的82%下降了8%，小高層和別墅則分別上漲了6%、3%，而這一部分高價(jià)的建筑類型占比加重，必然會(huì)直接拉升整個(gè)樓市的平均價(jià)格，因此無(wú)形成為合肥商品住宅價(jià)格增至2341元/平米的一個(gè)重要因素。目前，對(duì)于合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的普通看法是：經(jīng)過(guò)2003年至2004年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也將處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。④隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的投資，區(qū)內(nèi)居住環(huán)境不斷改善，在生活、交通、娛樂(lè)等方面將會(huì)進(jìn)一步完善，會(huì)不斷提高樓盤(pán)的附加價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，給房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供有力的支撐。②海恒公司一直走真正市場(chǎng)化的發(fā)展道路，全力打造精品項(xiàng)目，主動(dòng)迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，具有發(fā)展精品項(xiàng)目的能力。④本項(xiàng)目緊臨安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院新校區(qū)，良好的文化氛圍將成為本項(xiàng)目銷售的促進(jìn)因素。②因手上持有一定現(xiàn)金，需示找有增值空間，又很安全簡(jiǎn)單性的投資項(xiàng)目的人士。③因工作在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，需要在本地段購(gòu)置住房。⑤區(qū)內(nèi)佳通、日立、可口可樂(lè)、正大、統(tǒng)一、聯(lián)合利華、海爾等知名企業(yè)的入駐，所聘員工分散于合肥市內(nèi)各區(qū)多有不便，企業(yè)集團(tuán)購(gòu)置房屋，本項(xiàng)目無(wú)疑是極大的滿足了此部分人群的需求。新界小區(qū)蓮花路與紫蓬路交叉口西南多層小區(qū)、沿街門(mén)面80120 m2左右住宅1900門(mén)面4000交付2004年住宅、門(mén)面100%以上個(gè)案多層的均價(jià)在每平方米1900元左右。③本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面圍繞以人為本為指導(dǎo)原則的新設(shè)計(jì)思路，強(qiáng)調(diào)人們的居住和生活質(zhì)量，創(chuàng)造人性化空間的花園式開(kāi)放型居住區(qū)。④本項(xiàng)目所處地理位置與華順在目前合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的情況下，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格將會(huì)不斷上漲。167。新界小區(qū)。地形、地貌、工程地質(zhì)合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于江淮丘陵地區(qū)，地形為崗沖相間，總的地勢(shì)西北高，東南低。天門(mén)湖花園，北臨天門(mén)湖開(kāi)發(fā)區(qū)將旅游業(yè)理為未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。通過(guò)橫貫工內(nèi)的合肥南京上海高速公路驅(qū)車(chē)二個(gè)多小時(shí)即可到南京市，五個(gè)多小即可到上海市。（3）航空?；A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施條件（1）道路共建成高等級(jí)市政公路150公里。（5）供氣已建成覆蓋全區(qū)的燃?xì)夥?wù)網(wǎng)絡(luò)，并即將開(kāi)通天然氣。（8）生活服務(wù)設(shè)施區(qū)內(nèi)有二家醫(yī)院，并有中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等10余家國(guó)內(nèi)銀行分機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)。錦城住宅小區(qū)，總建筑面積74780平方米，其中多層住宅建筑面積62240平方米，商業(yè)門(mén)面房面積10760平方米，幼兒園面積：1790平方米。小區(qū)建成后，將實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，努力為住戶提供舒適、安全、方便的生活環(huán)境。多層住宅區(qū)：共有20棟6層的框架結(jié)構(gòu)房屋，總建筑面積約62240平方米。167。（4）降低能源消耗，包括建設(shè)過(guò)程和使用階段。（1）自然——貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，貫徹生態(tài)原則、文明原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益顯著的住宅小區(qū)。（4）融合——講求人與環(huán)境的融合、單體建筑與整體規(guī)劃布局的融合。加強(qiáng)物業(yè)管理，確保居住的安全性。（2）“天門(mén)湖167。（1）建筑總體布局天門(mén)湖（3）交通組織及消防設(shè)計(jì)小區(qū)的道路設(shè)計(jì)做到人車(chē)分流、動(dòng)靜分區(qū)，居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系通暢、安全，避免往返迂回，并適于消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、商店貨車(chē)和垃圾車(chē)通行。167。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)集中突出多元性、合理性、創(chuàng)新性和科技性。為適應(yīng)家庭的動(dòng)態(tài)及考慮住戶參與設(shè)計(jì)，擬采用大空間結(jié)構(gòu)，廚房、衛(wèi)生間、樓梯間單獨(dú)設(shè)置，根據(jù)不同需求可分隔為客廳、臥室、書(shū)房、餐廳等，提供了不同平面菜單供住戶選擇。（4）建筑造型設(shè)計(jì)中考慮了全新的視覺(jué)效果，尤其是加強(qiáng)了頂?shù)奶幚?。住戶的相關(guān)信息以總線方式通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，傳輸?shù)叫^(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。（1）給水工程①小區(qū)水源取至小區(qū)外蓮花路上的給水干管。（2）排水工程本小區(qū)室內(nèi)污廢分質(zhì)分流，室外采用雨污分流，生活污、廢水經(jīng)小區(qū)合流管排至市政下水管網(wǎng)，集中送至市政污水處理廠，經(jīng)處理后達(dá)到合肥市市污水排放標(biāo)準(zhǔn)，排至納污水體，雨水由各雨水口收集，經(jīng)小區(qū)雨水管直接排至市政水管網(wǎng)。（2）配電系統(tǒng)電源由變電站電纜引至各樓，各樓設(shè)低壓配電間，并分設(shè)旨電弱電電纜井，井內(nèi)