【正文】 假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來(lái)，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展理念，使開發(fā)區(qū)擁有良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和不可復(fù)制的生態(tài)條件。首當(dāng)其沖選擇生態(tài)環(huán)境極佳又在城市近郊的區(qū)域生活，健康、舒適便是人們追求的終級(jí)。本項(xiàng)目地處合肥市開發(fā)區(qū)，空氣質(zhì)量較好，其建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策的要求，結(jié)合開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀，該項(xiàng)目可定位為中高檔住宅區(qū)。167。選擇在此建住宅小區(qū)，應(yīng)是看重這里不可再造的絕佳生態(tài)環(huán)境：高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、大學(xué)城、南滟湖風(fēng)景區(qū)的建設(shè)等，隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)工作的不斷發(fā)展，將會(huì)越來(lái)越多人來(lái)此經(jīng)商、投資、居住，實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)“新合肥”的發(fā)展目標(biāo)。第3章 市場(chǎng)分析167。合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)對(duì)外開放城市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國(guó)中部，長(zhǎng)江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。合肥現(xiàn)轄肥東、肥西、長(zhǎng)豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。經(jīng)過合肥舊城的改造探索，總結(jié)出“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的經(jīng)驗(yàn)被列入《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》。隨著市區(qū)總體規(guī)劃的調(diào)整，人口的增加，現(xiàn)代化大城市的建設(shè)，將為合肥市房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，將使合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展的態(tài)勢(shì)。、政策因素合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開區(qū)創(chuàng)建于1993年，2000年升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。在堅(jiān)持“三為主一致力”的辦區(qū)宗旨下，通過良好的招商引資工作，目前，開發(fā)區(qū)已初步形成了以海爾集團(tuán)為核心的海爾工業(yè)園，以佳通輪胎及相關(guān)產(chǎn)品為代表的佳通工業(yè)園，以日立建機(jī)及日關(guān)聯(lián)企業(yè)為代表的日立工業(yè)園，以德國(guó)史坦白氏、庫(kù)爾茲、福斯?jié)櫥蜑榇淼牡聡?guó)工業(yè)園，以統(tǒng)一企業(yè)、可口可樂公司、華泰食品為代表的食品工業(yè)園，以江淮汽車、安凱汽車為代表的汽車工業(yè)園，以林龍衛(wèi)生用品公司、日立挖掘機(jī)維修中心、金相緣公司等為代表的民營(yíng)科技經(jīng)濟(jì)園，以豐樂種業(yè)、安徽省種子公司為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園，以大學(xué)城、省教育學(xué)院、合肥中銳國(guó)際學(xué)校、潤(rùn)安公學(xué)為代表的教育產(chǎn)業(yè)化園；另外，以明珠國(guó)際大酒店、明珠廣場(chǎng)、安徽省國(guó)際會(huì)展中心、徽?qǐng)@、歐風(fēng)街、鄉(xiāng)村花園、東海花園等為代表的第三產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已建成的有明珠國(guó)際大酒店、歐風(fēng)街、明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、安徽國(guó)際會(huì)展中心、東方家園、桐山國(guó)際購(gòu)物中心，以及合肥大學(xué)城、體育中心、中銳國(guó)際學(xué)校、潤(rùn)安公學(xué)、萬(wàn)博職業(yè)學(xué)院、三聯(lián)職業(yè)學(xué)院、一六八中學(xué)、鄉(xiāng)村花園、東海花園為代表的一批旅游、商貿(mào)展示、房地產(chǎn)、文教體育等項(xiàng)目的先后落成，開發(fā)區(qū)已成氣候，影響力迅速提高，前往開發(fā)區(qū)投資經(jīng)商、參加會(huì)議、旅游觀光、學(xué)習(xí)的人次也大幅上升。十年來(lái)，共引進(jìn)外資項(xiàng)目134個(gè)，其中，世界500強(qiáng)企業(yè)18家；累計(jì)合同利用外資13億美元，；引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目373個(gè)。建成道路100公里，變電所4座，10KV以上供電線路70公里，供水管線65公里，通訊管線70公里，綠化面積220萬(wàn)平方米，開竣工建筑面積近360萬(wàn)平方米。國(guó)家商務(wù)部對(duì)中西部17個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)進(jìn)行了評(píng)比，合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、經(jīng)營(yíng)成本、社會(huì)及環(huán)境情況均列第一，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境情況位列第二，人力資源及供給情況列第三，總指數(shù)名列第一。合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年多的發(fā)展，已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了市委、市政府當(dāng)初提出的“再造新合肥”的奮斗目標(biāo)。合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)即處在城市未來(lái)發(fā)展的中心。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作相對(duì)較落后，造成開發(fā)區(qū)居住條件有諸我不便，但也給開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工作帶來(lái)的新的空間，目前這里已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭(zhēng)地。167。 圖51從2003年合肥的各月平均房?jī)r(jià)分析，3月份平均價(jià)為2200元/平方米，4月平均價(jià)2270元/平方米，8月平房?jī)r(jià)升到2300元/平方米，10月漲至2310元/平方米，而12月份高升到2430元/平方米，可以看到商品房銷售價(jià)格是逐月追漲。具體分析包河區(qū)內(nèi)住宅的分布發(fā)現(xiàn)，2003年包河區(qū)內(nèi)以多層住宅銷售為主體，且這些住宅大部分沿馬鞍山路及美菱大道分布，具有良的居住環(huán)境，特別是馬鞍山路在合肥市未來(lái)的規(guī)劃中將建成合肥的景觀大道，提升了居住的品質(zhì)，因此這片住宅的價(jià)格也水漲船高，從包河區(qū)住宅自身的價(jià)格走勢(shì)中發(fā)現(xiàn)，雖然曲線變化明顯，但價(jià)格一直處在平穩(wěn)上升的通道之內(nèi)。167。目前，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)于市區(qū)還是比較低的，合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度將會(huì)高于市區(qū)，主要依據(jù)如下：宏觀面上①合肥市作為安徽省的省會(huì)城市，人口將在未來(lái)幾年內(nèi)急劇增長(zhǎng)，近鄰與鄰郊城市化節(jié)奏加快，房地產(chǎn)業(yè)在安徽合肥正處在高速發(fā)展的成長(zhǎng)期。③合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于高速發(fā)展的階段，巨大的需求將為本項(xiàng)目帶來(lái)有效的市場(chǎng)空間。⑤隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，旅游資源的不斷開發(fā)，將不斷提高的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的品牌效益，提升房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵。繼鄉(xiāng)村花園、南滟灣之后，本項(xiàng)目將以全新的品牌推廣為著眼點(diǎn)，以嶄新的面貌在合肥市場(chǎng)上推出“海恒”旗下的房地產(chǎn)品牌，以品牌創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的市場(chǎng)空間。③2004年開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目的開發(fā)仍是不斷地有新備用推出。海恒發(fā)展股份公司在集團(tuán)實(shí)力、品牌化策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)、專業(yè)操作水平諸要素渾然一體，無(wú)疑是樓盤開發(fā)成敗的決定性因素。167。該類客戶對(duì)于本項(xiàng)目周邊區(qū)域選擇新居較為關(guān)注，且希望一步到位。這類人士對(duì)物業(yè)的升值保值和出租率特別關(guān)注。投資回報(bào)預(yù)測(cè)構(gòu)成他們購(gòu)房時(shí)的投資決策。因此，本項(xiàng)目的品質(zhì)、室內(nèi)空間、交通、生活輔助設(shè)施和安全性是他們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的因素。這類人士，一年到合肥的次數(shù)不少于10趟，或在肥時(shí)間約1/3至1/2，因此，社區(qū)的舒適，功能配套的齊全，生活便捷及能滿足舉家搬遷的條件（如戶口、子女就學(xué)等）是他們考慮的因素。產(chǎn)品定位分析及銷售價(jià)格預(yù)測(cè)（1）市場(chǎng)分析為了對(duì)本項(xiàng)目有一個(gè)合適的市場(chǎng)定位，根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、交通條件、物業(yè)檔次、周圍環(huán)境等，對(duì)本項(xiàng)目附近地區(qū)的具有競(jìng)爭(zhēng)性。天門湖花園蓮花路與紫云路交叉口西北多層小區(qū)、沿街門面7萬(wàn)m280120m2左右住宅1900門面4200交付2004年住宅100%、門面80%天門湖從以上個(gè)案分析比較來(lái)看，本項(xiàng)目有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①本項(xiàng)目共計(jì)近6萬(wàn)多平方米的住宅及目前絕大部分已有購(gòu)買意向，銷售市場(chǎng)前景樂觀。因此，本項(xiàng)目目前雖然人氣不足，但購(gòu)房者看中的是本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展前景。住宅質(zhì)量、周圍環(huán)境可以說(shuō)是一個(gè)重要因純潔，特別是綠色環(huán)境。而且小區(qū)的西面緊臨安徽省建筑工業(yè)學(xué)院新校區(qū)，北面為安徽省學(xué)教育學(xué)院新校區(qū)，環(huán)境十分幽雅。天門湖花園和天門湖⑤本項(xiàng)目是期房銷售，建設(shè)周期約為二年，與其它競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，竣工時(shí)間晚近兩年左右。（2）市場(chǎng)分析的結(jié)論綜上分析，本項(xiàng)目在市場(chǎng)上有一定的優(yōu)勢(shì)，因此其市場(chǎng)定位應(yīng)在中高檔次住宅，應(yīng)體現(xiàn)在小區(qū)整體環(huán)境優(yōu)美，房型設(shè)計(jì)合理，檔次較高，但售價(jià)適中，以“薄利多銷”為原則，在市場(chǎng)上取勝。第4章 建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)模167。天門湖天門湖花園小區(qū)，西臨天門東路，南臨紫云路，北臨天門湖約合83畝，是合肥海恒發(fā)展服份有限公司以掛牌出讓方式取得的。167。合肥地處華北、揚(yáng)子地臺(tái)兩上地史發(fā)展特點(diǎn)不同地塊相交部位，位于華北地塊合肥盆地南緣，在地質(zhì)發(fā)展過程中，經(jīng)歷了多次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，有著復(fù)雜地質(zhì)構(gòu)造格局。設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料年平均氣溫： ℃極端最高氣溫： 40℃極端最低氣溫： 20℃采暖室外計(jì)算溫度： 3℃年主導(dǎo)風(fēng)向： 東北偏東夏季主導(dǎo)風(fēng)向： 南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向： 東、東北夏季平均風(fēng)速： 年最大降雨量： 年平均降雨量： 最大凍土深度： 110mm最大積雪厚度： 450mm抗震設(shè)防烈度： 7度周邊建筑物與環(huán)境條件本項(xiàng)目東臨華順新界小區(qū)，兩個(gè)小區(qū)都為新開發(fā)小區(qū)，預(yù)計(jì)2005年可全部交付使用；本項(xiàng)目與錦繡社區(qū)僅隔一條蓮花路，錦繡社區(qū)是開發(fā)區(qū)七大社區(qū)之一，于2003年全部建成；項(xiàng)目西邊是安徽建筑工業(yè)學(xué)院新校區(qū)，北面為安徽省教育學(xué)院新校區(qū)，于2003年投入使用。附近安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院均有大面積綠地，環(huán)境較好。幾年來(lái)陸續(xù)建成的明珠廣場(chǎng)、歐洲風(fēng)情街、徽?qǐng)@等以及正大在建設(shè)的南滟湖景區(qū)和大學(xué)城翡翠湖風(fēng)景區(qū)都將成為合肥市新的觀光盛地。交通條伯（1）公路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通過十余條主干道公路與全國(guó)公路網(wǎng)連通。合肥地區(qū)的高速公路網(wǎng)稠密，烏魯木齊上海高速公路、合肥蕪湖高速公路、合肥徐州高速公路、上海、成都高速公司均距開發(fā)區(qū)不遠(yuǎn)，并且從上海至烏魯木齊的312國(guó)道與從上海至成都的滬蓉高速公司在此交匯。（2）鐵路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連通貫穿全國(guó)的五大鐵路干線，包括北京廣州、北京上海、北京九龍、張家港蘭州、西安南京鐵路干線，客貨運(yùn)輸可達(dá)全國(guó)各地，并可延伸到歐洲?？⒐ず蟮鸟槏彊C(jī)場(chǎng)飛行區(qū)等級(jí)為4D，設(shè)計(jì)規(guī)模為年吞吐量150萬(wàn)人次，現(xiàn)已開通包括香港在內(nèi)的30條國(guó)內(nèi)、地工航線和泰國(guó)的國(guó)際不定期包機(jī)，平均每周航班數(shù)達(dá)到120個(gè)。距離京港150公里，距上海港430公里。區(qū)內(nèi)主要干道全部貫通，一般為46車道。（4）排水雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水處理廠集中處理。（6）通訊已建成25萬(wàn)門程控電話交換系統(tǒng)，及覆蓋全區(qū)郵政以及GSM、CDMA、GPRS數(shù)字移動(dòng)和通信等系統(tǒng)。（7）文體設(shè)施區(qū)現(xiàn)有公園3個(gè)，一所國(guó)際學(xué)校（幼兒到高中），包括大學(xué)、學(xué)院、?？茖W(xué)校在內(nèi)的各類教育機(jī)構(gòu)25所。（9）商業(yè)服務(wù)設(shè)施有東方家園大型建材超市及桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)。第5章 建設(shè)規(guī)模參考合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院編制的該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，天門湖容積率：。本小區(qū)開發(fā)中力圖體現(xiàn)高層次、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，營(yíng)造高雅、舒適、方便的棲居環(huán)境。表51主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1小區(qū)占地公頃2居住戶數(shù)戶6503居住總?cè)藬?shù)人21454總建設(shè)面積萬(wàn)平方米5住宅面積萬(wàn)平方米6商業(yè)面積萬(wàn)平方米7幼兒園萬(wàn)平方米8室外停車位個(gè)3289容積率10建筑密度%11建筑占地面積萬(wàn)平方米135812綠地率%第6章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案167。錦城小區(qū)總用地面積約83畝左右，主要有二部分組成，一是多層住宅區(qū)，二是商業(yè)門面房，三是幼兒園，總建筑面積約74780平方米。商門面房，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為10760平方米。167。（1）應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手段，吸收優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃的成功經(jīng)驗(yàn)，考慮到由于社會(huì)變革而造成的人員結(jié)構(gòu)及人員要求的我樣性，通過精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，力求創(chuàng)造一個(gè)布局合理，用地經(jīng)濟(jì)，設(shè)施完善，生活方便，環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，以適應(yīng)不同層次居民的居住要求。（3）堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益并舉，“為人服務(wù)，為后人著想”是小區(qū)建設(shè)的靈魂，而開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益則是形成住宅小區(qū)建設(shè)的良性循環(huán)的基石。充分利用自然資源，降低常規(guī)能源的消耗。167。（2）經(jīng)濟(jì)——道路、建設(shè)等都應(yīng)充分考慮地形因素，盡量減小土方建設(shè)量，利用高差進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。既具有廬州遺風(fēng)，又有現(xiàn)代開放的人文氣息。（5）科技——強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用、以科技以向?qū)?，加?qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)管理。確保車行與步行系統(tǒng)的利用率。167。（1）充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、實(shí)用、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空音間的組合、建筑風(fēng)格形式、內(nèi)在功能、外部景觀構(gòu)成以及生活配套設(shè)施等方面因素，使之成為布局合理、用地經(jīng)濟(jì)的住宅小區(qū)。錦城小區(qū)”規(guī)劃應(yīng)著眼于高品質(zhì)的居住環(huán)境，以適應(yīng)21世紀(jì)文明生活的需求，以合理的設(shè)計(jì)帶動(dòng)居住區(qū)全面走向現(xiàn)代化，塑造高雅新穎而又不失合肥地方特色的城市景觀，使之成為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)乃至合肥市一道靚麗風(fēng)景線。（4）加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可操作性，同時(shí)注意小區(qū)分期實(shí)施的整體性和階段完整性，保證規(guī)劃管理的順利進(jìn)行。天門湖形狀不規(guī)則，擬建2