【正文】 %。其中，%，%。%，%。2008年14月，%；，%。%；%。%。截止2008年4月末，商品房平均售價(jià)3840元/平方米，%，%。從資金來源情況分析，%；利用外資3200萬元，%；，%；，%。2008年14月，到位資金534000萬元，其中上年節(jié)余151600萬元，本年到位382400萬元。%，%，%。圖24 20062008年資金來源構(gòu)成單位：%某地市商品房供需情況分析 市場供求分析2007年后商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。說明住宅商品房需求仍然旺盛。辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā)企業(yè)市場調(diào)研不足，市場仍缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。在今后的幾年中，新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為某地市場新盤的最大萌發(fā)地。2007年市場放量相較前一年增加不多，待開發(fā)土地面積增加，從2007年的數(shù)據(jù)上不難看出，2002009年將是呼市房地產(chǎn)項(xiàng)目放量較大的一年。%。價(jià)格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應(yīng)量的增加，另一個(gè)重要原因則是宏觀調(diào)控的作用，使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回落。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關(guān)系左右著房價(jià)走勢；二是無論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強(qiáng)大的市場需求推動放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房價(jià)上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。如首府周邊盟市的投資有相當(dāng)比重投向呼市的房地產(chǎn)，推動了呼市房價(jià)的上升。某地市高速增長的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動了城市化進(jìn)程，整個(gè)城市正在由一個(gè)中型城市蛻變?yōu)樘卮笮统鞘校菂^(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。某地市正處在城市建設(shè)的中期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對呼市民眾有更大的吸引力?！笆濉逼陂g，某地市中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市‘五化’(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)。目前，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。第三章 市場研究與項(xiàng)目定位某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 “十一五”發(fā)展規(guī)劃《某地市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確指出：“十一五”時(shí)期是加快某地市城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧某地的關(guān)鍵時(shí)期。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位。而所謂“44331”工程，就是“四區(qū)、四個(gè)中心、三帶、三園和一批”的簡稱。在今后的幾年中，某地市不僅要建設(shè)一批20萬平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè)10個(gè)以上四星、五星級酒店賓館。 近年某地房地產(chǎn)投資情況（表31）：年度200520062007投資額（億元）由上表可知，某地市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2005年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位，2007年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，但呼市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價(jià)格也相對其他區(qū)域較貴一些。區(qū)域內(nèi)4000元/平米左右的樓盤包括琦琳北辰、金天帝廣場、華門世家、潤宇國際公寓、首府觀邸、財(cái)富銘座等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。各項(xiàng)目的銷售價(jià)格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場定位Strength:a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。Weak:a. 本案價(jià)格預(yù)期較高，對前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Threat:a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。另一方面，某地市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模?！币虼烁鶕?jù)某地市整體的變遷過程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件本項(xiàng)目位于某地市*****中心地帶。“七通”條件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。b. 給水由光明大街接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。d. 污水由光明大街排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。f. 熱力在光明大街接入，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運(yùn)站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。未來發(fā)展空間巨大。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1 建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積30682平方米，總建筑面積140000平方米，其中地上建筑面積128000平方米。建筑密度：≤50%；綠地率：≥30%；建筑控制高度：≤70米，部分居住及公建建筑高度可控制在75米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括6000平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購買需求。工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見下表51?！?；最熱月平均氣溫17～℃。無霜期: 113～150天：日照年均3000小時(shí)。地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深80～180米，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，建筑物抗震設(shè)計(jì)按地震烈度8級設(shè)防。總體規(guī)劃布局 項(xiàng)目所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域，項(xiàng)目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。（2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有