【正文】 面貌大變、五年躍上新臺階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設”的原則，按照以新區(qū)建設開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當前經(jīng)濟建設中的重要舉措。 （二）進一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟建設日新月異，祿口國際機場的通航又帶來了無限商機，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。在擁有較強經(jīng)濟實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價格適宜的居所。綜上所述，本項目建設十分必要。預計今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應求局面。百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢：項目優(yōu)勢從項目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢：l 自然環(huán)境優(yōu)勢。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。l 交通及其他配套條件優(yōu)勢。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。與競爭對手的優(yōu)勢分析l 項目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費人群。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設理念也在不斷發(fā)展變化。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。（三） 綜合優(yōu)勢“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設計、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項目公寓銷售基價預計在1800～2000元／平方米。三、 銷售對象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設了30萬M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。隨著社會文化的發(fā)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強力支撐，知本型收入的白領階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴容帶中的第二居所。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設和支持下，利源公司已對天然的大湖和百家湖公寓進行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又一座公園在百家湖崛起：千畝湖面、5公里環(huán)湖景觀路、6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門等4座標志性建筑、5座主題花園、3個大中型游泳場及5大類30項休閑項目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。同時，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費者增加了選擇大自然居所的服務內(nèi)容。主要為各企事業(yè)單位的高級主管人員、高校研究院所的高級知識分子及自由職業(yè)者。（二） 江寧開發(fā)區(qū)進區(qū)企業(yè)中的高級管理人員。（三） 南京市高收入階層的第二居所。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費者?！鞍偌液骰▓@”特有的自然環(huán)境和田園風光，無城市污染的空氣以及完善的配套設施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的最佳場所。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。第三章 建設規(guī)模和建設內(nèi)容一、 建設規(guī)模百家湖西花園居住小區(qū)項目總用地面積252668平方米（約379畝），總建筑面積353700平方米，其中住宅321300平方米，幼托、小學、商店等公共建筑32400平方米。二、 建設內(nèi)容本項目主要建設內(nèi)容有： 普通公寓 160650平方米 躍層式公寓 160650平方米 小學校 4000平方米 小區(qū)幼兒園、 3000平方米 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400平方米 商場、文化娛樂設施及物業(yè)管理等 25000平方米 綠地 80000平方米 區(qū)內(nèi)道路 50000平方米第四章 項目選址及配套建設條件一、 項目選址南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風水寶地。利源中路北與繞城公路相接，南京機場高速公路則位于利源中路西面約1公里處。中西部有高差5～7米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。南京機場高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。自百家湖西花園只須5分鐘車程就可到達中華門。本項目建設用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。本項目建設用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學分校、河海大學江寧新校區(qū)及東南大學科技園。二、 配套建設條件百家湖西花園居住小區(qū)項目用地已部份完成場地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場地四周，配套建設條件齊備，可滿足項目建設要求。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。（三） 供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路10KV電源，利源中路現(xiàn)有一路10KV高壓線。雨水匯集后自利源中路下敷設的DN600雨水管排至百家湖。（五） 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項目設煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應可保證本項目用氣。第五章 建設方案一、 總平面布置本基地形狀為較規(guī)則的矩形。景觀設計改變以前小區(qū)的設計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設計組團綠地，使每戶均有較好的景觀。入口處設小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿太三路布置商