【正文】 。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 （二）進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國際機(jī)場的通航又帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。四、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一）我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設(shè)部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。二、 項(xiàng)目單位概況南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務(wù)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個(gè)國家和地區(qū)的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資額占75%，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為2∶1，高新技術(shù)企業(yè)占30%。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級實(shí)驗(yàn)小學(xué)。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá)12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。咨詢評估報(bào)告校審單報(bào)告名稱南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編 號 寧咨二 （2001）編3008號 業(yè)務(wù)二部：承辦部門和擬稿人：核稿：會(huì) 稿總工程師：總經(jīng)濟(jì)師：審 核：簽 發(fā)：主 送：抄 報(bào)：報(bào) 送：共印 11 份 二〇二二二〇二二年五月二十二日 23 / 28南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告寧咨二（2001）編3008號南京工程咨詢公司二○○一年二月十日南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告寧咨二（2001）編3008號南京工程咨詢公司資格證書號：工咨甲9501010經(jīng)理黃衛(wèi)光 副經(jīng)理陳冠南 總工程師張榮昌總經(jīng)濟(jì)師魏大晉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人魏大晉參加人員宋曉杰 目 錄第一章 總論 1第二章 市場分析 5第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 10第四章 項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件 11第五章 建設(shè)方案 13第六章 實(shí)施進(jìn)度 19第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析 20第八章 結(jié)論與建議 24附表、附圖和附件第一章 總論一、 項(xiàng)目建設(shè)背景南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱江寧開發(fā)區(qū)）是于1992年６月開始創(chuàng)辦的江蘇省首批省級開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。區(qū)內(nèi)道路總長達(dá)55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬噸的新區(qū)水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。以南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。實(shí)際利用外資4億多美元。隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上海基尼斯總部評為最大的住宅小區(qū)主門樓，2000年公司被建行江蘇省分行評為2A級信用單位，1995～1999年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。根據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。但多年來江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。第二章 市場分析一、 市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。l 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。百家湖花園近10萬M2的各種樓中樓公寓熱銷一空，使利源公司提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費(fèi)群的新型公寓的開盤工作。此類人群的收入較高