【正文】 。從目前情況看，南京房地產住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應求局面。綜上所述，本項目建設十分必要。 （二）進一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經濟建設日新月異，祿口國際機場的通航又帶來了無限商機，大批國內外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。四、 項目建設的必要性 （一）我市總體經濟發(fā)展的需要 房地產業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質基礎，是發(fā)展國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地產業(yè)的發(fā)展可以加速市場經濟的進程。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。二、 項目單位概況南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和南京江寧經濟技術開發(fā)總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個國家和地區(qū)的400多個項目進區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資額占75%，第二、三產業(yè)之比為2∶1，高新技術企業(yè)占30%。按照教育現(xiàn)代化標準興建的新區(qū)小學、新區(qū)中學已經建成開學，其中新區(qū)小學并被批準為省級實驗小學。目前，基礎設施投入已達12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會。咨詢評估報告校審單報告名稱南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告編 號 寧咨二 （2001）編3008號 業(yè)務二部：承辦部門和擬稿人：核稿：會 稿總工程師：總經濟師：審 核：簽 發(fā)：主 送：抄 報：報 送：共印 11 份 二〇二二二〇二二年五月二十二日 23 / 28南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告寧咨二（2001）編3008號南京工程咨詢公司二○○一年二月十日南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告寧咨二（2001）編3008號南京工程咨詢公司資格證書號：工咨甲9501010經理黃衛(wèi)光 副經理陳冠南 總工程師張榮昌總經濟師魏大晉項目負責人魏大晉參加人員宋曉杰 目 錄第一章 總論 1第二章 市場分析 5第三章 建設規(guī)模和建設內容 10第四章 項目選址及配套建設條件 11第五章 建設方案 13第六章 實施進度 19第七章 工程投資與財務分析 20第八章 結論與建議 24附表、附圖和附件第一章 總論一、 項目建設背景南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱江寧開發(fā)區(qū)）是于1992年６月開始創(chuàng)辦的江蘇省首批省級開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準為國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。是全省的政治、經濟和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。區(qū)內道路總長達55公里，沿路埋設各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬噸的新區(qū)水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運行。以南京航空航天大學、河海大學新校區(qū)和南京大學、東南大學科技園為龍頭的“大學城”已在區(qū)內開工建設。實際利用外資4億多美元。隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。公司下設南京百家湖房地產開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團物資貿易分公司。百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上?；崴箍偛吭u為最大的住宅小區(qū)主門樓，2000年公司被建行江蘇省分行評為2A級信用單位，1995～1999年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評為外商投資先進企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進集體。根據(jù)我市國民經濟和社會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，從“九五”開始已將房地產業(yè)列為重點培育發(fā)展產業(yè)。但多年來江寧區(qū)的生活及服務設施建設相對滯后，尤其是有一定品質的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經濟水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質提出了更高的要求。第二章 市場分析一、 市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉為個人。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項目開發(fā)的切入點。l 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側為已建成的百家湖花園，西南側有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學等教育配套設施。“百家湖西花園”將立足于新世紀，建設新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。此價位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價格優(yōu)勢；而此價位與江寧區(qū)相關樓盤比較，在價格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經理階層高知階層中產階層白領階層普通收入階層經濟適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費者的需求設計了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進入設計階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。百家湖花園近10萬M2的各種樓中樓公寓熱銷一空，使利源公司提前進入了面向更大第二居所消費群的新型公寓的開盤工作。此類人群的收入較高