【正文】 更有國務院各部門及各地方政府跟進的部門規(guī)章及地方細則的推進實施。伴隨著新“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貨”等政策也全面升級。從行業(yè)前景來看，2012年7月房地產(chǎn)價格將轉(zhuǎn)入實質(zhì)下降時期。2012年大同市要繼續(xù)做好城市生態(tài)建設(shè)工作，實現(xiàn)“水”與“綠”的完美結(jié)合、“人”與“城”的和諧相處。一中新校、二中初中部、實驗中學初中部工程基本完工。開展社會治安綜合整治專項活動，強化安全生產(chǎn)管理，煤礦安全生產(chǎn)實現(xiàn)零死亡。新增城市綠化面積701萬平方米。城市數(shù)字化管理平臺啟動，機械化清掃面積達到60%以上，城市規(guī)劃展示館對外開放。有特色的城市，才擁有生命，擁有未來，擁有高貴的價值。② 項目建設(shè)進展順利，施工規(guī)模擴大，新開工步伐減緩2011年，商品房建設(shè)規(guī)模進一步擴大，%。③ 房屋竣工面積進一步持續(xù)增長2011年，同比增長8倍多，其中：，同比增長12倍多；其中：，同比增長33倍多；，%；，同比增長5倍多。，%。若扣除上年末結(jié)余資金，%，其增速低于完成投資增速22%。（目前大同市品質(zhì)較高的項目主要有格蘭云天、巴黎華府、東方羅馬城、御馨花都等）①在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。④住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務的要求的提高。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。2011年大同市房地產(chǎn)市場在售的項目有23個，經(jīng)調(diào)查分析，御河生態(tài)園帶的項目有12個，與X小區(qū)構(gòu)成競爭的樓盤主要有4個，恒圓魏都、御河國際公園華府項目名稱海晟財富官邸開發(fā)時間2010年4月樓盤地址南環(huán)橋御河西岸開發(fā)商山西海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格最低價：4300元/㎡ 均價：5500元/㎡最高價：6000 元/㎡建筑類型高層主推戶型93㎡ 118㎡ 136㎡ 146㎡ 171㎡占地面積160畝建筑面積400000平米總戶數(shù)一期1700戶停車位地上1500個容積率綠化率40%周邊配套御河生態(tài)園 沃爾瑪超市 華林超市 銀行 雙語幼兒園城區(qū)十四校 大同一中 大同二中樓盤分析該項目沒有小戶型，都是高層住宅樓，價位較高，地理位置偏南，離繁華的市中心較遠，無論小區(qū)環(huán)境還是周邊環(huán)境與本項目相比都相差甚遠 海晟財富官邸 碧水云天頤園項目名稱碧水云天頤園開發(fā)時間2011年4月樓盤地址富康里 東段開發(fā)商大同市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 價格最低價：4100元/㎡ 均價：4380元/㎡ 最高價：5100元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型、42平米、76平米占地面積70000㎡建筑面積140000㎡總戶數(shù)1800戶停車位地下停車位80個 地上停車位300個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園 大同市四醫(yī)院 永泰航空廣場 門衛(wèi)安防 45小 41小 33小 大同一中 九中樓盤分析該樓盤主打中小戶型，對本項目有一定的沖擊力，但是該項目占地面積小，環(huán)境一般，所以影響力不會很大鑒于X房地產(chǎn)開發(fā)公司實力雄厚，信譽良好，再加上開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備。因此該項目有很大的競爭力。交通狀況：31路 36路 32路 201路 38路 附近學校：大同一中 大同二中 大同十二中 北岳中學周邊配套：御河生態(tài)園 雁北影劇院 雁北賓館 永康商貿(mào)城 大同西亞醫(yī)院 雙語幼兒園 浩海國際酒店 項目建設(shè)場地本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。 項目工程規(guī)劃 項目規(guī)劃理念如今人們都向往綠樹成蔭、高山流水，單純的物質(zhì)生活已經(jīng)滿足不了當今人們的生活需要。通過社區(qū)景觀、文化、生活空間，營造和諧健康的社區(qū)氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進、健康、樂觀、豁達的氛圍中，使生活更閑逸、更幸福、更健康。用地北側(cè)布置30層的高層住宅，而東南部分和中部則布置6～20層的住宅，較小的體量為商業(yè)內(nèi)街的行人營造更舒適親切的空間尺度。整個小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流線順暢，小區(qū)居住品質(zhì)良好。本工程給水系統(tǒng)采用分區(qū)供水方式，6層以下為低區(qū)，利用市政供水壓力，由市政管網(wǎng)直接供給。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。設(shè)置單獨雨水系統(tǒng)，在樓房屋面設(shè)計雨水斗，由雨水立管排到小區(qū)雨水管道，地面道路雨水經(jīng)雨水收集排至小區(qū)雨水管道，最后排至小區(qū)附近市政雨水管道網(wǎng)。①電源及供電電壓10KV電源采用環(huán)網(wǎng)供電，由市政10KV電網(wǎng)引來一路電源，經(jīng)變電所變換成380/220V供住戶使用。在各變電所低壓側(cè)設(shè)置低壓電容補償裝置。③寬帶網(wǎng)系統(tǒng)數(shù)據(jù)光纜從城市相關(guān)部門引來，光纖機房設(shè)置在電信機房，經(jīng)總配線架分配至各樓層配線架后，再引至各用戶。2016年末做未售房屋銷售工作及其它繕后工作。 2016年度工作計劃整個社區(qū)全部竣工并交付使用，銷售尾房。 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述費用2%計算，共計126萬人民幣。本項目房屋預售及銷售款項全部用于再投資直至項目完成。 房屋銷售 房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于X處在商貿(mào)集中地區(qū)，估計將會有許多商戶來購房，由于商戶條件相對較好，預計銷售情況會較好。河南城建學院本科畢業(yè)論文 第八章 風險分析第八章 風險分析總銷售收入S=PQ總成本C=F+VQ總利潤B=SC當總成本C=F+VQ時銷售單價盈虧平衡點為：=350000*P P=（元）銷售面積的盈虧平衡點為：Q。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。迎合市場需求，所以該項目的經(jīng)濟風險同樣很低。 市場風險 隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。目前，各項目正在辦理規(guī)劃、環(huán)保、可研、批復、立項、土地預審等前期手續(xù)，建設(shè)用地和資金已基本落實。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。本項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇。項目開發(fā)經(jīng)營風險較小，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，商住結(jié)合使它將成為城市中軸線上又一個亮點，為大同市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，使大同市人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表：使大同市人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。要做精品。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。同時也感謝學院、系為我提供良好的做畢業(yè)設(shè)計的環(huán)境。四年來，我的師長、我的領(lǐng)導、我的同學給予我的關(guān)心和幫助，使我終身收益，我真心地感謝他們?；貞涍@四年生活的點點滴滴，從入學時對大學生活的無限憧憬到課堂上對各位老師學術(shù)學識的深沉沉湎，從奔波于教室的來去匆匆到課余生活的五彩繽紛，一切中的一切都是歷歷在目，讓人倍感留戀，倍感珍惜。置身其間，耳濡目染，潛移默化，使我不僅接受了全新的思想觀念，樹立了明確的學術(shù)目標，領(lǐng)會了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，而且還明白了許多待人接物與為人處世的道理。 感謝我的爸爸媽媽，母愛無疆，父愛如山，養(yǎng)育之恩，無以回報，你們永遠健康快樂是我最大的心愿。項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小對環(huán)境的破壞。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為大同市的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了大同市的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。在本次可行性研究當中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價格確定采用相對保守的標準和數(shù)據(jù)，以求得利潤水平的真實性。 通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。這樣極可能避免不必要因素的影響。 投資風險的控制 通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其中市本級74561套。因此本項目不可避免的要運用高端的技術(shù)與方法，在建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、景觀設(shè)計等方面都會遇到風險。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。大同市屬于二、三線城市，房地產(chǎn)受到限制的力度還沒有那么明顯，2011年大同市經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，2012年將延續(xù)較好的發(fā)展勢頭，大同市政府作出“十二五”規(guī)劃，重點扶持愈合生態(tài)園這個城市中軸線，所以，目前項目是在良好的政治環(huán)境下開發(fā)的，受到國家限制政策影響可能性很小。 計劃銷售量計算表 單位：萬元多層商品住宅高層商品住宅合 計2013年度銷售量100001000020000銷售金額2014年度銷售量200002000040000銷售金額2015年度銷售量300003000060000銷售金額2016年度銷售量300003000060000銷售金額合 計 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計20132014201520161項目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金000002資金籌措自有資金借貸資金預售收入預租收入其他收入河南城建學院本科畢業(yè)論文 第七章 項目經(jīng)濟效益評價第七章 項目經(jīng)濟效益評價 項目財務評價 銷售收入 銷售收入=可銷售面積*售單價=350000*4200=147000 （萬元） 單位：萬元序號項 目合計20132014201520161銷售收入14700012600420004200050400可銷售面積單位售價銷售比例35000042001003000042001000004200100000420012000042002經(jīng)營稅金及稅金附加8085693231023102772營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加73506302100147632100147632520 損益和利潤分配開發(fā)利潤=銷售收入總成本費用營業(yè)稅及附加=（萬元） 銷售利潤預測表（損益表） 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1銷售收入銷售收入出租收入2經(jīng)營成本銷售成本3經(jīng)營稅費銷售稅費營業(yè)稅及附加交易及印花稅4銷售費用5財務費用6開發(fā)利潤7所得額8所得稅9稅后利潤應付利潤未分配利潤 財務指標①財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內(nèi)部收益率（FIRR） 總現(xiàn)金流量表 單位：萬元項 目合 計2013年2014年2