【正文】 區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售⑥城東區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資提供了較高的投資回報率 御花園項目威脅分析：①整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲②融入上海建筑設(shè)計的結(jié)晶，采用獨有的小高層電梯樓及復(fù)式樓③御河?xùn)|區(qū)最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活④價格較周邊其他小區(qū)要稍高⑤本地區(qū)收入及購買力不高⑥居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型總數(shù)較高從以上分析可以看出，優(yōu)勢機會，劣勢機會以及優(yōu)勢威脅，如果策略處理得當，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。東面緊鄰大同市近期將啟動的人工河工程的御河，生態(tài)環(huán)境極佳，區(qū)域位置極其優(yōu)越。 恒圓魏都項目名稱恒圓魏都開發(fā)時間2011年9月樓盤地址迎賓大橋南 水泉灣開發(fā)商山西世紀恒圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3850元/㎡ 均價：3950元/㎡ 最高價：4500元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型㎡、㎡、㎡、㎡、㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶數(shù)1900停車位地上停車位1300 個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實驗小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院 實驗小學(xué)附小 大同六中 大同十中樓盤分析該項目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤價格偏低，戶型90%都是中小戶型，與本項目有較大的競爭力項目名稱御河國際隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。大同市的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展取得了優(yōu)異的成績，城鎮(zhèn)居民收入進一步增長，人民生活質(zhì)量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇，隨著人們對居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟實用的戶型結(jié)果，價格適中的住房，能夠極大地刺激消費者的購買欲望。⑤競爭激烈由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 商品房空置面積截止2011年12月底，商品房空置一年以上面積為23萬平方米，%，其中，%；%；，％；同比下降了37%；，％；%；，％，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。其中，%。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開工建設(shè)步伐放緩。①房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長，住宅投資仍占主體，%。穿越歷史塵埃的古城巍然特立，給我們自信的底氣；彰顯時代水平的新區(qū)脫穎而出，雖然國家大局方面對房地產(chǎn)行業(yè)實行的各種打壓政策，但對于大同這樣一個正在蓬勃發(fā)展，加快步伐建設(shè)的城市來說，房地產(chǎn)還是很有前景與市場的。2011年末，大同市政府做出規(guī)劃，要突出雙城格局，打造中國特色城市大未來大同市政府要運用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個輪子，加快推進城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。新增集中供熱面積840萬平方米，拆除191家296臺燃煤鍋爐，全年二級以上天氣341天，比上年增加34天，%，降幅位列全省第一。、橋梁28座、。爭取上級社會保障、。、56055套安置房，、10120套?！笆濉逼陂g，大同市委市政府要突出轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬快速提升大空間。以上資料數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)“拐點”隱現(xiàn)?；仡?011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，延續(xù)始于2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不但盯緊市場變化還持續(xù)加碼調(diào)控。 從2011年全年經(jīng)濟財政走勢看，經(jīng)濟增長逐步放緩，企業(yè)利潤下滑，物價高位回落，特別是四季度后提高個人所得稅起征點減收較多，汽車和房地產(chǎn)成交量下降相關(guān)稅收減少，全國財政收入增長前高后低。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。PI指標在2012年的實際意義將有所下降，CPI不宜再作為2012年宏觀經(jīng)濟分析和決策的關(guān)鍵因素。：1，較2010年有明顯改善。2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢最為復(fù)雜多變的一年。在華岳集團公司十多年的發(fā)展過程中，始終以“用戶至上、誠信為本”為集團一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒有發(fā)生過一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分攤等方面投訴，簽訂各種合同履行率達100%.序號項目單 位數(shù) 值1總用地面積㎡21萬2規(guī)劃總建筑面積㎡40萬3住宅建筑面積㎡35萬4容積率5綠化率%42%6項目總投資萬元7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財務(wù)內(nèi)部收益率%%9靜態(tài)投資回收期年10銷售收入萬元11利潤萬元河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析第二章 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2011年綠洲”小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路工程、日處理10萬噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬城華府，綠洲 開發(fā)單位背景山西華岳集團公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購物繁華的市場景觀。該項目已經(jīng)完成土地征購，現(xiàn)在進入項目策劃及前期工作?？尚行匝芯康囊罁?jù)為：大同市城區(qū)管委會2012年11月同經(jīng)管委發(fā)[2012]108號文“關(guān)于同意華岳房地產(chǎn)公司建設(shè)御花園基建立項的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；華岳房地產(chǎn)公司提供的項目相關(guān)資料；華岳房地產(chǎn)公司2012年2月委托華北星工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。 項目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場、萬圣商廈等大型商場，以及正在興建的東小城，各種購場所應(yīng)有盡有。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。s real estate pany to be developed Yuhua Garden residential project feasibility study. First, the study starts from the background of the project, investment environment, marketing and other aspects were analyzed, and then the project feasibility research, theproject management, engineering economics, marketing, financial management and other disciplines of knowledge, the investigation of the projectrelated statistical data collated, and separately from the feasibility of the investment, financial viability and the social evaluation aspects analysis, including market current situation, project planning, project and investment estimation, financial indicators of sensitivity analysis, Finally through the summary, give out the conclusions and suggestions.Keywords: Yuhua imperial Garden, financial evaluation, economic evaluation河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 目 錄目 錄第一章 項目總論 1 1 項目名稱 1 項目總體規(guī)劃 1 項目開發(fā)單位 1 項目主管部門 1 項目擬建地點 1 項目周邊環(huán)境 1 項目用地概況 2 報告編制說明 2 報告主要分析內(nèi)容 2 3 項目提出背景 3 開發(fā)投資方式 3 開發(fā)單位背景 3 4第二章 投資環(huán)境分析 5 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 5 地區(qū)社會經(jīng)濟狀況 6第三章 市場分析 8 8 房地產(chǎn)市場概況 8 經(jīng)濟適用房情況 9 商品房空置面積 10 商品房價格的趨勢 10 11 12第四章 項目SWOT分析和定位 15 15 項目概況 15 項目規(guī)劃理念 15 總體規(guī)劃方案 16 項目建設(shè)場地 16 項目SWOT分析 16 御花園項目優(yōu)勢分析： 16 御花園項目劣勢分析： 17 御花園項目機會分析： 17 御花園項目威脅分析： 17 項目工程規(guī)劃 18 供水規(guī)劃 18 供氣規(guī)劃 18 供熱規(guī)劃 18 雨水、污水排放 19 供電規(guī)劃 19 弱電系統(tǒng) 19第五章 項目實施進度 21 實施進度計劃 21 2013年度工程計劃 21 2014年度工程計劃 21 2015年度工作計劃 21 2016年度工作計劃 21第六章 投資估算及資金籌措 23 投資估算范圍 23 投資估算 23 土地購置費用 23 工程前期費用估算 23 建筑安裝工程費用 23 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 24 開發(fā)建設(shè)投資估算 24 投資匯總 24 25 25 25 房屋預(yù)售 25第七章 項目經(jīng)濟效益評價 27 項目財務(wù)評價 27 銷售收入 27 損益和利潤分配 27 財務(wù)指標 27 償債能力分析 29 資金來源與運用表 29 借款還本付息表 30 經(jīng)濟效益評價結(jié)論 30第八章 風(fēng)險分析 31 31 31 31 政策風(fēng)險 31 經(jīng)濟風(fēng)險 32 技術(shù)風(fēng)險 32 市場風(fēng)險 33 投資風(fēng)險的控制 33 通過加快進度來回避風(fēng)險 33 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險 33 通過加強管理來控制風(fēng)險 33第九章 項目評價 35 結(jié)論 35 建議 36附 表 37參考文獻 42致 謝 4247河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論第一章 項目總論 項目名稱本項目名稱為御花園住宅小區(qū) 項目總體規(guī)劃，占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），綠化率高達42%，住宅樓共40棟（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個，平方米。2012年大同華岳房地產(chǎn)有限公司精心策劃御花園住宅小區(qū)項目，該項目圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。指導(dǎo)教師應(yīng)參加所指導(dǎo)學(xué)生的答辯，但在評定其成績時宜回避。一、評語：二、評分：評分項目規(guī)范化程度（10分）數(shù)據(jù)處理、文字表達（10分）質(zhì) 量（正確性、條理性、創(chuàng)造性、實用性）（40分）成果的技術(shù)水平（科學(xué)性、系統(tǒng)性）（40分）合計（100分）評分評閱教師簽字： 年 月 日畢業(yè)設(shè)計（論文）成績評定班級xxxxxxxx 姓名 xxxxx 學(xué)號 xxxxxxxx綜合成績： 分（折合等級 ） 答辯小組組長簽字 年 月 日系對專業(yè)答辯小組提出的優(yōu)秀和不及格的畢業(yè)設(shè)計（論文），要組織系級答辯,最終確定成績，并向?qū)W生公布。三、計劃進度：3月26日6月1日（含答辯時間）共10周第7周—第16周第1周：撰寫開題第2－5周：撰寫初稿第6周：指導(dǎo)老師審稿第78周：修改完善、指導(dǎo)老師審核定稿第9周：打印裝訂、編寫答辯提綱第10周：畢業(yè)答辯四、主要參考文獻：[1] 劉曉君主編 工程經(jīng)濟學(xué). 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008[2] 國家發(fā)改委、：建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) [3] ：[4] 柴強主編 房地產(chǎn)估價. 北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，[5] 丁烈云主編 房地產(chǎn)開發(fā)北京：中國建筑工業(yè)出版社，[