【正文】 區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售⑥城東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為投資提供了較高的投資回報(bào)率 御花園項(xiàng)目威脅分析：①整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在逐步上漲，而居民的收入沒(méi)有明顯看漲②融入上海建筑設(shè)計(jì)的結(jié)晶，采用獨(dú)有的小高層電梯樓及復(fù)式樓③御河?xùn)|區(qū)最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活④價(jià)格較周邊其他小區(qū)要稍高⑤本地區(qū)收入及購(gòu)買力不高⑥居民對(duì)電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型總數(shù)較高從以上分析可以看出，優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)，劣勢(shì)機(jī)會(huì)以及優(yōu)勢(shì)威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。該建設(shè)用地屬大同市五愛(ài)村管轄。東面緊鄰大同市近期將啟動(dòng)的人工河工程的御河，生態(tài)環(huán)境極佳，區(qū)域位置極其優(yōu)越。 恒圓魏都項(xiàng)目名稱恒圓魏都開(kāi)發(fā)時(shí)間2011年9月樓盤地址迎賓大橋南 水泉灣開(kāi)發(fā)商山西世紀(jì)恒圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 價(jià)格起價(jià)：3850元/㎡ 均價(jià)：3950元/㎡ 最高價(jià)：4500元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型㎡、㎡、㎡、㎡、㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶數(shù)1900停車位地上停車位1300 個(gè)容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院 實(shí)驗(yàn)小學(xué)附小 大同六中 大同十中樓盤分析該項(xiàng)目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤價(jià)格偏低，戶型90%都是中小戶型，與本項(xiàng)目有較大的競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目名稱御河國(guó)際隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場(chǎng)前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。大同市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了優(yōu)異的成績(jī)，城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，隨著人們對(duì)居住條件要求越來(lái)越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型結(jié)果，價(jià)格適中的住房，能夠極大地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。⑤競(jìng)爭(zhēng)激烈由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。 商品房空置面積截止2011年12月底，商品房空置一年以上面積為23萬(wàn)平方米，%，其中，%；%；，％；同比下降了37%；，％；%；，％，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。其中，%。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開(kāi)工建設(shè)步伐放緩。①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，住宅投資仍占主體，%。穿越歷史塵埃的古城巍然特立，給我們自信的底氣；彰顯時(shí)代水平的新區(qū)脫穎而出，雖然國(guó)家大局方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的各種打壓政策，但對(duì)于大同這樣一個(gè)正在蓬勃發(fā)展，加快步伐建設(shè)的城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)還是很有前景與市場(chǎng)的。2011年末，大同市政府做出規(guī)劃，要突出雙城格局，打造中國(guó)特色城市大未來(lái)大同市政府要運(yùn)用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個(gè)輪子，加快推進(jìn)城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。新增集中供熱面積840萬(wàn)平方米，拆除191家296臺(tái)燃煤鍋爐，全年二級(jí)以上天氣341天，比上年增加34天，%，降幅位列全省第一。、橋梁28座、。爭(zhēng)取上級(jí)社會(huì)保障、。、56055套安置房，、10120套。“十二五”期間，大同市委市政府要突出轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬快速提升大空間。以上資料數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)“拐點(diǎn)”隱現(xiàn)?；仡?011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，延續(xù)始于2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不但盯緊市場(chǎng)變化還持續(xù)加碼調(diào)控。 從2011年全年經(jīng)濟(jì)財(cái)政走勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩，企業(yè)利潤(rùn)下滑，物價(jià)高位回落，特別是四季度后提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)減收較多，汽車和房地產(chǎn)成交量下降相關(guān)稅收減少，全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng)前高后低。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。PI指標(biāo)在2012年的實(shí)際意義將有所下降，CPI不宜再作為2012年宏觀經(jīng)濟(jì)分析和決策的關(guān)鍵因素。：1，較2010年有明顯改善。2011年是“十二五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)最為復(fù)雜多變的一年。在華岳集團(tuán)公司十多年的發(fā)展過(guò)程中，始終以“用戶至上、誠(chéng)信為本”為集團(tuán)一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒(méi)有發(fā)生過(guò)一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分?jǐn)偟确矫嫱对V，簽訂各種合同履行率達(dá)100%.序號(hào)項(xiàng)目單 位數(shù) 值1總用地面積㎡21萬(wàn)2規(guī)劃總建筑面積㎡40萬(wàn)3住宅建筑面積㎡35萬(wàn)4容積率5綠化率%42%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%9靜態(tài)投資回收期年10銷售收入萬(wàn)元11利潤(rùn)萬(wàn)元河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析第二章 投資環(huán)境分析 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2011年綠洲”小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機(jī)修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)道路工程、日處理10萬(wàn)噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬(wàn)城華府，綠洲 開(kāi)發(fā)單位背景山西華岳集團(tuán)公司是大同市一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購(gòu)物繁華的市場(chǎng)景觀。該項(xiàng)目已經(jīng)完成土地征購(gòu)，現(xiàn)在進(jìn)入項(xiàng)目策劃及前期工作?？尚行匝芯康囊罁?jù)為：大同市城區(qū)管委會(huì)2012年11月同經(jīng)管委發(fā)[2012]108號(hào)文“關(guān)于同意華岳房地產(chǎn)公司建設(shè)御花園基建立項(xiàng)的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；華岳房地產(chǎn)公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料；華岳房地產(chǎn)公司2012年2月委托華北星工程咨詢公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。 項(xiàng)目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場(chǎng)、萬(wàn)圣商廈等大型商場(chǎng)，以及正在興建的東小城，各種購(gòu)場(chǎng)所應(yīng)有盡有。該建設(shè)用地屬大同市五愛(ài)村管轄。s real estate pany to be developed Yuhua Garden residential project feasibility study. First, the study starts from the background of the project, investment environment, marketing and other aspects were analyzed, and then the project feasibility research, theproject management, engineering economics, marketing, financial management and other disciplines of knowledge, the investigation of the projectrelated statistical data collated, and separately from the feasibility of the investment, financial viability and the social evaluation aspects analysis, including market current situation, project planning, project and investment estimation, financial indicators of sensitivity analysis, Finally through the summary, give out the conclusions and suggestions.Keywords: Yuhua imperial Garden, financial evaluation, economic evaluation河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 目 錄目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1 1 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目總體規(guī)劃 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 1 項(xiàng)目主管部門 1 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 1 項(xiàng)目周邊環(huán)境 1 項(xiàng)目用地概況 2 報(bào)告編制說(shuō)明 2 報(bào)告主要分析內(nèi)容 2 3 項(xiàng)目提出背景 3 開(kāi)發(fā)投資方式 3 開(kāi)發(fā)單位背景 3 4第二章 投資環(huán)境分析 5 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 5 地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 6第三章 市場(chǎng)分析 8 8 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 8 經(jīng)濟(jì)適用房情況 9 商品房空置面積 10 商品房?jī)r(jià)格的趨勢(shì) 10 11 12第四章 項(xiàng)目SWOT分析和定位 15 15 項(xiàng)目概況 15 項(xiàng)目規(guī)劃理念 15 總體規(guī)劃方案 16 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地 16 項(xiàng)目SWOT分析 16 御花園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 16 御花園項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 17 御花園項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析： 17 御花園項(xiàng)目威脅分析： 17 項(xiàng)目工程規(guī)劃 18 供水規(guī)劃 18 供氣規(guī)劃 18 供熱規(guī)劃 18 雨水、污水排放 19 供電規(guī)劃 19 弱電系統(tǒng) 19第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 21 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 21 2013年度工程計(jì)劃 21 2014年度工程計(jì)劃 21 2015年度工作計(jì)劃 21 2016年度工作計(jì)劃 21第六章 投資估算及資金籌措 23 投資估算范圍 23 投資估算 23 土地購(gòu)置費(fèi)用 23 工程前期費(fèi)用估算 23 建筑安裝工程費(fèi)用 23 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 24 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算 24 投資匯總 24 25 25 25 房屋預(yù)售 25第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 27 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27 銷售收入 27 損益和利潤(rùn)分配 27 財(cái)務(wù)指標(biāo) 27 償債能力分析 29 資金來(lái)源與運(yùn)用表 29 借款還本付息表 30 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 30第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 31 31 31 31 政策風(fēng)險(xiǎn) 31 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 32 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 32 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 33 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 33 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn) 33 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn) 33 通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn) 33第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 35 結(jié)論 35 建議 36附 表 37參考文獻(xiàn) 42致 謝 4247河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項(xiàng)目總論河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項(xiàng)目總論第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目名稱為御花園住宅小區(qū) 項(xiàng)目總體規(guī)劃，占地面積21萬(wàn)平方米，總建筑面積40萬(wàn)平方米（其中公建面積約5萬(wàn)平方米），綠化率高達(dá)42%，住宅樓共40棟（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場(chǎng)、露天停車場(chǎng)共有車位2000個(gè)，平方米。2012年大同華岳房地產(chǎn)有限公司精心策劃御花園住宅小區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號(hào)召，華岳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開(kāi)發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。指導(dǎo)教師應(yīng)參加所指導(dǎo)學(xué)生的答辯，但在評(píng)定其成績(jī)時(shí)宜回避。一、評(píng)語(yǔ)：二、評(píng)分：評(píng)分項(xiàng)目規(guī)范化程度（10分）數(shù)據(jù)處理、文字表達(dá)（10分）質(zhì) 量（正確性、條理性、創(chuàng)造性、實(shí)用性）（40分）成果的技術(shù)水平（科學(xué)性、系統(tǒng)性）（40分）合計(jì)（100分）評(píng)分評(píng)閱教師簽字： 年 月 日畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）成績(jī)?cè)u(píng)定班級(jí)xxxxxxxx 姓名 xxxxx 學(xué)號(hào) xxxxxxxx綜合成績(jī)： 分（折合等級(jí) ） 答辯小組組長(zhǎng)簽字 年 月 日系對(duì)專業(yè)答辯小組提出的優(yōu)秀和不及格的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），要組織系級(jí)答辯,最終確定成績(jī)，并向?qū)W生公布。三、計(jì)劃進(jìn)度：3月26日6月1日（含答辯時(shí)間）共10周第7周—第16周第1周：撰寫開(kāi)題第2－5周：撰寫初稿第6周：指導(dǎo)老師審稿第78周：修改完善、指導(dǎo)老師審核定稿第9周：打印裝訂、編寫答辯提綱第10周：畢業(yè)答辯四、主要參考文獻(xiàn)：[1] 劉曉君主編 工程經(jīng)濟(jì)學(xué). 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008[2] 國(guó)家發(fā)改委、：建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) [3] ：[4] 柴強(qiáng)主編 房地產(chǎn)估價(jià). 北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，[5] 丁烈云主編 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，[