【正文】 度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。項目具有突出優(yōu)勢，擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、社會、交通等環(huán)境），所處地塊的發(fā)展前景較好。從社會效益來說：項目建成后，可提供住宅3000套，將切實解決該區(qū)域內(nèi)購房人群的生活及居住問題。從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第九章 項目評價第九章 項目評價 結(jié)論財務(wù)評價指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)評價結(jié)果是否可行全部資金內(nèi)部收益率＞10%%可行全部資金靜態(tài)投資回收期可行全部資金財務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行自有資金內(nèi)部收益率＞10%%可行自有資金靜態(tài)投資回收期可行自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值＞0可行貸款償還期4年 可行通過上述計算分析得出如下結(jié)論：即本項目可行。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。本項目主打中小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，很受顧客親睞，政府建設(shè)保障性安居工程對商品住宅會有一定的沖擊，但是影響不會很大，商品房的主要消費人群占社會人口的大頭，綜合來看，本項目市場前景很好，風(fēng)險很小。2012年大同市將繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程，97691套。 技術(shù)風(fēng)險隨著房地產(chǎn)市場的不段發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)也在飛速的發(fā)展，華岳房地產(chǎn)公司立志要將御花園住宅小區(qū)項目打造成為一個集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，要在大同地區(qū)影響巨大，成為公司的招牌項目。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。=F/(PV)= ()=(平方米)投資額、銷售收入、銷售成對財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度分析： 敏感度分析表 單位：萬元變化NPV參數(shù)20%10%5%0+5%+10%+20%投 資銷售收入銷售成本根據(jù)表計算可得：建設(shè)投資平均敏感度=%銷售收入平均敏感度=%銷售成本平均敏感度=%可知凈現(xiàn)值對銷售收入的變化最為敏感 政策風(fēng)險2011年開始政府對房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有放松手腕，政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。 ，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。②土地批租費：主要包括土地出讓金、征地費和市土地轉(zhuǎn)讓費。 各年度計劃完成開發(fā)量項 目規(guī)模（㎡）2013年2014年2015年2016 1多層商品住宅150000400004000040000300002高層商品住宅200000300004000040000900003其余配套建筑5000020000100001000010000合 計400000900009000090000130000河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第六章 投資估算及資金籌措第六章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資范圍估算，項目內(nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如天然氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項目設(shè)施不列入投資估算范圍。 2013年度工程計劃2013年度內(nèi)將完成整個項目立項,前期手續(xù)審批,項目可行性研究,規(guī)劃設(shè)計,部分開工地段工程地質(zhì)勘察,開工地段土地整理, 部分項目施工圖設(shè)計、開工項目招投標(biāo)及部分項目施工，按計劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項目同步施工。④消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)在首層設(shè)置消防控制室，火災(zāi)時啟動相關(guān)消防設(shè)備進(jìn)行滅火，向消防中心報警并控制切斷非消防電源。 弱電系統(tǒng)本項目小區(qū)擬設(shè)置一座電信機(jī)房，提供小區(qū)住宅及商務(wù)等電話、有線電視和寬帶網(wǎng)。②用戶電荷本建設(shè)項目用電負(fù)荷分別有一級負(fù)荷、二級負(fù)荷和三級負(fù)荷。污水經(jīng)化糞池處理后，最終排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)收集后排入御河生態(tài)園現(xiàn)有的DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 供熱規(guī)劃本項目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設(shè)的市政供熱干線接入。730層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團(tuán)設(shè)置加壓泵站及生活水池，水池采用獨立結(jié)構(gòu)體，設(shè)在用水負(fù)荷中心附近。 供水規(guī)劃在該項目南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。小區(qū)景觀節(jié)點獨立于商業(yè)網(wǎng)絡(luò)之外，營造出靜謐的居住環(huán)境。 總體規(guī)劃方案御花園住宅小區(qū)項目總占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個。崇尚自然是一種達(dá)到物質(zhì)和精神平衡的狀態(tài)，這種平衡是高尚生活所追求的一種境界。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項目SWOT分析和定位第四章 項目SWOT分析和定位 項目地塊本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。用地西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷。公園華府、碧云天頤園、海晟財富官邸。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及華岳集團(tuán)近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：多層商品住宅銷售價格: 起價3200元/㎡ 最高價4200元/㎡高層商品住宅銷售價格: 起價4000元/㎡ 最高價5000元/㎡商業(yè)建筑銷售價格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。最終導(dǎo)致價格上揚。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。其中，%，%；，%，%；，%，%。%。④ 商品房銷售總量及增速雙雙回落2011年111月，%。其中：，%；，%；，%；，%。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析第三章 市場分析 房地產(chǎn)市場概況 2011年，大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長，施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，新開工步伐減緩，商品房銷售持續(xù)回落。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨特布局。實施9個城中村改造。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。2011年大同城市建設(shè)繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)，為“三年大變樣”目標(biāo)實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。御河蓄水綠化景觀工程便是大同市“十二五”期間12項園林綠化景觀工程之一。據(jù)統(tǒng)計，%；，%；，%；，%；，%。2011年7月，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到46個。雖然國家對房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響。第一產(chǎn)業(yè)投資6792億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資132263億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資162877億元，%。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46638億元，%。需指出的是由于2011年物價總體漲幅較高，CGDP總額達(dá)到471564億元，剔除物價上漲因素，%。財政收入中的稅收收入89720億元，%；非稅收入14020億元，%。公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達(dá)標(biāo)，工程一次交驗合格率達(dá)到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達(dá)96%，顧客滿意度達(dá)95%以上。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購物廣場、“金色水岸 開發(fā)投資方式本項目由華岳房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道解決。沿御河兩岸，由水系、河面、綠帶、高檔住宅小區(qū)及生態(tài)經(jīng)濟(jì)林組合構(gòu)成獨特的河岸景觀。2012年，本項目為華岳房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。 報告編制說明 本項目可行性研究由華岳地產(chǎn)開發(fā)公司及北京建筑設(shè)計院共同承擔(dān)。項目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風(fēng)景。 項目擬建地點本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。關(guān)鍵詞：御花園，財務(wù)評價，經(jīng)濟(jì)效益評價河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 英文摘要AbstractIn 2011 the country began to control the real estate market, the real estate industry gradually mature, the real estate development pany to develop the project is more rational, objective. Feasibility study on the construction of real estate development as an important preparatory work for the technical and economic appraisal stage,which could let the pany plete the project goal safe and successful 2012 Datong Huayue pany real estate limited orchestrated Yuhe Garden residential project, which goes around the Datong’s one axis of the two part city constructions planning of municipal Party mittee of city hall, TO response to the policy call, Huayue Real Estate Development Company decide to rely on the development of ecological garden to construact Garden highgrade residential quarters.This report mainly studied Datong 39?？尚行匝芯孔鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，使房地產(chǎn)企業(yè)順利實現(xiàn)項目目標(biāo)。嚴(yán)肅認(rèn)真組織答辯，公平、公正地給出答辯成績。評閱教師評定意見五、答辯小組評分包括兩部分：（1）學(xué)生答辯情況的得分和評閱教師評分；（2）指導(dǎo)教師對學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）的評分。二、答辯工作結(jié)束后，答辯小組應(yīng)舉行專門會議按學(xué)校統(tǒng)一的評分標(biāo)準(zhǔn)和評分辦法，在參考指導(dǎo)教師預(yù)評結(jié)果的基礎(chǔ)上，評定每個學(xué)生的成績。項目的組織設(shè)計科學(xué)且具體可行；畢業(yè)設(shè)計文本必須按規(guī)范要求認(rèn)真撰寫，不能隨意省略；所用的素材必須是實習(xí)中搜集的經(jīng)過甄別的資料數(shù)據(jù)，絕不許胡編杜撰；學(xué)生在設(shè)計開始的第一周內(nèi)，必須向指導(dǎo)教師提交畢業(yè)設(shè)計開題報告，將自己擬撰寫的設(shè)計內(nèi)容摘要報告老師，在取得老師的審查批準(zhǔn)后，方可按開題報告的內(nèi)容開始設(shè)計；畢業(yè)設(shè)計成果要求見各專業(yè)畢業(yè)設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書；畢業(yè)設(shè)計成果（報告）正文及裝禎基本要求符合學(xué)校要求；文體風(fēng)格本設(shè)計屬科技應(yīng)用文，在敘述項目概況、進(jìn)行市場分析和闡述策劃方案時，應(yīng)該采用客觀的、科學(xué)的修飾，避免出現(xiàn)含有感情色彩或者多姿多彩的文學(xué)描述；1經(jīng)濟(jì)評價計算數(shù)據(jù)在對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的過程中，不必要列出計算式，只需將計算所引用的數(shù)據(jù)和計算過程數(shù)據(jù)和結(jié)果用基本報表和輔助報表的形式列出，讓人一目了然即可。采用方法：量本利分析方法和單因素敏感性分析。如NPV、IRR、投資回收期（靜態(tài)）償債能力分析：根據(jù)損益表和現(xiàn)金流量表計算。第七部分 財務(wù)效益指標(biāo)分析（或財務(wù)評價）本部分主要是從公司財務(wù)的角度計算利潤相關(guān)指標(biāo)：稅前（稅后）利潤、投資利潤率等指標(biāo)，編制損益表。第三部分 市場分析市場分析的內(nèi)容包括：供給分析、需求分析、租售情況分析、市場趨勢分析、市場競爭分析（競