【正文】 2 項目概況 本工程項目地處 XX 縣城老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合地帶，項目位于 XX 大道以北，107 國道以東。 2 項目背景 1 工程概況 XX 地處中原腹地，是河南省駐馬店市的下轄縣之一，是一座正在飛速崛起的區(qū)域性中心城市。 皇家壹號小區(qū)方案設(shè)計說明 第五章 項目方案及建設(shè)條件 一、 建筑 方案 設(shè)計 說明 序 河南省歷史悠久，文化燦爛，廣闊的中原大地，物華天寶，英才輩出，是中華民族的主要發(fā)祥地之一。本案是 XX第一個招拍掛取得的土地，手續(xù) 23 完善，產(chǎn)權(quán) 明晰，是 XX市場上真正意義上的房地產(chǎn)項目。 （ 6） 、專業(yè)合作伙伴強強聯(lián)合，使項目風(fēng)險最小化 綜合分析 ： 總之， 小產(chǎn)權(quán)房屋多，價格低廉 ； 缺乏中高端精品項目 ， 低端競爭市場飽和中高端產(chǎn)品空缺 ； 營銷手段落后 。 （ 2） 、拿下地塊南側(cè) 5 畝地，擴大地塊臨 XX 大道的 面寬，以解決交通等諸多問題。 （ 3） 、小環(huán)境得不到改善，影響項目品質(zhì)。 （ 8）本案多層為主小高層為輔的產(chǎn)品形態(tài)在市場上有相當?shù)奈Α? （ 4）節(jié)能優(yōu)勢：首家采用外墻外保溫，外窗玻璃采用新型塑鋼窗中空玻璃，達到國家 要求的 65%的節(jié)能標準 。 項目周邊：本案地處 XX 縣新區(qū)，新區(qū)為行政事業(yè)單位集中區(qū)域，本案距離老城區(qū)非 常僅 3 分鐘車程，周邊單位有：氣象局、國稅局、老干部 局、建華賓館、財政部門、 檢察院、法院，都在項目周邊 2 公里輻射范圍內(nèi)。從主入口進入地塊，一 條自然道路將本案 40 畝地，分成東西兩個地塊。 XX 縣位于河南省南部，南距武漢 300 公里，北距新鄭國際機場 130 公里，位于鄭州及武漢兩大都市 “ 一日經(jīng)濟圈 ” 內(nèi)。 第四章 市場定位及項目評估 一、 地塊解析 本項目位于 XX 縣 XX 大道西段北側(cè)， 107 以東。 4. 目前市場上小產(chǎn)權(quán)項目眾多，市民對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認識有待提高。市場需要高品質(zhì)高素質(zhì)的房產(chǎn)項目，從而滿足市民對居住環(huán)境的需求。 劣勢分析： 一層花園入口在南邊，二層以上由北邊的單元入口進入，花園對面有一排 6 平方 的儲藏室，可行的道路僅有 5 米，無綠化。衛(wèi)生間面積過大，客廳面積雖大， 利用率低。 整個項目體量小，不能造成 轟動的影響；整體項目面積區(qū)間過于集中，有特殊需求大戶型的客戶地不到滿足；由于社 區(qū)小，配套設(shè)施不全備； 教育用地，房子四周臨路不適宜居住 。 是 XX 縣目前銷售最貴的樓盤，也是營銷 手段相對專業(yè)的一家。 劣勢分析 ： 位置稍偏僻，其抗性顯而易見，距離縣中心有一定的距離。有 200 多套 沒有預(yù)售許可證，但仍與客戶簽合同，屬于違規(guī)操作。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 消費者法律意識淡薄，自我保護意識較弱 “ 小產(chǎn)權(quán)房”有空隙可鉆，以較低的價格惡性競爭 消費者對房地產(chǎn)認識淺薄，同時市場上也沒有高端的產(chǎn)品提供。 主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米 1300 元，為成套住宅中 最低的，二房次之，達到 1400 元。 三、 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 2021 年， XX 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年， 汶川地震后，市場對奧運房價的觀望， 均在一定程 度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 城市建設(shè)發(fā)展狀況 XX 縣新城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向為洪河以西，以 XX 大道西段為主路，現(xiàn) XX縣政府的行政部門如財政局、國土局、審計局、法院等多個行政單位遷入且已正 7 常辦公，并有多個已建和正在建的高檔居住社區(qū)。 歷史沿革 歷史悠久，風(fēng)景秀麗。 XX 礦藏豐富，地沃 物豐。 自 2021 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。２００ 8 年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。也就是說我們要更多的來提供 5 一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。 2021 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。 針對這種危險， 2021 年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策， 2021 年經(jīng)濟政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要。 第 三 個 亮點 :我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險的能力在加強。上半年，工業(yè)品出廠價格同比上漲 %，比上年同期高 個百分點。從拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”來看，上半年全社會固定資產(chǎn)投資為 68402億元，同比增長 %，增速比上年同期加快 個百分點；出口額 6666 億美元，同比增長 %，增速比去年同期低 個百分點。 3 國家統(tǒng)計局公布上半年經(jīng)濟形勢，我國今年上半年 ——— GDP 增 %， CPI上漲 %。 第二個亮點 :消費結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效， 中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟增長點。 計劃本項目于二 OO 八 年 八 月動工，二 OO 一 0 年 五 月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達 1500 元 /M178。 5. 項目建設(shè)和內(nèi)容 皇家壹號 占地面積 平米， 總 建筑 面積 平米， 其中 住宅面積 51600 平米，商業(yè) 400 平米，半地下室 7500 平米。 河南 XX 置 業(yè) 發(fā)展有 限公司 是一家重合同，守信用 有較強資金實力 的房地產(chǎn)開發(fā)公司 。 2. 開發(fā)公司 ： 皇家壹號 將由 河南 XX 置業(yè)發(fā)展有限公司 開發(fā)。 4. 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為： XX 縣 房地產(chǎn)現(xiàn)狀、 XX 縣 工程造價信息、本項目的地塊價值。 二、 可行性研究結(jié)論 1. 市場預(yù)測結(jié)論 目前 XX 縣 房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在 1180 元 1666 元 /M178。 2. 項目建設(shè) 進 度 本項目在二 OO 八 年 初就 開始進行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近 半 年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當年國企脫困時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。 2021中國人均 GDP 突破 007 年我國人均 GDP 是 2461 美元 美圓大關(guān)， 未來中國人均 GDP 將達到 3000 美元以上，經(jīng)超過，中產(chǎn)階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。上半年 GTP 為130619 億元，按可比價格計算，同比增長 %，增速比上年同期回落 個百分點。其中，六月份上漲 %，比上月回落 個百分點，環(huán)比下降 %。下階段，要保持宏觀經(jīng)濟政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，進一步增強宏觀調(diào)控的預(yù)見性、針對性和靈活性，努力促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展。 2021 年房地產(chǎn)市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2021 年我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點，作為我國近年來消費主要增長點的住房消費， 2021 年將繼續(xù) 平穩(wěn) 。 房地產(chǎn)市場結(jié) 構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性 置業(yè)將使一部分投資客趨之若鶩。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā) 行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 XX 屬大陸性季風(fēng)型濕潤氣候，四季分明。豬、牛、雞年存欄量、出欄量位居河南省第一位。聞名世界的 “天下第一爐 ”戰(zhàn)國冶鐵爐以及棠溪、龍泉、干將、莫邪等歷史九大名劍皆出于棠溪湖畔?？傮w來看， 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 52%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為 33%。 8 四、 宏 觀市場與本項目發(fā)展借鑒 XX 的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于初始階段。 特點 D—— 市場產(chǎn)品性價比逐漸提升，中高端類產(chǎn)品市場空白； 特點 E—— XX 貧富差距不大， 60％以上客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)人群 三、 典型 樓盤 調(diào)查 10 華景新城 項目 名稱 位置 總建筑 面積 總戶數(shù) 占地 面積 起建 時間 建成 時間 銷售率 配套 綠化率 特征 主力戶 型面積 備注 華 景 新 城 文成路與解 放路交匯處 30 萬㎡ 1100 270畝 2021年 2021年 一期90% 二期60% 地下水井 地上停車位 健身器材 鋁合金窗戶 攝像頭 30% 一期銷售完 景觀已做好 現(xiàn)二期銷售 中 ㎡ 物業(yè)費 元 代理商：鄭州千盛行代理公司 價格表 樓層 價格 花園 儲藏間 近期活動 優(yōu)惠程度 付款方式 一層 1570 送1570㎡ 地下室 一期600 元㎡ 一次性付款 3% 按揭付款1% 一次性付款 3% 銀行按揭 1% 一次性付款 按揭銀行：工商銀行 二層 153