【正文】 本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。 總體規(guī)劃方案御花園住宅小區(qū)項目總占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個。 供水規(guī)劃在該項目南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 供熱規(guī)劃本項目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設(shè)的市政供熱干線接入。②用戶電荷本建設(shè)項目用電負荷分別有一級負荷、二級負荷和三級負荷。④消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)在首層設(shè)置消防控制室，火災(zāi)時啟動相關(guān)消防設(shè)備進行滅火，向消防中心報警并控制切斷非消防電源。 各年度計劃完成開發(fā)量項 目規(guī)模（㎡）2013年2014年2015年2016 1多層商品住宅150000400004000040000300002高層商品住宅200000300004000040000900003其余配套建筑5000020000100001000010000合 計400000900009000090000130000河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第六章 投資估算及資金籌措第六章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資范圍估算，項目內(nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如天然氣調(diào)壓站、換熱機房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項目設(shè)施不列入投資估算范圍。 ，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。=F/(PV)= ()=(平方米)投資額、銷售收入、銷售成對財務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度分析： 敏感度分析表 單位：萬元變化NPV參數(shù)20%10%5%0+5%+10%+20%投 資銷售收入銷售成本根據(jù)表計算可得：建設(shè)投資平均敏感度=%銷售收入平均敏感度=%銷售成本平均敏感度=%可知凈現(xiàn)值對銷售收入的變化最為敏感 政策風(fēng)險2011年開始政府對房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有放松手腕，政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 技術(shù)風(fēng)險隨著房地產(chǎn)市場的不段發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)也在飛速的發(fā)展，華岳房地產(chǎn)公司立志要將御花園住宅小區(qū)項目打造成為一個集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，要在大同地區(qū)影響巨大，成為公司的招牌項目。本項目主打中小戶型經(jīng)濟適用房，很受顧客親睞，政府建設(shè)保障性安居工程對商品住宅會有一定的沖擊，但是影響不會很大，商品房的主要消費人群占社會人口的大頭，綜合來看，本項目市場前景很好，風(fēng)險很小。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。從社會效益來說：項目建成后，可提供住宅3000套，將切實解決該區(qū)域內(nèi)購房人群的生活及居住問題。在實際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴謹?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。縣區(qū)23130套。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。②項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 ，.投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝動態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運用表 資金來源與運用表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計2資金運用開發(fā)成本經(jīng)營稅費銷售費用財務(wù)費用應(yīng)付利潤各期還本付息小 計3=12歸還墊支利潤及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號項 目合 計2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計本金利息本期貸款本期應(yīng)計利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤其他 經(jīng)濟效益評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面、經(jīng)濟效益方面是完全可行的。 , %；其余是房屋預(yù)售及銷售款項。 2015年度工作計劃2015年度內(nèi)按計劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項目同步施工。②電視系統(tǒng)電視光纖從有線電視網(wǎng)引來，前端裝置設(shè)置在電信機房，經(jīng)信號轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個電視插座?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。d戶均人數(shù)為：住宅生活日用水量為：商業(yè)及配套生活日用水量為：綠化用水量為：不可預(yù)見用水量：總生活用水量： 供氣規(guī)劃本項目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。設(shè)計中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。項目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場，為市民提供一個休閑活動場，回饋城市空間。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項目整體設(shè)計規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶型多，配套設(shè)施齊全，價格合理。迎合市場需求，此時開發(fā)該項目還是很有價值的。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入大同。 商品房價格的趨勢 近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時間，大同市的商品房整體均價從2900元/㎡增長到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。在城市化進程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。拆遷各類違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達268萬平方米。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗得到中央肯定，國務(wù)院在大同召開了全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會議。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%，增速明顯回落。一季度受經(jīng)濟增長較快、進口大幅增長以及部分2010年末收入在年初集中入庫等因素帶動，%；二季度受經(jīng)濟增長較快、匯算清繳2010年企業(yè)所得稅入庫較多等因素帶動，%；三季度受經(jīng)濟增速趨緩、但物價處于年內(nèi)高位等因素影響，%；四季度受經(jīng)濟增長放緩、個人所得稅改革、物價高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國財政收入增長10%(其中中央財政收入扣除當(dāng)季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長7%左右)。 2011年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。西城。御花園小區(qū)地處大同市御河?xùn)|路，坐擁御河風(fēng)景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。報告編制依據(jù)：（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及大同市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）大同市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃和遠景目標(biāo)綱要（4）大同市202011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020）（6）大同市的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《大同市市區(qū)基準(zhǔn)地價》（9）大同市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方簽定的協(xié)議書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料 報告主要分析內(nèi)容 投資開發(fā)項目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結(jié)論。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。本報告主要研究了大同市華岳房地產(chǎn)公司即將開發(fā)的御花園住宅小區(qū)項目的可行性研究工作。答辯小組評定意見三、各專業(yè)學(xué)生的最后成績應(yīng)符合正態(tài)分布規(guī)律。第十一部分 附 表（二）基本要求從設(shè)計涉及的學(xué)科范圍、內(nèi)容深廣度、問題難易度，以及從開題、資料收集、方案比較、技術(shù)實現(xiàn)、測試、總結(jié)等方面，體現(xiàn)學(xué)生綜合運用知識分析解決實際問題的能力；設(shè)計的結(jié)果具有實用性、科學(xué)性；投資開發(fā)方案的論證比較詳實，方案設(shè)計在技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理。（見第六部分）（3）盈利能力評價采用的現(xiàn)金流量表有兩種類型：編制全投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，確定各時期時點現(xiàn)金流量。第二部分 投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析內(nèi)容包括：；；；；。最終成果：大同御花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告二、主要內(nèi)容與基本要求：（一）主要內(nèi)容主要內(nèi)容包括：第一部分 項目總說明（或總論）主要分析項目背景與概況： 項目可研目的、本報告的編制依據(jù)、本報告的編制說明等；主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。第八部分 項目經(jīng)濟效益評價主要包括兩部分：盈利能力分析：（1）確定基準(zhǔn)收益率（2）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等(見第五部分)；編制收入估算表。第十部分 項目評價的結(jié)論先列出項目投資收益相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表，對各指標(biāo)結(jié)果進行分析，得出相關(guān)結(jié)論。系對專業(yè)答辯小組提出的優(yōu)秀和不及格的畢業(yè)設(shè)計（論文），要組織系級答辯,最終確定成績，并向?qū)W生公布。一、評語：二、評分：評分項目規(guī)范化程度（10分）數(shù)據(jù)處理、文字表達（10分）質(zhì) 量（正確性、條理性、創(chuàng)造性、實用性）（40分）成果的技術(shù)水平（科學(xué)性、系統(tǒng)性）（40分）合計（100分）評分評閱教師簽字： 年 月 日2012年大同華岳房地產(chǎn)有限公司精心策劃御花園住宅小區(qū)項目，該項目圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄?？尚行匝芯康囊罁?jù)為：大同市城區(qū)管委會2012年11月同經(jīng)管委發(fā)[2012]108號文“關(guān)于同意華岳房地產(chǎn)公司建設(shè)御花園基建立項的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；華岳房地產(chǎn)公司提供的項目相關(guān)資料；華岳房地產(chǎn)公司2012年2月委托華北星工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購物繁華的市場景觀。綠洲”小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路工程、日處理10萬噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬城華府，綠洲2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢最為復(fù)雜多變的一年。PI指標(biāo)在2012年的實際意義將有所下降，CPI不宜再作為2012年宏觀經(jīng)濟分析和決策的關(guān)鍵因素。 從2011年全年經(jīng)濟財政走勢看，經(jīng)濟增長逐步放緩，企業(yè)利潤下滑，物價高位回落，特別是四季度后提高個人所得稅起征點減收較多，汽車和房地產(chǎn)成交量下降相關(guān)稅收減少，全國財政收入增長前高后低。以上資料數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)“拐點”隱現(xiàn)。、56055套安置房，、10120套。、橋梁28座、。2011年末，大同市政府做出規(guī)劃，要突出雙城格局，打造中國特色城市大未來大同市政府要運用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個輪子，加快推進城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。①房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長，住宅投資仍占主體，%。其中，%。 商品房空置面積截止2011年12月底，商品房空置一年以上面積為23萬平方米，%，其中，%；%；，％；同比下降了37%；，％；%；，％，%。⑤競爭激烈由于房地產(chǎn)市場供銷了