【正文】 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。 市場風(fēng)險 隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。 房屋銷售 房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于御花園處在商貿(mào)集中地區(qū)，估計將會有許多商戶來購房，由于商戶條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述費用2%計算，共計126萬人民幣。2016年末做未售房屋銷售工作及其它繕后工作。在各變電所低壓側(cè)設(shè)置低壓電容補償裝置。設(shè)置單獨雨水系統(tǒng)，在樓房屋面設(shè)計雨水斗，由雨水立管排到小區(qū)雨水管道，地面道路雨水經(jīng)雨水收集排至小區(qū)雨水管道，最后排至小區(qū)附近市政雨水管道網(wǎng)。本工程給水系統(tǒng)采用分區(qū)供水方式，6層以下為低區(qū)，利用市政供水壓力，由市政管網(wǎng)直接供給。用地北側(cè)布置30層的高層住宅，而東南部分和中部則布置6～20層的住宅，較小的體量為商業(yè)內(nèi)街的行人營造更舒適親切的空間尺度。 項目工程規(guī)劃 項目規(guī)劃理念如今人們都向往綠樹成蔭、高山流水，單純的物質(zhì)生活已經(jīng)滿足不了當(dāng)今人們的生活需要。交通狀況：31路 36路 32路 201路 38路 附近學(xué)校：大同一中 大同二中 大同十二中 北岳中學(xué)周邊配套：御河生態(tài)園 雁北影劇院 雁北賓館 永康商貿(mào)城 大同西亞醫(yī)院 雙語幼兒園 浩海國際酒店 項目建設(shè)場地本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。公園華府項目名稱海晟財富官邸開發(fā)時間2010年4月樓盤地址南環(huán)橋御河西岸開發(fā)商山西海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格最低價：4300元/㎡ 均價：5500元/㎡最高價：6000 元/㎡建筑類型高層主推戶型93㎡ 118㎡ 136㎡ 146㎡ 171㎡占地面積160畝建筑面積400000平米總戶數(shù)一期1700戶停車位地上1500個容積率綠化率40%周邊配套御河生態(tài)園 沃爾瑪超市 華林超市 銀行 雙語幼兒園城區(qū)十四校 大同一中 大同二中樓盤分析該項目沒有小戶型，都是高層住宅樓，價位較高，地理位置偏南，離繁華的市中心較遠(yuǎn)，無論小區(qū)環(huán)境還是周邊環(huán)境與本項目相比都相差甚遠(yuǎn) 海晟財富官邸 碧水云天頤園項目名稱碧水云天頤園開發(fā)時間2011年4月樓盤地址富康里 東段開發(fā)商大同市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 價格最低價：4100元/㎡ 均價：4380元/㎡ 最高價：5100元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型、42平米、76平米占地面積70000㎡建筑面積140000㎡總戶數(shù)1800戶停車位地下停車位80個 地上停車位300個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園 大同市四醫(yī)院 永泰航空廣場 門衛(wèi)安防 45小 41小 33小 大同一中 九中樓盤分析該樓盤主打中小戶型，對本項目有一定的沖擊力，但是該項目占地面積小，環(huán)境一般，所以影響力不會很大鑒于華岳房地產(chǎn)開發(fā)公司實力雄厚，信譽良好，再加上開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。④住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。若扣除上年末結(jié)余資金，%，其增速低于完成投資增速22%。③ 房屋竣工面積進一步持續(xù)增長2011年，同比增長8倍多，其中：，同比增長12倍多；其中：，同比增長33倍多；，%；，同比增長5倍多。城市數(shù)字化管理平臺啟動，機械化清掃面積達到60%以上，城市規(guī)劃展示館對外開放。開展社會治安綜合整治專項活動，強化安全生產(chǎn)管理，煤礦安全生產(chǎn)實現(xiàn)零死亡。2012年大同市要繼續(xù)做好城市生態(tài)建設(shè)工作，實現(xiàn)“水”與“綠”的完美結(jié)合、“人”與“城”的和諧相處。伴隨著新“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貨”等政策也全面升級。其中，國有及國有控股投資107486億元，%。 %，%后，漲幅連續(xù)回落。其中，中央本級收入51306億元，比上年增加8818億元，%；地方本級收入52434億元，比上年增加11821億元，%。幾年來公司開發(fā)、承建的單位工程累計建筑面積85萬平方米，修建擴改道路工程168公里，取得了可喜的業(yè)績。本項目依附于御河生態(tài)園而建，大同御河生態(tài)園占地面積達413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，東西寬500m800m，綠化擴展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，㎡。 項目用地概況本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 項目主管部門本項目行政主管部門為大同市城區(qū)人民政府，大同市建委及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有關(guān)部門，項目投資經(jīng)營主體為華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 中文摘要摘 要2011年國家開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司對所要開發(fā)的項目也更加理性、客觀了。一、評語： 二、評分：（1）理工科評分表評分項目工作態(tài)度與紀(jì)律（10分）畢業(yè)設(shè)計（論文）完成任務(wù)情況與水平（40分）數(shù)據(jù)處理、文字表達（10分）基礎(chǔ)理論和基本技能（20分）創(chuàng)新能力（20分）合 計（100分）評 分（2）文科評分表評分項目文獻閱讀與文獻綜述（20分）外文翻譯（10分）論文撰寫質(zhì)量（40分）學(xué)習(xí)態(tài)度（10分）論證能力與創(chuàng)新（20分）合 計（100分）評 分 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日成績評定說明一、答辯前每個學(xué)生都要將自己的畢業(yè)設(shè)計（論文）在指定的時間內(nèi)交給指導(dǎo)，教師，由指導(dǎo)教師審閱，寫出評語并預(yù)評分。第九部分 風(fēng)險分析（不確定性分析）主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析，以此評價項目的風(fēng)險水平和抗風(fēng)險能力。第六部分 投資估算及資金籌措為確定項目的經(jīng)濟效益和財務(wù)效益，需要確定建設(shè)項目的總成本和經(jīng)營成本：如對項目的建設(shè)投資進行估算，并編制投資估算表，包括分項投資估算表和總投資估算表；確定資金籌措方式與來源。主要是對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行初步可行性研究，分析其在技術(shù)上、經(jīng)濟上是否可行，為投資者初始決策提供判斷依據(jù)。第三部分 市場分析市場分析的內(nèi)容包括：供給分析、需求分析、租售情況分析、市場趨勢分析、市場競爭分析（競爭樓盤和競爭對手分析）。如NPV、IRR、投資回收期（靜態(tài)）償債能力分析：根據(jù)損益表和現(xiàn)金流量表計算。項目的組織設(shè)計科學(xué)且具體可行；畢業(yè)設(shè)計文本必須按規(guī)范要求認(rèn)真撰寫，不能隨意省略；所用的素材必須是實習(xí)中搜集的經(jīng)過甄別的資料數(shù)據(jù)，絕不許胡編杜撰；學(xué)生在設(shè)計開始的第一周內(nèi)，必須向指導(dǎo)教師提交畢業(yè)設(shè)計開題報告，將自己擬撰寫的設(shè)計內(nèi)容摘要報告老師，在取得老師的審查批準(zhǔn)后，方可按開題報告的內(nèi)容開始設(shè)計；畢業(yè)設(shè)計成果要求見各專業(yè)畢業(yè)設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書；畢業(yè)設(shè)計成果（報告）正文及裝禎基本要求符合學(xué)校要求；文體風(fēng)格本設(shè)計屬科技應(yīng)用文，在敘述項目概況、進行市場分析和闡述策劃方案時，應(yīng)該采用客觀的、科學(xué)的修飾，避免出現(xiàn)含有感情色彩或者多姿多彩的文學(xué)描述；1經(jīng)濟評價計算數(shù)據(jù)在對項目進行經(jīng)濟評價的過程中，不必要列出計算式，只需將計算所引用的數(shù)據(jù)和計算過程數(shù)據(jù)和結(jié)果用基本報表和輔助報表的形式列出，讓人一目了然即可。五、答辯小組評分包括兩部分：（1）學(xué)生答辯情況的得分和評閱教師評分；（2）指導(dǎo)教師對學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）的評分。嚴(yán)肅認(rèn)真組織答辯，公平、公正地給出答辯成績。關(guān)鍵詞：御花園，財務(wù)評價，經(jīng)濟效益評價河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 英文摘要AbstractIn 2011 the country began to control the real estate market, the real estate industry gradually mature, the real estate development pany to develop the project is more rational, objective. Feasibility study on the construction of real estate development as an important preparatory work for the technical and economic appraisal stage,which could let the pany plete the project goal safe and successful 2012 Datong Huayue pany real estate limited orchestrated Yuhe Garden residential project, which goes around the Datong’s one axis of the two part city constructions planning of municipal Party mittee of city hall, TO response to the policy call, Huayue Real Estate Development Company decide to rely on the development of ecological garden to construact Garden highgrade residential quarters.This report mainly studied Datong 39。項目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風(fēng)景。2012年，本項目為華岳房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。 開發(fā)投資方式本項目由華岳房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道解決。公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達標(biāo)，工程一次交驗合格率達到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達96%，顧客滿意度達95%以上。GDP總額達到471564億元，剔除物價上漲因素，%。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46638億元，%。雖然國家對房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響。據(jù)統(tǒng)計，%；，%；，%；，%；，%。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨特布局。其中：，%；，%；，%；，%。%。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及華岳集團近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：多層商品住宅銷售價格: 起價3200元/㎡ 最高價4200元/㎡高層商品住宅銷售價格: 起價4000元/㎡ 最高價5000元/㎡商業(yè)建筑銷售價格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。公園華府、碧云天頤園、海晟財富官邸。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項目SWOT分析和定位第四章 項目SWOT分析和定位 項目地塊