【正文】 衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位。三、有利于改善泰城居民的住宅結(jié)構(gòu)，提高泰城居民的生活品位“九五”期間，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房市場(chǎng)開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺(tái)，我市住房建設(shè)取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。 二、是**市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。但是，泰城目前開發(fā)的住宅多為中低檔單元式結(jié)構(gòu)，且小區(qū)環(huán)境也參差不齊，很難滿足這些高收入群體的需求。要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購買力。%。按可比價(jià)格計(jì)算，%。京滬鐵路、京滬、京福高速公路、101020220國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳?。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“天然山岳公園”之美譽(yù)。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，建成區(qū)面積59平方公里，人口44萬。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)序 號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量備 注1建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e平方米36756其中：住宅平方米32817公建平方米3939總套數(shù)套222住宅總居住人口人7102總占地面積畝3容積率%2014總建筑密度%5平均層數(shù)層6綠化覆蓋率%7建設(shè)總投資萬元工程費(fèi)用萬元其他費(fèi)用萬元預(yù)備費(fèi)萬元建設(shè)期利息萬元8銷售收入萬元9單位建筑面積平均造價(jià)元259610投資利潤(rùn)率%11投資利稅率%第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性第一節(jié) **市概況**市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。該項(xiàng)目的建設(shè)符合**市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。二、投資估算及資金來源。在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術(shù)人員與管理人員進(jìn)入公司，該公司現(xiàn)有管理人員10人，全部具有中、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱。.住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及承辦單位一、項(xiàng)目名稱**投資有限公**苑住宅小區(qū)二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)**大街以北，**河以南，**路東側(cè)。公司將堅(jiān)持“誠信為本，實(shí)干興業(yè)”的經(jīng)營理念，力圖以科學(xué)的管理方式，靈活的運(yùn)作機(jī)制和不懈的奮斗精神，逐步發(fā)展成為綜合性投資企業(yè)。所需資金由**投資有限公司以自有資金投入3000萬元，申請(qǐng)金融部門貸款6000萬元，不足部分?jǐn)M通過樓房預(yù)售，從預(yù)售款中籌措。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足泰城及周邊地區(qū)個(gè)體私營業(yè)戶、來泰投資商和大中型企業(yè)的高級(jí)技術(shù)管理人才對(duì)服務(wù)功能齊全、智能化、環(huán)保型的高檔次住房的需求，對(duì)提高市民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。南北寬約102公里，總面積7762平方公里。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對(duì)外開放旅游城市，是山東的歷史文化名城，也是國家衛(wèi)生城市和全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。人文景觀以神為尊，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和人文墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為“東方歷史文化寶庫”。電話可直撥世界各個(gè)國家和地區(qū)的大中城市。其中，%；，%；，%。全市農(nóng)民人均純收入3350元，比上年增加215元，%,，為近三年增幅最高年份。國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的逐步提高，使人們對(duì)住房提出了更高的要求，為改變當(dāng)前泰城城區(qū)面貌，加強(qiáng)城區(qū)管理，加快泰城建設(shè)步伐，把我市建成新型的集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。**投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在**大街以北，**河以南，**路東側(cè)建設(shè)****苑住宅小區(qū)，項(xiàng)目選址位于泰山腳下，地理位置優(yōu)越，交通便捷，是良好的生活居住場(chǎng)所，可以有效的滿足這部分人的需求。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，尤其泰城個(gè)體私營企業(yè)家和前來泰城投資的客商的大量涌入以及一些大公司的白領(lǐng)階層，使這一部分人們對(duì)住宅消費(fèi)提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選目標(biāo)?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響力大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居民消費(fèi)水平和質(zhì)量，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)科技進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。在整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火暴的形勢(shì)下，隨著招商引資力度的不斷加強(qiáng)，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。而2003年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價(jià)格水平提升很快，由原來的2200—2300元/平方米猛增至3200—4000元/平方米，如：岱下陽光花園、干休一所住宅平均價(jià)格為：32003700元/平方米；擂鼓石花園、開元天元花園、澳泰山莊住宅平均價(jià)格為：35004000元/平方米，而龍澤花園更增至46005300元/平方米，增幅明顯。房改之前，一般居民住宅面積普遍為50—80平方米，對(duì)于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點(diǎn)的**人，這種面積的住宅明顯偏小。因此，豪華住宅市場(chǎng)價(jià)格的下降主要是因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)未能切入有效客戶群的心理需求。隨著住宅二級(jí)市場(chǎng)的開始起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。同時(shí)來泰投資的客商和濟(jì)南的一些個(gè)體私營業(yè)主都有前來購房的意向。通過對(duì)以上銷售對(duì)象需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為以高檔單元住宅為主，中檔住宅為輔，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合個(gè)體私營業(yè)者等高收入群體不斷提高的需求。他們苦于沒有真正高檔社區(qū)供應(yīng)而不得不屈居于低檔小區(qū)。該價(jià)位在**市屬中檔偏高水平，但考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配置的高檔水平，該價(jià)位應(yīng)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)：場(chǎng)內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無其他影響建設(shè)的障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。地塊遠(yuǎn)望泰山，近靠**河與**公園，人與自然和諧共處。20′～117176。具體氣象資料如下：氣 溫**市屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽， 冬季寒冷少雪。 山下(平原)高于山上， ℃，℃；相對(duì)濕度3月份最小，為57%；8月份最大，為88%。年最大降水量在北部山區(qū)，1964年曾達(dá)1800毫米。其中泰山頂降水最大。**。 二、地溫與凍土—16℃。供電，**市電力供應(yīng)充足，用電有保證。交通**市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。四、工程地質(zhì)條件地形、地貌及地下水**市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目場(chǎng)地屬山前剝蝕堆積地貌單元，地形起伏變化不大，總體北高南低。第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想前提—— “以人為本”，處處考慮城市居民的生活特點(diǎn)及要求，為居民創(chuàng)建優(yōu)美、舒適、安全、方便、現(xiàn)代化的生活空間環(huán)境。追求“人、建筑、自然”能融為一體的東方式生活理想。市場(chǎng)原則以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。本地塊內(nèi)布置四棟小高層居住建筑以及兩棟多層居住建筑，沿**路以及**河一側(cè)布置商業(yè)建筑。本地塊的城市景觀設(shè)計(jì)有著重要的地位。濱水景觀環(huán)境設(shè)計(jì)水岸環(huán)境是得天獨(dú)厚的自然美景，擁有清新的空氣、明媚的陽光、水岸的靈氣和綠蔭的風(fēng)情。步行街區(qū)內(nèi)設(shè)置內(nèi)部綠化帶，結(jié)合鋪地、小品的設(shè)計(jì)，營造出別具一格的水岸商業(yè)環(huán)境。其二為“**路街公園——親水平臺(tái)”軸線