【正文】 推進(jìn)偉東新都、柏石峪等成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。初步安排城市建設(shè)投資380億元，%。2006年濟(jì)南市將進(jìn)一步強(qiáng)化城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，加快城市建設(shè)步伐。新區(qū)建設(shè)步伐加快，東區(qū)工業(yè)南路管網(wǎng)建設(shè)等工程竣工投入使用，旅游路等道路建設(shè)正抓緊推進(jìn)；西區(qū)長(zhǎng)清大學(xué)新校區(qū)內(nèi)主要道路、部分校舍和農(nóng)民安置房二期南區(qū)44棟樓房投入使用。老城保留商業(yè)服務(wù)中心的職能，加強(qiáng)古城保護(hù)，以體現(xiàn)泉城歷史文化風(fēng)貌為特色；東拓西進(jìn)分別形成東部新城和西部新城，新區(qū)建設(shè)國(guó)際會(huì)展中心、商務(wù)中心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區(qū)，體現(xiàn)城市現(xiàn)代化風(fēng)貌。該地區(qū)在經(jīng)十路以南還約有１８平方公里的完整用地可共同作為新區(qū)開(kāi)發(fā)使用。中疏：通過(guò)城市新區(qū)的建設(shè)，疏解主城區(qū)的中心職能，降低其人口、就業(yè)、交通壓力。南部生態(tài)環(huán)境敏感脆弱，一旦遭受破壞將產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的后果，故應(yīng)嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，將南部山區(qū)作為城市重點(diǎn)生態(tài)保護(hù)區(qū)。商河縣則將避免城市無(wú)序發(fā)展破壞生態(tài)環(huán)境健康發(fā)展，建設(shè)成為北部人口聚集中心，北部防護(hù)林的中心生態(tài)節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃面積將控制在20 平方公里，人口在18 萬(wàn)左右，防止城區(qū)過(guò)度膨脹對(duì)黃河生態(tài)環(huán)境造成不利影響。 濟(jì)南市總體規(guī)劃研究綜合考慮經(jīng)濟(jì)、地緣和歷史人文等因素，濟(jì)南市將著力章丘、平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河四個(gè)衛(wèi)星城的生態(tài)建設(shè)。2004年5月濟(jì)南市委又進(jìn)一步提出：“努力構(gòu)筑以濟(jì)南為中心的省會(huì)城市群，逐步形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈。城市規(guī)劃 濟(jì)南市城市定位按照2004年省部聯(lián)合論證通過(guò)的《山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略研究》，濟(jì)南的職能定位是山東的政治、文化、教育中心，山東中西部以及省際區(qū)域交通樞紐和經(jīng)濟(jì)中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的綜合性省會(huì)城市。 企業(yè)自主投資能力進(jìn)一步提高。%，%。%。%，；，%。%。%，%，；%，%，；%，；%。%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。其中市區(qū)人口260萬(wàn)，居民大多數(shù)為漢族。年降雨量370~460毫米，無(wú)霜期230天左右。二、可行性研究的依據(jù)國(guó)家省市有關(guān)政策法規(guī)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定三、可行性研究的范圍小區(qū)建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)小區(qū)建設(shè)規(guī)模及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)住宅戶型及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)施工質(zhì)量與物業(yè)管理實(shí)施進(jìn)度小區(qū)建設(shè)投資估算成本預(yù)測(cè)可行性研究結(jié)論四、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、 濟(jì)南概況濟(jì)南市地理濟(jì)南市是山東省省轄市，山東省省會(huì)。對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。濟(jì)南市位于山東省中西部，泰山穹隆北麓，黃河南岸。濟(jì)南市北鄰德州市，東北連濱州市，東接淄博市，南與萊蕪市、泰安市毗連，西與聊城市相鄰， 是京滬鐵路與膠濟(jì)鐵路的交匯點(diǎn)，交通便利，地理位置優(yōu)越。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r初步核算，2005年，%。2005年，全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率52125元/人，%（勞動(dòng)生產(chǎn)率按就業(yè)人口計(jì)算）。其中：，%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色明顯。%。%。，%。%。投資效益進(jìn)一步提高。 濟(jì)南市發(fā)展方向經(jīng)濟(jì)大省山東省地處東部沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶，屬中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)圈之一的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈?！奔匆允?huì)濟(jì)南為核心，淄博、泰安、聊城、濱州、德州、萊蕪和東營(yíng)等7個(gè)周邊城市為依托，應(yīng)該是一個(gè)呈圈層結(jié)構(gòu)布局的“1+7”的都市經(jīng)濟(jì)圈。據(jù)了解，章丘市生態(tài)建設(shè)將定位于建設(shè)成為濟(jì)南東部的主要生態(tài)區(qū)，在四大衛(wèi)星城中優(yōu)先得到發(fā)展。平陰縣將發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，建成輻射魯西南地區(qū)的商貿(mào)中心和西南部生態(tài)節(jié)點(diǎn)。其生態(tài)建設(shè)與北部防護(hù)林建設(shè)相互促進(jìn)，城區(qū)留足綠化用地，連同周邊林帶，發(fā)展苗木生產(chǎn)。北跨：黃河是城市向北發(fā)展的門檻。在老城區(qū)保留商業(yè)零售中心職能，增加開(kāi)敞空間和公共綠地，改善居住環(huán)境質(zhì)量，恢復(fù)泉城歷史風(fēng)貌。行政區(qū)劃的擴(kuò)大為城市西部地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了保障。需要說(shuō)明的是，以上濟(jì)南市總體規(guī)劃正在審批之中。繞城高速公路北環(huán)線、濟(jì)菏、濟(jì)萊高速公路濟(jì)南段等重點(diǎn)道路建設(shè)進(jìn)展順利。按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營(yíng)”的要求，抓好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理。城區(qū)，以道路改造和市容整治為重點(diǎn)，加快主次干道的拓寬改造，抓好北園路城市快速公交系統(tǒng)(BRT)等項(xiàng)目建設(shè)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、連片開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、綜合整治”的思路，精心搞好經(jīng)十路、經(jīng)一路等主要道路兩側(cè)以及城市重點(diǎn)片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃和實(shí)施。深入開(kāi)展市容環(huán)境綜合整治，搞好背街小巷、市區(qū)河道整治和重點(diǎn)景區(qū)建設(shè)，改善城市居民生活環(huán)境。2005年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)投資完成情況具體如下：本年計(jì)劃投資％。%%。從專業(yè)的角度我們分析：2005年濟(jì)南市整體經(jīng)濟(jì)保持了快速健康的發(fā)展局面，新的經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大必將帶動(dòng)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大。近期受國(guó)家及地方房產(chǎn)政策的影響，一方面，濟(jì)南市相關(guān)部門會(huì)把規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)作，盤活閑置土地提上日程，另一方面，受政策的影響，今后政府將增加中低價(jià)位普通商品住房（含安置用房）和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，以及推出相當(dāng)數(shù)量的住宅用地，特別是中低檔的住宅用地將會(huì)有所增加。從供應(yīng)的區(qū)域分析，05年高新區(qū)將成為重點(diǎn)的供應(yīng)區(qū)，從發(fā)展的眼光分析，在2008年之前濟(jì)南市整體軌道體系的完善都將對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值產(chǎn)生重大的影響。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。地塊面積：凈用地面積60畝，地形方正，較平整。本地塊四周已形成了大的交通體系, 以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯(cuò)，井字排列離市區(qū)距離近，交通便利。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機(jī)關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。文化東路區(qū)域總體規(guī)劃及土地出讓情況 文化東路區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì) ． 隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營(yíng)造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況非常好，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:，項(xiàng)目區(qū)位位置好，居住氛圍濃厚。第六章 擬建小區(qū)規(guī)模及主要規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層