【正文】 營企業(yè)家及目前泰城一些大公司的高層管理者收入較高，生活更加富裕，對(duì)居住條件和環(huán)境的要求也越來越高，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、智能化、環(huán)保型的高檔住宅已成為他們改善居住條件的首選目標(biāo)。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的50平方公里擴(kuò)大到達(dá)到100平方公里，其中建成區(qū)面積65平方公里，人口達(dá)到65萬；到2010年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到100萬，城區(qū)面積突破100平方公里，城市化水平要從2000年的36%提升到2010年的50%。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中仍處主導(dǎo)地位，,。改革開放以來，泰安市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，解放思想，求真務(wù)實(shí)，真抓實(shí)干，國民經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)都取得了快速發(fā)展。泰安交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。境內(nèi)泰山融自然景觀與文人景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。泰安市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽、東平兩縣，有86個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，3700多個(gè)行政村。其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。四、項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建成后，%，%。二、可行性研究的范圍項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性市場預(yù)測及建設(shè)規(guī)模建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件總體規(guī)劃方案環(huán)境保護(hù)與節(jié)能物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施方案與進(jìn)度安排投資估算及資金籌措經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論一、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總占地18268平方米（），總建筑面積36756平方米，其中住宅建筑面積32817平方米（約222套），公共商業(yè)建筑面積3939平方米。新成立的泰安中奧投資有限公司將憑借各投資方多年的商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與雄厚的資金實(shí)力，努力把齊魯雅居苑建設(shè)成我市一流的住宅精品工程。在公司組建后，各投資方均派出了精干的技術(shù)人員與管理人員進(jìn)入公司，該公司現(xiàn)有管理人員10人，全部具有中、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱。二、投資估算及資金來源。該項(xiàng)目的建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)序 號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量備 注1建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e平方米36756其中：住宅平方米32817公建平方米3939總套數(shù)套222住宅總居住人口人7102總占地面積畝3容積率%2014總建筑密度%5平均層數(shù)層6綠化覆蓋率%7建設(shè)總投資萬元工程費(fèi)用萬元其他費(fèi)用萬元預(yù)備費(fèi)萬元建設(shè)期利息萬元8銷售收入萬元9單位建筑面積平均造價(jià)元259610投資利潤率%11投資利稅率%第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性第一節(jié) 泰安市概況泰安市地處山東省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連齊都淄博，西瀕黃河。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，建成區(qū)面積59平方公里，人口44萬。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有“天然山岳公園”之美譽(yù)。京滬鐵路、京滬、京福高速公路、101020220國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳薄０纯杀葍r(jià)格計(jì)算，%。%。要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場購買力。但是，泰城目前開發(fā)的住宅多為中低檔單元式結(jié)構(gòu)，且小區(qū)環(huán)境也參差不齊，很難滿足這些高收入群體的需求。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策要求根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。 二、是泰安市城市發(fā)展和城市化建設(shè)的需要城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的重要因素。三、有利于改善泰城居民的住宅結(jié)構(gòu)，提高泰城居民的生活品位“九五”期間，隨著房改政策、住房供應(yīng)政策、住房市場開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺(tái)，我市住房建設(shè)取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效的緩解泰城高檔住宅不足的局面，逐步改善高中低檔比例失衡的住宅結(jié)構(gòu)，提高居民的生活品位。隨著三大工業(yè)（科技）園區(qū)的建設(shè)，市政府的西移，以及城市改造的進(jìn)行，合理有序房地產(chǎn)市場制度的確立，泰安市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較活躍。二、價(jià)格保持平穩(wěn)，高價(jià)市場升幅明顯泰安市房地產(chǎn)市場發(fā)展比較晚，但房地產(chǎn)供應(yīng)量十分充足，市場需求也是十分旺盛，因此價(jià)格水平微幅上漲，但基本保持平穩(wěn)，2003年全市普通住宅平均價(jià)格為：1500—1600元/平方米；基本與上年持平。而沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)入提高居住環(huán)境的發(fā)展階段。目前，泰安市整體市場進(jìn)入供銷兩旺的時(shí)期，整體市場需求充足，而目前的豪華住宅市場供應(yīng)量較為稀少，與普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的240萬平方米后續(xù)量體相比十分稀少，僅占總量的8%，在這種情況下，豪宅市場不會(huì)出現(xiàn)供明顯大于求的現(xiàn)象。有關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為1：3。近幾年來，市委、市政府制定了一系列優(yōu)惠政策，大力發(fā)展個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)和招商引資，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，一批個(gè)體私營企業(yè)家脫穎而出，他們?cè)谧非笫聵I(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，對(duì)生活居住環(huán)境提出了較高的要求。另外，項(xiàng)目區(qū)附近有山東科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院等大批企事業(yè)單位，這些單位的干部職工也是一個(gè)不小得購買客戶群。泰安市居民收入水平較低，但不乏具有較強(qiáng)購買力的私營企業(yè)主和高收入白領(lǐng)階層。加之項(xiàng)目定位起點(diǎn)較高，銷售對(duì)象較為確定，價(jià)格走勢看好，綜合該地段城市規(guī)劃的情況分析，本項(xiàng)目住宅平均以3500元/平方米起價(jià)。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn)而確定，該區(qū)地址沒有其他可比選方案。地塊周邊有科技大學(xué)、現(xiàn)代中學(xué)、解放軍八十八醫(yī)院，文化氣氛濃郁，生活條件便利。第二節(jié) 建設(shè)條件一、氣象泰安市地處東經(jīng)116176。28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。 年積溫4922℃。年最大降水量在北部山區(qū)，1964年曾達(dá)1800毫米。其中泰山頂降水最大。1978年6月30日，泰安曾記錄到瞬時(shí)12級(jí)大風(fēng)。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在0℃以下。電源線引自岱宗大街地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá)100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。 工程地質(zhì)該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項(xiàng)目建筑要求，地下水對(duì)鋼筋無侵蝕性。標(biāo)準(zhǔn)—— 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)并具有一定的超前性，通過吸取國內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)與商業(yè)步行街區(qū)的長處，結(jié)合泰安本地的民風(fēng)民俗、生活習(xí)慣以及獨(dú)特的地理環(huán)境合理布局，精心設(shè)計(jì)。二、設(shè)計(jì)原則針對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則：象征性原則應(yīng)建成城市的標(biāo)志和樣板，充分展現(xiàn)泰山文化、齊魯文化的幾千年來的歷史文脈，并用現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念和技術(shù)手段創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代特征的城市居住環(huán)境?？萍荚瓌t努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機(jī)結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。在虎山路與岱岳大街之間布置街心綠地，為城市留下一份可貴的公共活動(dòng)空間。城市景觀環(huán)境的設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)的融合，商業(yè)大廈建筑立面經(jīng)過重新設(shè)計(jì)與改造，成為城市街道的視覺亮點(diǎn)。梳洗河是貫穿泰城的自然河流綠化風(fēng)光帶，是《泰安市城市總體規(guī)劃》確定的“二山、七帶、四片”大環(huán)境綠化構(gòu)架的重要組成部分。組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的目的是為了給居民提供一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境。整體景觀設(shè)計(jì)概念為重點(diǎn)體現(xiàn)在大型中央綠地的營造，突破單一的平面構(gòu)圖，創(chuàng)造出坡地水景景觀，景觀設(shè)計(jì)，重軟輕硬，設(shè)計(jì)以綠樹、草地等軟質(zhì)綠化為主，使整個(gè)小區(qū)景觀環(huán)境構(gòu)架充滿微型機(jī)活力，富有情趣，居民漫步其中，步移景異，盡情享受都市中的田園風(fēng)光。組團(tuán)路面寬6m，宅間入戶路3m面寬。考慮到城市居民購車率的提升，本小區(qū)在商業(yè)大廈后部設(shè)置露天停車位，并參考國內(nèi)外成熟做法，在中央景觀環(huán)境下方，設(shè)置半地下停車庫，滿足小區(qū)停車要求。室內(nèi)外。力求創(chuàng)造出一種清新明快、高雅時(shí)尚建筑風(fēng)格。室內(nèi)外裝飾(1)內(nèi)裝飾：各廳室均為高檔復(fù)合地面、高檔涂料內(nèi)墻，既為進(jìn)住用戶自直接入住提供條件，又可提高小區(qū)的檔次。第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案一、地上結(jié)構(gòu)根據(jù)本項(xiàng)目的使用功能要求，小高層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，多層住宅全部采用磚混結(jié)構(gòu)