【正文】 ，具有極強(qiáng)的地標(biāo)性。用地覆蓋率低，容積率有一定限制。(2)依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、 新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。整個(gè)小區(qū)按三種戶型結(jié)合地形布局為“一心四團(tuán)”的用地結(jié)構(gòu)。表1 用 地 平 衡 表項(xiàng) 目用地面積（㎡）所占比重（%）人均面積（m2/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地203828100/其中住宅用地139750公建用地20150道路用地23258公共綠地20670（2）密度指標(biāo)。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。該區(qū)臨近酒金公路，便于市場(chǎng)推廣。22‰=12萬元(8)三通一平費(fèi)：11621萬元1%=116萬元(9)質(zhì)檢費(fèi)：11621萬元3‰=35萬元(10) 工程監(jiān)理費(fèi)：11621萬元1%=116萬元(11) 消防基金：219270㎡3元/㎡=66萬元(12) 人防結(jié)建費(fèi)：219270㎡2%785元/㎡=344萬元(13) 合計(jì)前期工程費(fèi)用為：975萬元 表5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額(萬元)1道路工程23000㎡60元/㎡1382供水工程9000160元/m1443排水工程9000140元/m1264供電工程變壓器及電纜1705供暖工程鍋爐20T2臺(tái)及熱力管網(wǎng)5606綠化工程2007路燈工程50合計(jì)1388公建配套費(fèi)為280萬元(包括中心廣場(chǎng)、垃圾收集站及公廁)(11621+975+1388+280)1%=143 (萬元)開發(fā)成本為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)為：2025+11621+975+1388+280+143=16432(萬元)(二)開發(fā)費(fèi)用(表6)表6 開發(fā)費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額/萬元1管理費(fèi)用開發(fā)成本2%3292銷售費(fèi)用()+()215廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入%*銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入%*3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì)544*銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測(cè)表”。項(xiàng)目土地費(fèi)用及一期工程投入資金需5929萬元，其中自有資金投入2025萬元（占34%），貸款投入3000萬元，剩余投入為預(yù)售房收入。%。本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮車位出售、出租。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表11所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?2所示。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。表16 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (全部投資) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入2151019452729423152227383銷售收入2151019452729423152227383其它收入000002現(xiàn)金流出1884820253989418648713135643建設(shè)投資16976202538203948450226810營(yíng)業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅000000所得稅69062871361672373凈現(xiàn)金流量2662202520441457639208767404累計(jì)凈現(xiàn)金流量2025406955266165407826625折現(xiàn)系數(shù)(ic=7%)6折現(xiàn)現(xiàn)金流量625189317861189488148844917累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量189336784867535538676258折現(xiàn)系數(shù)(ic=11%)　9折現(xiàn)現(xiàn)金流量1271824165910654211238360410累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1824348445494970373112711折現(xiàn)系數(shù)(i2=10%)　12折現(xiàn)現(xiàn)金流量391841169010944361296380513累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1841353046255061376539表17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (自有資金) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入2151019452729423152227383銷售收入2151019452729423152227383其它收入0000002現(xiàn)金流出2011020259892686337050046036自有資金50932025015001568預(yù)售收入再投入5883　82094814342681營(yíng)業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅000000所得稅6896287136167237貸款本息償還7262186953935凈現(xiàn)金流量140020259564386121813476累計(jì)凈現(xiàn)金流量2025106910261655314007折現(xiàn)系數(shù)(i1=7%)　8折現(xiàn)現(xiàn)金流量6881893835356571558989折現(xiàn)系數(shù)(ic=18%)　10折現(xiàn)現(xiàn)金流量351716686264449549911累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1716103010035594643512折現(xiàn)系數(shù)(i2=19%)　13折現(xiàn)現(xiàn)金流量61702675264299147414累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1702102710015724806(二)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。(三)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)(即凈現(xiàn)金流量累計(jì))與項(xiàng)目投資的比值。貸款償還估算表詳見表9。（1）盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量=固定總成本247。247。247。(二)敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。表20 敏感性分析表基準(zhǔn)方案售 價(jià) 變 動(dòng)建 安 工 程 費(fèi) 變 動(dòng)10%5%+5%+10%+10%+5%5%10%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值6253591331117392939571288財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)投資利潤(rùn)率(%)由表中數(shù)據(jù)可得：(1)當(dāng)建安工程費(fèi)增加10%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%投資利潤(rùn)率：%計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長(zhǎng)10%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率(ic=7%)。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場(chǎng)促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。土地征用期為 2002年8月～2003年2月，建設(shè)期為 2003年4月～2004年8月，銷售期為2003年8月～2007年8月。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行借貸。%。本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮車位出售、出租。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表11所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?2所示。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。表16 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (全部投資) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入64846491945259412960銷售收入64846491945259412960其它收入000002現(xiàn)金流出549057936358952531270建設(shè)投資48565793572705000營(yíng)業(yè)稅35736107143710土地增值稅000000所得稅27728831115503凈現(xiàn)金流量994579298610502341116904累計(jì)凈現(xiàn)金流量579356525151759949945折現(xiàn)系數(shù)(ic=12%)6折現(xiàn)現(xiàn)金流量5172381747148766407累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量51728982150663118折現(xiàn)系數(shù)(i2=13%)9折現(xiàn)現(xiàn)金流量5351223397281436635010累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量51228512124688535311折現(xiàn)系數(shù)(i2=7%)12折現(xiàn)現(xiàn)金流量32754126088571786834013累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量54131502293507327327表17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (自有資金) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入64846491945259412960銷售收入64846491945259412960其它收入0000002現(xiàn)金流出59225796352067136912710自有資金14575795723060預(yù)售收入再投入399039900營(yíng)業(yè)稅35736107143710土地增值稅000000所得稅2772883111550貸款本息償還34321172111611445凈現(xiàn)金流量5625791412212252506累計(jì)凈現(xiàn)金流量5795656875375625627折現(xiàn)系數(shù)(i1=25%)8折現(xiàn)現(xiàn)金流量7463962502809累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量463455517157710折現(xiàn)系數(shù)(ic=23%)11折現(xiàn)現(xiàn)金流