【正文】 72111611445年末借款累計6歸還借款本息來源3432117211161144投資回收3432117211161144其它收入注：%；=(年初借本息累計+當年借款/2)年利率。%。本項目投資計劃與資金籌措情況詳見表8“投資計劃與資金籌措表”。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行借貸。22‰=3萬元(8)三通一平費：3324萬元1%=33萬元(9)質檢費：3324萬元3‰=10萬元(10) 工程監(jiān)理費：3324萬元1%=33萬元(11) 消防基金：62710㎡3元/㎡=19萬元(12) 人防結建費：62710㎡2%785元/㎡=98萬元(13) 合計前期工程費用為：278萬元 4．第一期應分攤基礎設施配套費為：1388%=3965. 第一期應分攤公建配套費為：280%=80(3324+278+396+80)1%=41萬元)開發(fā)成本為以上7項之和，共計為：579+3324+278+396+80+41=4698(萬元)(二)開發(fā)費用(表6)表6 開發(fā)費用匯總表序號項 目計 算 依 據金額/萬元1管理費用開發(fā)成本2%942銷售費用()+()64廣告及市場推廣費銷售收入%*32銷售手續(xù)費銷售收入%*323貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計158*銷售收入來源詳見“銷售收入預測表”。土地征用期為 2002年8月～2003年2月，建設期為 2003年4月～2004年8月，銷售期為2003年8月～2007年8月。以下僅對X花園第一期進行分析，此分析過程是把X花園第一期單獨作為一個開發(fā)項目，由于開發(fā)項目縮小了，投資計劃、貸款還款計劃、銷售計劃都會產生相應的變化。因此，為確保項目獲得預期的效益，建議加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。(2)當售價降低10%時，全投資評價指標為：財務內部收益率：%投資利潤率：%從計算結果可知，售價降低10%，其內部收益率達不到基準收益率(ic=7%)。表20 敏感性分析表基準方案售 價 變 動建 安 工 程 費 變 動10%5%+5%+10%+10%+5%5%10%全部投資財務凈現(xiàn)值6253591331117392939571288財務內部收益率(%)投資利潤率(%)由表中數據可得：(1)當建安工程費增加10%時，全投資評價指標為：財務內部收益率：%投資利潤率：%計算結果表明，若建安工程費增長10%，其內部收益率達不到基準收益率(ic=7%)。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(財務內部收益率和投資利潤率)，分別計算售價上下波動10%、5%和建安工程費上下波動10%、5%時，對經濟評價指標的影響。(二)敏感性分析影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。247。247。）100%=76%（2）以銷售價格表示的盈虧平衡點：以銷售價格表示的盈虧平衡點=單位產品成本247。247。（21510247。（1）盈虧平衡點銷售房源數量盈虧平衡點銷售房源數量=固定總成本247。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟效益目標的實現(xiàn)。貸款償還估算表詳見表9。由表117計算結果為：%%(四)項目經濟效益評價指標匯總項目經濟效益指標匯總如表18所示：表18 項目經濟效益評價指標匯總表計 算 基 礎動 態(tài) 指 標靜 態(tài) 指 標財務內部收益率(FIRR)財務凈現(xiàn)值(FNPV)投資利潤率全 部 投 資%625萬元%自 有 資 金%688萬元%(五)資金來源與運用表的貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據，本項目資金來源與運用如表19所示。(三)投資利潤率投資利潤率指的是項目投資利潤(即凈現(xiàn)金流量累計)與項目投資的比值。本項目選取的基準貼現(xiàn)率為7%，由此計算可得(表117)。表16 財務現(xiàn)金流量 (全部投資) 單位：萬元序號項 目合 計建設經營期1234561現(xiàn)金流入2151019452729423152227383銷售收入2151019452729423152227383其它收入000002現(xiàn)金流出1884820253989418648713135643建設投資16976202538203948450226810營業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅000000所得稅69062871361672373凈現(xiàn)金流量2662202520441457639208767404累計凈現(xiàn)金流量2025406955266165407826625折現(xiàn)系數(ic=7%)6折現(xiàn)現(xiàn)金流量625189317861189488148844917累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量189336784867535538676258折現(xiàn)系數(ic=11%)　9折現(xiàn)現(xiàn)金流量1271824165910654211238360410累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1824348445494970373112711折現(xiàn)系數(i2=10%)　12折現(xiàn)現(xiàn)金流量391841169010944361296380513累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1841353046255061376539表17 財務現(xiàn)金流量 (自有資金) 單位：萬元序號項 目合 計建設經營期1234561現(xiàn)金流入2151019452729423152227383銷售收入2151019452729423152227383其它收入0000002現(xiàn)金流出2011020259892686337050046036自有資金50932025015001568預售收入再投入5883　82094814342681營業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅000000所得稅6896287136167237貸款本息償還7262186953935凈現(xiàn)金流量140020259564386121813476累計凈現(xiàn)金流量2025106910261655314007折現(xiàn)系數(i1=7%)　8折現(xiàn)現(xiàn)金流量6881893835356571558989折現(xiàn)系數(ic=18%)　10折現(xiàn)現(xiàn)金流量351716686264449549911累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1716103010035594643512折現(xiàn)系數(i2=19%)　13折現(xiàn)現(xiàn)金流量61702675264299147414累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1702102710015724806(二)財務凈現(xiàn)值(FNPV)財務凈現(xiàn)值(FNPV)按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率ic將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。(一)財務內部收益率(FIRR)財務內部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。表13 土地增值稅計算表序號項目金額/萬元備注1扣除項目金額22707+++開發(fā)成本16432詳見“開發(fā)成本構成表”開發(fā)費用1806銷售費用+管理費用+財務費用營業(yè)稅1183銷售收入%加扣20%328620%2銷售收入215103增值額1197214增值率05增值稅率06增值稅免交表14 項目可運用資金估算表 單位：萬元序號項 目合 計建設經營期1234561銷售收入2151019452729423152227383營業(yè)稅11831071502332874063土地增值稅0000004可運用資金(123)2032718382579399849356977表15 稅后利潤測算 單位：萬元序號項目合計建設經營期1234561銷售收入21510194527294231522273832總成本費用18238164923143587442862603營業(yè)稅11831071502332874064土地增值稅0000005利潤總額20891892654115077176所得稅68962871361672377稅后利潤1400127178275340480注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設總投資進行測算七、項目經濟效益評價對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》(第二版)，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經濟效益。根據計算結果，銷售收入按比例測算如表11所示，各年銷售收入匯總如表12所示。表10 住宅銷售總收入預測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(元/㎡)銷售收入(萬元)住宅第一期第一批131138801154第二批131138801154第三批131138801154第四批4371880385第二期第一批6303880555第二批126068801109第三批252128802219第四批189098801664第三期第一批5430880478第二批10860880956第三批380108803345合計161040/14173別墅銷售總收入預測表分 類可銷