【正文】 層公寓。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。區(qū)內(nèi)停車(chē)根據(jù)場(chǎng)地情況采用路邊港灣式停車(chē)和地下集中式車(chē)庫(kù)相結(jié)合。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周?chē)靥凡贾蒙虡I(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠 化休閑區(qū)。 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶(hù)均有較好的景觀。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 13 第五章 建設(shè)方案 總平面布置 本基地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 公頃。 煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的 DN600 雨水管排至百家湖。 供電：由東善橋變電所和開(kāi)發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV 電源，利源中路現(xiàn)有一路 10KV 高壓線。水源由江寧水廠和南京城南水廠提供。 配套建設(shè)條件 百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部份完成場(chǎng)地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場(chǎng)地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求。 本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學(xué)分校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。 本項(xiàng)目建設(shè)用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。自百家湖西花園只須 5 分鐘車(chē)程就可到達(dá)中華門(mén)。 南京機(jī)場(chǎng)高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。中西部有高差 5～7 米的小山丘，山地面積約 180 畝，其余近 200 畝基本平整的耕地。 利源中路北與繞城公路相接，南京機(jī)場(chǎng)高速公路則位于利源中路西面約 1 公里處。項(xiàng)目建設(shè)用地位于 利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路 ,北靠太三路。 規(guī)劃居住戶(hù)數(shù) 3200 戶(hù)，居住人口 11200 人，設(shè)計(jì)容積率 ，綠化率 40%?！鞍偌液骰▓@”將是他們較佳的選擇之一。 港、澳、臺(tái) 人士及國(guó)外投資者 。 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場(chǎng)所 。對(duì)于這一部分人群，一個(gè)居所南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 9 已不能滿(mǎn)足他們的需求。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類(lèi) 企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。此類(lèi)人群的收入較高，年薪一般在 8萬(wàn)元以上，能方便地解決交通問(wèn)題，其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類(lèi)人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。 根據(jù)利源公司自 1992年以來(lái)對(duì)百家湖花園的開(kāi) 發(fā)經(jīng)驗(yàn)，“百家湖西花園”的主要銷(xiāo)售對(duì)象定位在以下幾個(gè)方面： 南京市中高收入階層 。 百家湖花園近 10萬(wàn) M2的各種樓中樓公寓熱銷(xiāo)一空，使利源公司提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費(fèi)群的新型公寓的開(kāi)盤(pán)工作。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定位為：百家湖西花園房?jī)r(jià) +汽車(chē) +20年汽車(chē)使用費(fèi)＝南京三類(lèi)地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。 利源公司早在 90年代 中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。 中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤(pán)比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤(pán)比較，在價(jià) 格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。 價(jià)格定位 周邊樓盤(pán)定價(jià)調(diào)查 樓 盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 樓盤(pán)性質(zhì) 售價(jià)（元 /M2） 百家湖花園公寓 利源物業(yè) 現(xiàn)房 2200 江南文樞院 江寧房地產(chǎn)總公司 多層（現(xiàn)房） 16002100 溫泉公寓 湯山房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 10001800 溫泉花園別墅 湯山房地產(chǎn) 聯(lián)排別墅（現(xiàn)房） 20212400 江寧第一城 金輪房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 1480 湖濱世紀(jì)花園 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 多層住宅 18802110 太陽(yáng)城 棲霞建設(shè) 多層住宅 19502180 碧水華庭 江蘇聯(lián)駿 公寓別墅 18802300 中國(guó)人家 江蘇東恒 別墅（期房） 22002350 養(yǎng)龍山莊 天地房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 21802400 21世紀(jì)假 日花園 21世紀(jì)房地產(chǎn) 多層住宅（期房） 21002400 樓盤(pán)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì) 江寧開(kāi)發(fā)區(qū) 1992年成立以來(lái)，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的 2021元左右，而目前江寧開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來(lái) 2～ 3年內(nèi)該區(qū)房?jī)r(jià)仍有較大上升空間。“百家湖西花園”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開(kāi)差距。 項(xiàng)目與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該 路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場(chǎng)高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開(kāi)發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。開(kāi)發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)。 改革開(kāi)放以來(lái)，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 5 第二章 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 隨著國(guó)家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火爆，房屋銷(xiāo)售再度看好，購(gòu)房客戶(hù)的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。 因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。但多年來(lái)江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿(mǎn)足于居有定所，而是對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。 本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿(mǎn)足逐步富裕起來(lái)的人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 點(diǎn)具有十分積極的意義。根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “九五 ”計(jì)劃和 2021年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從 “九五 ”開(kāi)始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì) 2021 年月 11 月寧經(jīng)管委發(fā) [2021]201號(hào)文“關(guān)于同意南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項(xiàng)的批復(fù)”； 江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃 紅線圖”； 利源公司提供的項(xiàng)目有關(guān)資料； 利源公司 2021 年 2月委托南京工程咨詢(xún)公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。 百家湖公寓花園凱旋門(mén)于 2021 年被上?；崴箍偛吭u(píng)為最大的住宅小 區(qū)主門(mén)樓， 2021 年公司被建行江蘇省分行評(píng)為 2A 級(jí)信用單位， 1995～ 1999 年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評(píng)為外商投資先進(jìn)企業(yè)，連年被江寧開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)為開(kāi)發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。百家湖公寓花園由凱旋門(mén)、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源 旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷(xiāo)售分公司、南京利源集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。為了進(jìn)一步推動(dòng)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營(yíng) 造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位