【正文】 3000 平方米 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400 平方米 商場(chǎng)、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等 25000 平方米 綠地 80000 平方米 區(qū)內(nèi)道路 50000 平方米 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 11 第四章 項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多得的一塊風(fēng)水寶地。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價(jià)位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費(fèi)者。同時(shí)，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費(fèi)者增加了選擇大自然居所的服務(wù)內(nèi)容。 銷售對(duì)象分析 作為江寧區(qū)唯一的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設(shè)，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設(shè)了 30萬 M2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國(guó)家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)分析 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 6 項(xiàng)目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯 著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。 百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 從項(xiàng)目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢(shì)： 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣 及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。公司總部現(xiàn)有員工62 人，其中教授及具有高級(jí)技術(shù)職稱人員 3 人，中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員8 人，經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部。我市及江寧區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。近期被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第 七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。北距中華門 7 公里，南離祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)18 公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。 區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)”企業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。世界排名前 500 強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國(guó)摩托羅拉和百事可樂等 14 家進(jìn)區(qū)。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。 本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來的人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 點(diǎn)具有十分積極的意義。 改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該 路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場(chǎng)高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。 價(jià)格定位 周邊樓盤定價(jià)調(diào)查 樓 盤 開發(fā)商 樓盤性質(zhì) 售價(jià)（元 /M2） 百家湖花園公寓 利源物業(yè) 現(xiàn)房 2200 江南文樞院 江寧房地產(chǎn)總公司 多層（現(xiàn)房） 16002100 溫泉公寓 湯山房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 10001800 溫泉花園別墅 湯山房地產(chǎn) 聯(lián)排別墅（現(xiàn)房） 20212400 江寧第一城 金輪房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 1480 湖濱世紀(jì)花園 江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 多層住宅 18802110 太陽城 棲霞建設(shè) 多層住宅 19502180 碧水華庭 江蘇聯(lián)駿 公寓別墅 18802300 中國(guó)人家 江蘇東恒 別墅（期房） 22002350 養(yǎng)龍山莊 天地房地產(chǎn) 多層住宅（現(xiàn)房） 21802400 21世紀(jì)假 日花園 21世紀(jì)房地產(chǎn) 多層住宅（期房） 21002400 樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢(shì) 江寧開發(fā)區(qū) 1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的 2021元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來 2～ 3年內(nèi)該區(qū)房?jī)r(jià)仍有較大上升空間。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定位為：百家湖西花園房?jī)r(jià) +汽車 +20年汽車使用費(fèi)＝南京三類地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類 企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。“百家湖西花園”將是他們較佳的選擇之一。中西部有高差 5～7 米的小山丘，山地面積約 180 畝，其余近 200 畝基本平整的耕地。 本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學(xué)分校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的 DN600 雨水管排至百家湖。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠 化休閑區(qū)。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，支路寬 2 米。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 15 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。保證小區(qū) 24 小時(shí)供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應(yīng)在 40～ 60A。 每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。 生活污水處理 本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。 (1)土地費(fèi)用按 14 萬元 /畝計(jì)。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤(rùn)為 萬元。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 24 第八章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 。經(jīng)初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。 （二）銷售收入 本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。 (7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的 8%估算。其中： 普通公寓以 700 元 /平方米計(jì)； 躍層式公寓以 900 元 /平方米計(jì)； 公共建筑平均以 850 元 /平方米計(jì)； 電氣按 30 元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； 道路廣場(chǎng)按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算 。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢公司 19 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本