【導(dǎo)讀】國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體。規(guī)劃面積平方公里。北距中華門(mén)7公里，南離祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)。18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會(huì)。江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力。“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。投入已達(dá)12億元，22平方公里的開(kāi)發(fā)框架業(yè)已形成。水廠、11萬(wàn)伏雙回路變電站、5萬(wàn)門(mén)程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已。經(jīng)建成開(kāi)學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)?！按髮W(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。球館、水上娛樂(lè)中心等一批娛樂(lè)休閑設(shè)施已相繼投入使用。際利用外資4億多美元。變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。高，人們對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢(shì)。城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。

　　

【正文】 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。本項(xiàng)目從 2021 年 4 月開(kāi)工之日起開(kāi)發(fā)期為 2 年，于2021 年 3 月竣工。銷(xiāo)售從 2021 年開(kāi)始，計(jì)劃 3 年完成。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 編制可研報(bào)告、前期審批等 2021 年 2 月 — 2021 年 3 月 方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì) 2021 年 3 月 施工圖設(shè)計(jì) 2021 年 4 月 — 2021 年 5 月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2021 年 4 月 — 2021 年 4 月 竣工交付 2021 年 4 月 銷(xiāo)售 2021 年 5 月 — 2021 年 4 月 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 20 第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析 總投資估算 南京百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等兩部分組成。其中： （一）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元，由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。 (1)土地費(fèi)用按 14 萬(wàn)元 /畝計(jì)。 (2)工程費(fèi)用 萬(wàn)元。其中： 普通公寓以 700 元 /平方米計(jì)； 躍層式公寓以 900 元 /平方米計(jì)； 公共建筑平均以 850 元 /平方米計(jì)； 電氣按 30 元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； 道路廣場(chǎng)按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算 。 (3)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元。其中： 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用 %估算； 監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用 %估算； 市政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)按 60 元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費(fèi)按 250 元 /KVA 估算（電增容費(fèi)由住戶(hù)繳納，項(xiàng)目單位代收）； 自來(lái)水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅 26 元 /平方米估算； 結(jié)建人防工程費(fèi)按 24 元 /平方米估算； 墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收； 白蟻防治費(fèi)按 元 /平方米估算； 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 21 教育附加費(fèi)按 元 /平方米估算。 (3)預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。其中不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的 8%估算。 (4)管理費(fèi)用按工 程費(fèi)用的 2%估算。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。 (6)銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 2%估算。 (7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的 8%估算。 （二）經(jīng)營(yíng)資金。按開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的 3%估算。 資金籌措及計(jì)劃 （一）資金籌措 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中利源公司自有資金 萬(wàn)元，銀行貸款 萬(wàn)元，其余為商品房銷(xiāo)售回籠資金 萬(wàn)元。 （ 二 ） 投資計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷(xiāo)售。 2021— 2021 年投資分別為 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。 銷(xiāo)售收入 （一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按 1800 元 /平方米價(jià)格銷(xiāo)售； 躍層式公寓：按 2200 元 /平方米價(jià)格銷(xiāo)售； 公共建筑：按每平方米 2500 元 /平方米價(jià)格銷(xiāo)售。 （二）銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目按三年銷(xiāo)售計(jì)算。普通和躍層公寓銷(xiāo)售率按 100%，公共建筑銷(xiāo)售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各年的銷(xiāo)售比例依次為 18%、 50%、32%；銷(xiāo)售收入分別為 萬(wàn)元、 萬(wàn)元、 萬(wàn)元。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 22 詳見(jiàn)附表 4“銷(xiāo)售收入估算表”。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目計(jì)算期三年，基準(zhǔn)收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率 %。 利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額為銷(xiāo)售收入減經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加；其中營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營(yíng)業(yè)稅的 11%。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247?？偼顿Y） 100%=% 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。銷(xiāo)售收入） 100%=% 詳見(jiàn)附表 5“損益表”。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，評(píng)價(jià) 結(jié)果說(shuō)明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬(wàn)元 靜態(tài)投資回收期（稅前） 年 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 敏感性分析 經(jīng)敏感性分析計(jì)算，若本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入下降 10%時(shí)，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）下降到 %，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下降到 %（詳見(jiàn)附表 7“財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。 臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。按本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行單南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 23 因素臨界值計(jì)算結(jié)果如下 項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 位 最低售價(jià) 售價(jià) 普通公寓 元 /平方米 普通公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 最低銷(xiāo)量 銷(xiāo)量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最高土地價(jià)格 萬(wàn)元 /畝 土地價(jià)格 萬(wàn)元 /畝 最高工程費(fèi)用 萬(wàn)元 工 程費(fèi)用 萬(wàn)元 綜上評(píng)價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告 南京工程咨詢(xún)公司 24 第八章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿(mǎn)足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營(yíng)造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。經(jīng)初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。 建議項(xiàng)目單位： 加快辦理有關(guān)前期手 續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免，爭(zhēng)取早日開(kāi)工建設(shè)。 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來(lái)源的可能性。 周密策劃項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、成功的廣告宣傳來(lái)贏得客戶(hù)。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷(xiāo)售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌 營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。