【導讀】國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體。規(guī)劃面積平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國際機場。18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會。江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評為中國城市綜合實力。“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標準的開發(fā)戰(zhàn)略。投入已達12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運行。按照教育現(xiàn)代化標準興建的新區(qū)小學、新區(qū)中學已。經(jīng)建成開學，其中新區(qū)小學并被批準為省級實驗小學。“大學城”已在區(qū)內(nèi)開工建設。球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設施已相繼投入使用。際利用外資4億多美元。變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。高，人們對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。

　　

【正文】 第六章 實施進度 本項目建設實施與銷售同時進行。待初步設計方案確定后，即可開盤銷售。本項目從 2021 年 4 月開工之日起開發(fā)期為 2 年，于2021 年 3 月竣工。銷售從 2021 年開始，計劃 3 年完成。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 2021 年 2 月 — 2021 年 3 月 方案招標、初步設計 2021 年 3 月 施工圖設計 2021 年 4 月 — 2021 年 5 月 建筑施工及環(huán)境建設 2021 年 4 月 — 2021 年 4 月 竣工交付 2021 年 4 月 銷售 2021 年 5 月 — 2021 年 4 月 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 20 第七章 工程投資與財務分析 總投資估算 南京百家湖西花園居住小區(qū)項目總投資 萬元，由開發(fā)建設投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。其中： （一）開發(fā)建設投資 萬元，由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和預備費組成。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。 (2)工程費用 萬元。其中： 普通公寓以 700 元 /平方米計； 躍層式公寓以 900 元 /平方米計； 公共建筑平均以 850 元 /平方米計； 電氣按 30 元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 20 元 /平方米估算； 道路廣場按 50000 平方米面積， 80 元 /平方米估算； 綠化按 80000 平方米面積， 20 元 /平方米估算 。 (3)開發(fā)期稅費 萬元。其中： 勘察設計費按工程費用 %估算； 監(jiān)理費按工程費用 %估算； 市政基礎設施開發(fā)費按 60 元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費按 250 元 /KVA 估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）； 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 26 元 /平方米估算； 結建人防工程費按 24 元 /平方米估算； 墻改基金按有關規(guī)定免收； 白蟻防治費按 元 /平方米估算； 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 21 教育附加費按 元 /平方米估算。 (3)預備費 萬元。其中不可預見費按工程費用、其它費用的 8%估算。 (4)管理費用按工 程費用的 2%估算。 (5)財務費用計入銀行貸款利息。 (6)銷售費用按銷售收入的 2%估算。 (7)預備費用按工程費用的 8%估算。 （二）經(jīng)營資金。按開發(fā)建設投資的 3%估算。 資金籌措及計劃 （一）資金籌措 南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目總投資 萬元，其中利源公司自有資金 萬元，銀行貸款 萬元，其余為商品房銷售回籠資金 萬元。 （ 二 ） 投資計劃 本項目預計二年建成，三年完成全部商品房銷售。 2021— 2021 年投資分別為 萬元、 萬元。 詳見附表 1“總投資估算表”、附表 2“投資計劃和借款償還估算表”。 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 1800 元 /平方米價格銷售； 躍層式公寓：按 2200 元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 2500 元 /平方米價格銷售。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。普通和躍層公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 22 詳見附表 4“銷售收入估算表”。 財務評價 項目計算期三年，基準收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率 %。 利潤總額 利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為 5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的 11%。 所得稅稅率按 33%，稅后利潤為 萬元。 利潤率 投資利潤率＝（利潤總額247?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。銷售收入） 100%=% 詳見附表 5“損益表”。 財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目在設定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標。經(jīng)計算，評價 結果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務內(nèi)部收益率（稅前） % 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 靜態(tài)投資回收期（稅前） 年 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 敏感性分析 經(jīng)敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降 10%時，稅前財務內(nèi)部收益率（ FIRR）下降到 %，稅后財務內(nèi)部收益率下降到 %（詳見附表 7“財務敏感性分析表”）。 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。按本項目稅后利潤為經(jīng)濟指標進行單南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 23 因素臨界值計算結果如下 項目臨界點分析計算表 項 目 數(shù) 量 單 位 項 目 數(shù) 量 單 位 最低售價 售價 普通公寓 元 /平方米 普通公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 躍層式公寓 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 公共建筑 元 /平方米 最低銷量 銷量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 躍層式公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最高土地價格 萬元 /畝 土地價格 萬元 /畝 最高工程費用 萬元 工 程費用 萬元 綜上評價可知，本項目在財務上可行，且有一定的抗風險能力。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 南京工程咨詢公司 24 第八章 結論與建議 房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項目建設符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟將起到積極作用。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務上總體可行。 建議項目單位： 加快辦理有關前期手 續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設。 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌 營銷優(yōu)勢。