金港住宅小區(qū)項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-04 18:44本頁面
【正文】 由于金港住宅小區(qū)占地面積較大，開發(fā)周期比較長，期間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金的情況來看,項目仍然可行。項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金的情況看，財務凈現(xiàn)值下降，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從**市居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著**市新區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。第十二章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，**市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：7萬平方米項目總投資：18000萬元項目凈利潤:1991萬元上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?金港住宅小區(qū)的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢（**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司自愿與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化BT信托模式轉(zhuǎn)變過去的房地產(chǎn)發(fā)展方式）。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。附：（表一）項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項 目單 位指 標1總占地面積平方米1300002總建筑面積平方米700003地上建筑面積平方米600004地下建筑面積平方米100005建筑密度%6容積率7綠地率%8100平米以下住宅%70附：（表二）實施進度計劃表時時間項目名稱—立項規(guī)劃施工準備施工圖設計工程施工竣工驗收附：（表三）銷售計劃表 單位:萬元 年份項目名稱第1年第2年第3年合計銷售比例25%45%30%100%銷售收入577510395693023100附：（表四）根據(jù)本項目建設情況，擬定方案人員見下表部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務人員合計項目經(jīng)理11開發(fā)部1348工程部1247項目計劃工程師123預算部1135人事部1124市場部281213財務部1124合計98111745附：（表五）經(jīng)濟效益分析表單位：萬元序號項目名稱建設經(jīng)營期合計1231銷售收入5775103956930231002總成本費用182133營業(yè)稅15614所得稅13265土地增值稅96稅后利潤19911991附：（表六）招標基本情況表招標范圍組織形式招標方式不采用招標方式備注全部招標部分招標委托招標自行招標公開招標邀請招標設計√√√暫不估計金額施工√√√監(jiān)理√√√42
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