【正文】 由于金港住宅小區(qū)占地面積較大，開發(fā)周期比較長，期間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金的情況來看,項(xiàng)目仍然可行。項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從**市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著**市新區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十二章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，**市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：7萬平方米項(xiàng)目總投資：18000萬元項(xiàng)目凈利潤:1991萬元上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?金港住宅小區(qū)的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)（**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自愿與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化BT信托模式轉(zhuǎn)變過去的房地產(chǎn)發(fā)展方式）。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。附：（表一）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目單 位指 標(biāo)1總占地面積平方米1300002總建筑面積平方米700003地上建筑面積平方米600004地下建筑面積平方米100005建筑密度%6容積率7綠地率%8100平米以下住宅%70附：（表二）實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)時(shí)間項(xiàng)目名稱—立項(xiàng)規(guī)劃施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收附：（表三）銷售計(jì)劃表 　 　　　單位:萬元 年份項(xiàng)目名稱第1年第2年第3年合計(jì)銷售比例25%45%30%100%銷售收入577510395693023100附：（表四）根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)情況，擬定方案人員見下表部門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理11開發(fā)部1348工程部1247項(xiàng)目計(jì)劃工程師123預(yù)算部1135人事部1124市場(chǎng)部281213財(cái)務(wù)部1124合計(jì)98111745附：（表五）經(jīng)濟(jì)效益分析表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)1231銷售收入5775103956930231002總成本費(fèi)用182133營業(yè)稅15614所得稅13265土地增值稅96稅后利潤19911991附：（表六）招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)委托招標(biāo)自行招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)設(shè)計(jì)√√√暫不估計(jì)金額施工√√√監(jiān)理√√√42