【正文】 視覺(jué)沖擊效果，風(fēng)格應(yīng)不拘小節(jié)大膽前衛(wèi)，尊貴氣派，構(gòu)造一定力量的Cyber feel，配合展示近商務(wù)中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)。主旨更要突出明快輕松的生活節(jié)奏氣息，貴氣與休閑兼得。另可增設(shè)附加設(shè)施，如小型兒童樂(lè)園增加親和力。各功能區(qū)域應(yīng)盡量分開(kāi)。樣板房樣板房的裝修可根據(jù)各戶型潛力客戶的價(jià)值觀念及消費(fèi)水準(zhǔn)布置，各樣板房之間裝修風(fēng)格可見(jiàn)特色，但表達(dá)觀念應(yīng)保持相對(duì)統(tǒng)一。另外應(yīng)提供各戶型裝修房及交樓標(biāo)準(zhǔn)房各一套，使客戶有更好直觀的印象。樣板房建議單位：A棟高層可觀公園靚景單位。中庭綠化可配合保樓處做出部份小區(qū)綠化效果，進(jìn)一步表達(dá)輕松寫(xiě)意的精彩生活形象，堅(jiān)定客戶信心。模型設(shè)置俊朗鮮明，表達(dá)建筑特色，更要求表現(xiàn)周邊盡精彩的效果。工地及周邊包裝外圍墻裝飾，突出核心廣告語(yǔ)；樓體設(shè)巨型布幅廣告或氣球條幅，主要面向紅桂路及寶安南路一線；彩旗安插由紅桂路樓盤(pán)門(mén)口向西延升至紅嶺中路，向北延至筍崗路一帶，向南亦可延升至駿庭各園附近；紅嶺中路與紅桂路交匯處，以及寶安南路與紅桂路交匯處南側(cè)受爛尾樓阻擋拐角處都應(yīng)安置大型醒目指示牌；售樓處門(mén)口應(yīng)設(shè) 氣拱門(mén)，周邊關(guān)鍵路口亦應(yīng)設(shè)指示牌及大型廣告。售樓書(shū)及宣傳單張制作售樓書(shū)應(yīng)脫離單純的推售宣傳，可制作實(shí)用性極高的周邊生活及投資指南手冊(cè)；宣傳單張分正反兩面設(shè)計(jì)，主題亦訴說(shuō)生活精彩與投資回報(bào)兩方面；如節(jié)約制作成本開(kāi)支，配合內(nèi)外銷連動(dòng)，所有印刷品制作應(yīng)以繁體字為基準(zhǔn)?？礃菍＼嚢b看樓專車是樓盤(pán)銷售中的機(jī)動(dòng)助手，主要負(fù)責(zé)對(duì)港人客戶及路途遠(yuǎn)的買家接送工作。發(fā)展商可租用小型巴士作看樓專車，外部包裝須形象鮮明，表達(dá)要點(diǎn)。另外，須于羅湖口岸附近設(shè)置針對(duì)港人的看樓專車接待處。（五）價(jià)格策略價(jià)格策略密切配合推售步驟具體實(shí)施，以完成各階段銷售目標(biāo)為最終目的。首期銷售價(jià)格策略響應(yīng)活躍市場(chǎng)，在既定均價(jià)層次上價(jià)格適當(dāng)予以調(diào)整優(yōu)惠，盡可能擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。中期銷售價(jià)格策略根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)適當(dāng)多次小幅調(diào)開(kāi)價(jià)格，—2%的速率調(diào)整，給炒家留出余地，并給首期買家留下升值印象。后期銷售價(jià)格策略調(diào)整價(jià)格以新面貌出現(xiàn)，為發(fā)展商加強(qiáng)邊際利潤(rùn)的遞增，均價(jià)可在中期階段基礎(chǔ)上適度上下調(diào)整510%。尾盤(pán)銷售價(jià)格策略滯銷出現(xiàn)，價(jià)格折率優(yōu)惠至8085%，優(yōu)惠付款方式亦可跟進(jìn)，直到定成全部銷售任務(wù)。（六）促銷策略前期開(kāi)盤(pán)盛典促銷 時(shí)間：預(yù)定2001年11月8日基本安排：①明星SHOW提升樓盤(pán)知名度；②歌舞或時(shí)裝SHOW聚集人群；③現(xiàn)場(chǎng)所有到場(chǎng)觀眾實(shí)物大抽獎(jiǎng)； 促銷手段：①前3040%名買家可獲贈(zèng)全屋家私電器及豪華裝修。②當(dāng)日落定者享受多重優(yōu)惠； 費(fèi)用預(yù)算：計(jì)劃約占總預(yù)算10% 中期 元旦新年促銷 時(shí)間：預(yù)定2001年12月31日——2002年1月7日 基本安排：①樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)節(jié)日盛況包裝；②華強(qiáng)北或東門(mén)商業(yè)區(qū)設(shè)小型展銷點(diǎn)。促銷手段：①促銷期內(nèi)落定者享假日特別價(jià)格優(yōu)惠②看樓者均可獲贈(zèng)節(jié)日小禮品一份。聲匿跡 費(fèi)用預(yù)算：計(jì)劃約占總預(yù)算5%春節(jié)期間促銷時(shí)間：預(yù)定春節(jié)后開(kāi)盤(pán)日起35天基本安排：①樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)節(jié)日盛況包裝；②派利是吸引人流。促銷手段：①促銷期內(nèi)落定者均獲贈(zèng)1年管理費(fèi)用；②看樓者均可得春節(jié) 一封。費(fèi)用預(yù)算：計(jì)劃約占總預(yù)算5%后期春交會(huì)促銷時(shí)間：暫定2002年5月1—2002年5月4日基本安排：①展位布置②展位現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)促銷手段：①即場(chǎng)落定者享春交會(huì)特別價(jià)格優(yōu)惠；②制作一定數(shù)量現(xiàn)金代用券，吸引買家。費(fèi)用預(yù)算：計(jì)劃約占總預(yù)算10%綜述市場(chǎng)促銷費(fèi)用預(yù)計(jì)將控制在總預(yù)算30%以內(nèi)。為追求完美的實(shí)施性，時(shí)間及促銷手段的掌握將是重中之重，個(gè)別促銷活動(dòng)有可能隨市場(chǎng)情況作出靈機(jī)應(yīng)變。第五部份 廣告宣傳計(jì)劃一、廣告媒體選擇 國(guó)內(nèi)媒體參考報(bào)刊：深圳特區(qū)報(bào) 戶外：關(guān)口廣告牌 南方都市報(bào) 深圳商報(bào)電視臺(tái)：深圳電視臺(tái)境外媒體參考報(bào)刊：蘋(píng)果日?qǐng)?bào) 戶外：地鐵展板 東方日?qǐng)?bào) 太陽(yáng)報(bào) ——周刊電視臺(tái)：亞洲電視本港臺(tái) TVB無(wú)線翡翠臺(tái)各類媒體實(shí)效性分析報(bào)刊：房地產(chǎn)界最主要的媒體選擇，具有一定周期的時(shí)效性，對(duì)于樹(shù)立樓盤(pán)品牌，構(gòu)造形象，或重點(diǎn)促銷推介有明顯幫助。電視臺(tái)：由于費(fèi)用偏高，故使用時(shí)非常講究時(shí)間段的安排，以及訴求重點(diǎn)?？蓭椭鷺潜P(pán)擺脫滯銷困境，活躍市場(chǎng)。戶外：具有最長(zhǎng)時(shí)期的時(shí)效性，但受人流及戶外環(huán)境影響，效果只能在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)顯現(xiàn)，不利樓盤(pán)短期促銷。二、廣告時(shí)段細(xì)分及訴求重點(diǎn)針對(duì)金潤(rùn)花園的營(yíng)銷推廣策略，我司將項(xiàng)目廣告時(shí)段具體劃分為：開(kāi)盤(pán)期實(shí)施方案：選擇具代表性報(bào)刊媒體以全版刊登，組織傳媒招待會(huì)，戶外廣告出爐。強(qiáng)銷期實(shí)施方案：兩會(huì)促銷活動(dòng)，以報(bào)刊小版硬性廣告，及相關(guān)軟性文章相輔相承。訴求重點(diǎn)：確保促銷活動(dòng)順利進(jìn)行，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)知名度。持銷期實(shí)施方案：為實(shí)現(xiàn)第二次購(gòu)買高潮，可適量投入黃金時(shí)段電視廣告。訴求重點(diǎn)：打動(dòng)潛在性客戶購(gòu)買障礙，挖掘新客戶。尾盤(pán)期實(shí)施方案：多點(diǎn)組合，報(bào)刊媒體適量投放，著重戶外包裝宣傳。訴求重點(diǎn)：以回饋客戶為宣傳主旨，密切配合尾盤(pán)促銷活動(dòng)。媒體廣告實(shí)施期間應(yīng)注意如下事項(xiàng)：注意力度，注重效益，避免無(wú)謂的廣告費(fèi)用發(fā)生；媒體廣告需和自身包裝宣傳如單張派發(fā)，海報(bào)張?zhí)让芮信浜?；媒體廣告需緊密結(jié)合促銷策略安排；廣告投入的連貫一致性及三維空間性值得把握。三、廣告費(fèi)用預(yù)算綜合項(xiàng)目本身利弊與各大媒體優(yōu)劣分析，我司將金潤(rùn)花園費(fèi)用總預(yù)算固定在：銷售總金額的1%4%之間，占總預(yù)算30—40%的比例各廣告時(shí)段費(fèi)用劃分如下：開(kāi)盤(pán)期 投入總廣告費(fèi)用20—30%強(qiáng)銷期 投入總廣告費(fèi)用35—40%持銷期 投入總廣告費(fèi)用25—30%尾盤(pán)期 投入總廣告費(fèi)用10—20%各媒體廣告費(fèi)用投入比例：報(bào)刊廣告 占總廣告費(fèi)用4550%電視廣告 占總廣告費(fèi)用2530%戶外廣告 占總廣告費(fèi)用1520%自制廣告 占總廣告費(fèi)用1015%國(guó)內(nèi)與境外媒體廣告投入比例：國(guó)內(nèi) 占總廣告費(fèi)用6570%境外 占總廣告費(fèi)用3540%第六部份 結(jié)束語(yǔ)項(xiàng)目的最后成功關(guān)鍵在是否能按部就班，合理有效的實(shí)施策劃案中的所有細(xì)節(jié)。當(dāng)然我們不可能一塵不變的約束在策劃案之內(nèi)，為了順應(yīng)市場(chǎng)的千變?nèi)f化，我們也有變化的余地。從策劃案中我們已清楚的看到金潤(rùn)花園所具有的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和底蘊(yùn)，在具體的方案實(shí)施中間，我們需要發(fā)揚(yáng)的是揚(yáng)長(zhǎng)避短，品牌至上的觀點(diǎn)，努力做好每一細(xì)節(jié)。在此策劃案編制中，我們自身像經(jīng)歷了一次催生，我們用智慧結(jié)晶打造項(xiàng)目的成功。我們也清楚明晰的意識(shí)到品牌效應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要性，通過(guò)金潤(rùn)花園此次的推售，我們希望能為金眾地產(chǎn)樹(shù)立絕佳的市場(chǎng)形象，于消費(fèi)者心中打上烙印。對(duì)此我們堅(jiān)信不疑，全力以赴，有貴司強(qiáng)大的實(shí)力作后盾，融入我司精湛深入的策劃“妙算”，我們?cè)缫研赜谐芍瘛?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，妙算至上，所戰(zhàn)焉有不勝乎？47