【導(dǎo)讀】規(guī)劃的濱河休閑綠道，項(xiàng)目周邊緊鄰西林公園、規(guī)劃中的濕地公園，是城市中罕見(jiàn)的生態(tài)級(jí)地段。開(kāi)發(fā)企業(yè)最大市場(chǎng)分額10強(qiáng)稱(chēng)號(hào)。勁力房產(chǎn)已開(kāi)發(fā)了近150萬(wàn)平方。畝品質(zhì)大盤(pán)蔚藍(lán)花城、成都機(jī)場(chǎng)路項(xiàng)目等。開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)。多年來(lái)，公司堅(jiān)持以開(kāi)發(fā)中高檔住宅?？焖僭鲋祹?lái)的財(cái)富增長(zhǎng)。翡翠國(guó)際社區(qū)位于四川省內(nèi)江市漢安大道南側(cè)，項(xiàng)目占地約292畝，基地地塊較為平整、四向通透。內(nèi)江新城區(qū)、省級(jí)平安縣區(qū)、省級(jí)衛(wèi)生城市和“一站式”政。內(nèi)江市位于四川省東南部，沱江下游中段。行政村，10個(gè)街道辦事處，257個(gè)社區(qū)。2021年末戶(hù)籍總?cè)丝?。萬(wàn)，出生人口44921人，比2021年減少857人，人口出生率‰，大戰(zhàn)略”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。全市實(shí)現(xiàn)地域內(nèi)財(cái)政總收入億元，增長(zhǎng)%，其。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均。項(xiàng)目處于東興區(qū)，市政及公共配套設(shè)施規(guī)劃科學(xué)而完善。交通的重要交匯點(diǎn)，是四川省僅次于成都的第二大交通樞紐。態(tài)資源，從而營(yíng)造出“美的空間”和“人的樂(lè)園”。

　　

【正文】 示的盈虧平衡點(diǎn) BEP1 =X*（ %） 萬(wàn)元 =X 萬(wàn)元， （ XX） /X＝ X％ 折算單位成本： X 元 /平方米 即銷(xiāo)售收入按預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)，單位建造成本（不含稅金）最大可達(dá)到 X元，達(dá)到盈虧平衡。 B．以銷(xiāo)售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) BEP2 = X247。（ %） =X 萬(wàn)元， 折算銷(xiāo)售比例＝ X％ 即在計(jì)算期內(nèi)，只要銷(xiāo)售收入達(dá)到規(guī)劃銷(xiāo)售額的 X%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 X萬(wàn)元，即可達(dá)到盈虧平衡。 C．以銷(xiāo)售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn) 即： X247。（ X*％ ） *10000 =X 元 /平方米 （ XX） /X＝ X％ 即：只要按 X 元 /平方米的價(jià)格銷(xiāo)售，本項(xiàng)目即可達(dá)到盈虧平衡。 2．） 銷(xiāo)售部分盈虧平衡分析 ： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷(xiāo)售率為 X%時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率≤ %時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為 %，其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。 結(jié)論： 本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售部分的風(fēng)險(xiǎn)一般。 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益的主要不確定因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷(xiāo)售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表（表 115）。 住宅銷(xiāo)售部分 表 115 住宅銷(xiāo)售部分敏感性分析 全部 投資 基準(zhǔn) 方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 投資凈利潤(rùn)率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。 售價(jià)下降 10%、 5%，將引起該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率分別下降 %、%；當(dāng)售價(jià)下降 %時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 建安工程費(fèi)上升 10%、 20%，將引起該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率分別下降%、 %；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 %時(shí)，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 由以上分析可以得出，售價(jià)和建安工程費(fèi)都是該項(xiàng)目的敏感因素，相比之下，售價(jià)因素更為敏感。除了售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期和銷(xiāo)售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入， NPV 和 IRR 會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)外，還會(huì)影響樓盤(pán)的信譽(yù)和形象，由此而導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，還要給買(mǎi)家賠償違約金；而銷(xiāo)售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目將陷入僵局。 總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)較大，主要集中在住宅部分不能按計(jì)劃銷(xiāo)售完畢，資金能否盡快回收。 建議在原來(lái)的銷(xiāo)售方案中采取投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控 制。實(shí)施計(jì)劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來(lái)的資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略是否得當(dāng)，促銷(xiāo)時(shí)機(jī)是否合理，銷(xiāo)售計(jì)劃是否能如期完成，市場(chǎng)定位及價(jià)格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會(huì)上，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，并在實(shí)施過(guò)程中，盡可能地按照計(jì)劃去進(jìn)行，將風(fēng)險(xiǎn)減至最小。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及防范措施： 成本風(fēng)險(xiǎn)： 從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，物資價(jià)格大幅度上升的可能性不大，大有可能會(huì)因?yàn)闆Q策和管理等人為錯(cuò)誤而導(dǎo)致成本上升，換句話(huà)說(shuō)，就是勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決策上要避免主觀錯(cuò)誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、 市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。如果建好的房子賣(mài)不出去，這不但是本項(xiàng)目的問(wèn)題，還會(huì)涉及到公司以后的發(fā)展，所以本項(xiàng)目一定要回避各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目重點(diǎn)突出慨念，在銷(xiāo)售籌劃時(shí)重點(diǎn)突出內(nèi)在及優(yōu)良的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，參照周邊樓盤(pán)的現(xiàn)在銷(xiāo)售價(jià)格，具有較強(qiáng)的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，不存在銷(xiāo)售價(jià)格的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 其它風(fēng)險(xiǎn)： 其它風(fēng)險(xiǎn)包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，但在現(xiàn)在成都市這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本公司不會(huì)造成大的影響。 風(fēng)險(xiǎn)控制 工期： 首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公 司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。 投資決策： 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 部分密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 （ 1） 與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性： 目前，國(guó)家大力提倡住宅建設(shè)，已經(jīng)把住宅建設(shè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。近幾年來(lái)，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，將會(huì)需要越來(lái)越多的城市住宅來(lái)保障居民對(duì)住宅的要求。 （ 2）項(xiàng)目存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)程度： 在投入該地塊的地價(jià)款中已經(jīng)包含完成土地出讓和三通一平的內(nèi) 容。估計(jì)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)妨礙本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的情況。而對(duì)于本地塊，與 附近居住區(qū)相隔較近，可能會(huì)出現(xiàn)一些施工擾民的事件，但是否會(huì)引 發(fā)較大矛盾，估計(jì)可能性會(huì)很低。而其它方面的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)更較大，這方面在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性分析中會(huì)詳細(xì)論述到。 （ 3） 受損群眾的補(bǔ)償： 本項(xiàng)目地塊的 征地拆遷和三通一平，已經(jīng)包含了對(duì)受損群眾的補(bǔ) 償費(fèi)，這里不用考慮。 i. 項(xiàng)目承擔(dān)機(jī)構(gòu)的適應(yīng)性： 本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)由社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)確定，在確定承建商時(shí)，以其一 貫的建筑質(zhì)量和社會(huì)聲譽(yù)為標(biāo)準(zhǔn)，盡量做到公正、公平、公開(kāi)，保證質(zhì)量。 ii. 目的可持續(xù)性： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 本項(xiàng)目的建成，將會(huì)對(duì)本地段的環(huán)境和景觀起到重要的改善作用。 由于小區(qū)大量的綠化等設(shè)施的建設(shè)，將會(huì)使該地區(qū)的環(huán)境得到更好的改善和保護(hù)。 （ 4） 社會(huì)環(huán)境的影響： 本項(xiàng)目所處地段，目前的環(huán)境不樂(lè)觀，由于靠近道路，空氣渾 濁，噪音大，要改善這種狀況，只有減少污染源，提高當(dāng)?shù)氐木G化率。本小區(qū)的建造，正是應(yīng)這種需要，改善環(huán)境，給人一個(gè)更好的居住空間。 （ 5） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響： 本項(xiàng)目的建設(shè)，將先進(jìn)的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的材 料引進(jìn)到本地段，這將促使本地域的建筑業(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率，高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，這將有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，本項(xiàng)目的建成，將對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)做出極大的貢獻(xiàn)，具體表現(xiàn)在： ① 本項(xiàng)目將使當(dāng)?shù)氐娜司幼∶娣e提高一個(gè)檔次，使當(dāng)?shù)氐木用窬幼∷降玫教岣撸?② 本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)為社會(huì)提供就業(yè)的崗位 ③ 本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售部分將為國(guó)家上繳大量的稅金， ④ 本項(xiàng)目的建成，為當(dāng)?shù)匦纬闪艘粋€(gè)配套完善的成熟居住區(qū)域做出了貢獻(xiàn)，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的發(fā)展，加速了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。 綜上所述，我們期望通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，為社會(huì)展現(xiàn)出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點(diǎn)到面，推動(dòng)本地段及周?chē)貐^(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此說(shuō)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 本項(xiàng)目處于城市新區(qū)地帶，該地帶城市面貌有待提升。擬開(kāi)發(fā)地塊毗鄰城市干道，受到空氣和 噪音污染，現(xiàn)在本生活小區(qū)的建設(shè)，將種植大面積的綠化來(lái)改善各種污染情況，同時(shí)在建設(shè)過(guò)程中，大量的運(yùn)用環(huán)保建材，推動(dòng)本地段環(huán)保工作的開(kāi)展。本小區(qū)嶄新的現(xiàn)代建筑物，有效地美化了市容，更重要的使為改善人們的居住水平，創(chuàng)造出一個(gè)良好的生活環(huán)境。 為達(dá)到上述的目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、親切、安全的居住環(huán)境和開(kāi)闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目建成后將具有良好的環(huán)境效益。 小結(jié)與建議 評(píng)估結(jié)論 通過(guò)上述對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的分析可知，“ 翡翠 國(guó)際 社區(qū)” 住宅小區(qū)項(xiàng)目的社會(huì)效益與市場(chǎng)前景是很好的。項(xiàng)目所處地點(diǎn)的交通設(shè)施較為完善，并通過(guò)良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高綠化率，來(lái)營(yíng)良好的居住環(huán)境。同時(shí)，從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。雖然評(píng)估結(jié)果表明項(xiàng)目可行，但從盈虧平衡分析中得知，本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售部分盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率在 X%左右，說(shuō)明其風(fēng)險(xiǎn)程度一般 。從敏感性分析看出，本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售部分的抗風(fēng)險(xiǎn)能力在合理水平內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)比較理想。但是，本開(kāi)發(fā)方案并不一定是最理想的，如果條件允許，還應(yīng)修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，力爭(zhēng)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 有關(guān)說(shuō)明與建議 本計(jì)劃書(shū)的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件基本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)計(jì)劃書(shū)的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步做出說(shuō)明，并提出若干建議： a、由于市場(chǎng)調(diào)研深度有限，本項(xiàng)目各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。 b、 本計(jì)劃書(shū)只是投資方案中的一個(gè)，并不一定是最優(yōu)方案，如條件允許，應(yīng)進(jìn)行多方案的比較，選擇最優(yōu)方案。 c、本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察本項(xiàng)目所處地段房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定其銷(xiāo)售價(jià)格的，這在很大程度上依賴(lài)于目前該地段房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年成都市的經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于本項(xiàng)目所處地段目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一。除了密切注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，選擇合適的市場(chǎng)策略，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水平，以抓住機(jī)會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到 項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 建筑工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在此工程實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)格實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工程包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 第十二章結(jié)論 總之，本項(xiàng)目在建設(shè)的必要性、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的可行性及項(xiàng)目建成后的社會(huì)效益等方面都具有極大優(yōu)勢(shì)，所以此項(xiàng)目可行。 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國(guó)際項(xiàng)目 內(nèi)江勁力置業(yè) 有限公司 2021 年 12 月