【導讀】司地址位于******新興北路******號。法定代表人******，公司注。開發(fā)與經營；商品房銷售。擬建******住宅小區(qū)設有住宅樓、商業(yè)區(qū)、地下停車庫等。道路建設用地面積m2。容積率為，總建筑面積為。積m2，地下車庫m2，架空層面積m2。住宅樓，4棟為18層的高層住宅樓，1棟為10層的小高層住宅樓，并建地下人防工程和停車庫。里，總人口，境內壯、漢、瑤等10多個民族和睦相處，少數民族人口占％。合理劃分桂中地區(qū)。******市政府駐******內，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。市區(qū)為中心，通向各限時、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公路網。地區(qū)有著廣泛的親緣關系，海外僑胞5456人。鞏鄉(xiāng)合隆村麒麟山卡母洞，于1958年公布為廣西文物保護單位。該古遺址距項目約15km。本項目評價范圍內沒有需要特別保護的。下，全市經濟快速發(fā)展，各級領導干部、專業(yè)人才大量引進。房地產市場監(jiān)測等等，以促進房地產市場的健康發(fā)展。時總體上呈現出與經濟發(fā)展相對應的快速增長特征。中所占比重保持平衡，投資增帶波動較小。

　　

【正文】 塵污染。同時車輛應限速行駛，混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響； 44 （二） 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求； （ 三 ）施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時” ： 環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用； （ 四 ）建筑垃圾及時清理，文明施工。地塊周圍豎立 高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁豎立 屏障，減少 施工機械的噪音； （ 五 ）建筑垃圾中的渣土、破損磚可用于小區(qū)內鋪路，填坑，廢棄鋼材和裝修材料可回收利用。項目產生的土石方塊在取得 市政部門同意是情況下，運至市政部門指定地點堆 方。 第七章 投資概算 及資金籌措 本項目投資總額為 萬元 人民幣 。其中工程費用 萬元，其余各項費用合計 萬元 ，基本預備費 。資金 籌措方式 為 全部由 企業(yè)自籌 ，無銀行貸款 。具體投資估算見《 項目 投資估算表》。 45 項目投資估算表 序號 工程或費用名稱 估 算 造 價 （萬元 ） 技術經濟指標 備注 建筑工程 設備購置費 安裝工 程 其他費 用 合計 單位 數量 單位價格 (1) (2) (3) (4) (1+2+3+4) （元） 1 第一部分費用 m2 高層住宅 m2 含門衛(wèi)及公廚 商鋪及配套實施 m2 綠化工程 m2 道路 m2 地上停車場 m2 含車棚 地下停車庫 m2 供配電設施 給排水設施 消防設施 2 第二部分費用 建設單位管理費 1*% 勘察費 1*% 設計費 1*% 前期工作費 1*% 施工圖預算編制費 *10% 施工圖審查費 (+)*8% 竣工圖編制費 *8% 46 招標代理服務費 +(110000)*% 工程建設監(jiān)理費 1*% 環(huán)評咨詢費 計價格〔 2020 〕 125 號 勞動安全衛(wèi)生評審費 1*% 白蟻防治費 4000 2 按總 S*2 元 /m2 場地準備費及臨時設施費 1*% 工程保險費 1*% 辦公及家具購置費 20 2020/人 3 預備費 （ 1+2） *10% 4 建設項目總投資 1+2+3 47 第八 章 經濟影響分析 一、 市場調查 據我們調查房地產價格顯示 : 2020年 *****市住宅平均價格為 /㎡元， 2020 年上升至 /㎡ ，從 2020 年1 月至今， *****市房價在穩(wěn)步上升，目前開盤的幾個項目均價都在 3200元 /㎡， *****投資區(qū)的均價也在 3000元 /㎡。 目前 *****市住宅市場供應上： 住宅面積在 100㎡以下的占總量的 19% 住宅面積在 101㎡～ 120㎡的占總量的 45% 住宅面積在 121㎡～ 140㎡占總量的 20% 住宅面積在 141㎡～ 160㎡的占總量的 10% 住宅面積在 161㎡以上占總量的 6% 從以上統計結果看， 101 ㎡～ 120 ㎡的住宅面積目前是 *****市住宅市場上供應的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價，是房地產市場上最為關心的問題，根據我們這次調查結果，購房者對購房總價格的承受能力如下 : 承受總價格在 20 萬以下的占 33% 承受總價格在 21～ 30 萬之間的占 % 承受總價格在 31～ 40 萬的占 % 承受總價格在 41～ 50 萬的占 8% 48 承受總價格在 50 萬以上的占 4% 以上調查結果顯示， *****市購房者所能承受的 價格在 20～30 萬之間，比例占到總量的 60%以上，可見是主要購買力的承受范圍。 二、 產品供需預測 根據城市總體規(guī)劃， *****市城區(qū)現有人口 萬人，城區(qū)面積 平方公里。到 2020 年，城區(qū)面積要達到 35 平方公里，人口達 30 萬人左右。在不考慮有效購買力的情況下單從住房需求分析， *****市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三 、 競爭力分析 鑒于本公司實力雄厚，信譽良好，再 加上我們開發(fā)的地段位于 *****市 城中主城區(qū) ， 項目周邊生活設施配套齊全，教育資源豐富 ， 醫(yī)療資源齊備。 用地南側的新興北路為城市主要干道，交通便捷。北面緊鄰 *****市近期將啟動的“引河入城”工程的景觀河 — 草鞋溝，區(qū)域位置極其優(yōu)越。 本項目將打造成為 *****市最具特色的核心商業(yè)步行街區(qū)，為 *****市市民提供一個集購物，居住、商務、休閑、餐飲、娛樂、文化等多種服務的“一站式”消費中心，以此激活老城區(qū)活力。 據此，我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 49 四 、項目建設周期 本項目預計工期為 二 年 ，從 2020年 2月至 2020年 2月。 具體如項目進度一覽表： 50 項目實施進度計劃 序 號 時 間 項 目 2020 年 2020 2020 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 一 項目前期工作 1 立項、勘察設計 2 三通一平、招 投標、報建 二 工程施工 土建工程及配套 工程施工 三 竣工驗收、 交付使用 51 第九 章 風險 分析 一、 風險分析 （一） 自然風險 自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。 （二） 政策風險 政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時 處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。 （三） 經濟風險 經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素，包括：市場供求風險、財務 52 風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。 （四） 技術風險 房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者 可能帶來的損失，包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。 （五） 社會風險 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。 （六） 內部決策和管理風險 內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導 致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。 二、 投資風險的控制 及早地發(fā)現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施： 53 （一） 通過加快進度來回避風險 開發(fā)經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律 手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 （二） 通過市場調查來降低風險 通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。 （三） 通過加強管理來控制 風險 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 54 第十 章 社會效益 分析 一、 項目對社會影響分析 隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的 環(huán)境（包括室外環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設不但可以為大量 *****市居民提供高質量的住房，解決人們對優(yōu)質住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善 ：本小區(qū)的 綠化面積 將 達到 35%，由于本小區(qū)地處各 學 校 及醫(yī)療點 附近將會吸引大批教師及各界精英 前來居住。 除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物 業(yè)公司提供了機會。 同時，本項目 還設置有 商鋪，可增加大批銷售崗位，引進 IT 界人才。 可見，本項目的建設將會給社會提供大量的就業(yè)機會。 二、 項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將有很大的增量，對 55 交通和市場將有更高的要求。 本地塊位于新興北路 246 號， 南臨新興北路，東面 50 米為柳來路，西面 500 米為維林大道， 周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。 三、 社會評價結論 總的說 來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用，對社會的發(fā)展 有積極的作用。 項目建設對社會的影響及相關措 施 社會因素 影響范圍程度 可能出現的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質量，提高了小區(qū)人民的生活水平 無 對居民就業(yè)的影響 對 *****市的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民 就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項 目投資經營方獲得較大利潤，提高