【導(dǎo)讀】關(guān)商品房建設(shè)的規(guī)定。究階段工作范圍和深度的規(guī)定，編制完成了金澤園小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建議書。進(jìn)度、投資估算、資金籌措和社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合性研究、分析和評(píng)價(jià)，采用6+1F的多層住宅共24. 農(nóng)殿景區(qū)約500米-700米，是安仁縣最佳居住環(huán)境所在地。項(xiàng)目總投資14120萬元，項(xiàng)目資金由承辦單位自籌解決。善安仁縣的居住環(huán)境和城市形象，更好地為安仁縣的全面發(fā)展提供服務(wù)。乘車二個(gè)小時(shí)可抵衡陽。安仁的投資硬環(huán)境不斷改善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面配套。安仁的投資環(huán)境日臻完善，縣委、縣政府以推進(jìn)新型工業(yè)化為核心，安仁以農(nóng)為本，物產(chǎn)豐富，有“中國(guó)食用菌之鄉(xiāng)”和“中國(guó)藥都”之稱，藥文化風(fēng)景線，被認(rèn)定為省級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。3條，長(zhǎng)度公里，35千伏線路8條，長(zhǎng)度公里。呈現(xiàn)了加快發(fā)展的良好局面。第一產(chǎn)業(yè)方面，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)

　　

【正文】 編制及報(bào)批 勘察與設(shè)計(jì) 設(shè)備訂購 土建施工 裝修 驗(yàn)收 11. 招投標(biāo)方案 招標(biāo)原則 為提高經(jīng)濟(jì)效益，保證工程質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和避免工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則和安仁縣人民政府有關(guān)項(xiàng)目招投標(biāo)的規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工 、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的設(shè)備、主要材料等的采購。 招投標(biāo)程序 招標(biāo) 本項(xiàng)目招標(biāo)的具體程序如下： 本項(xiàng)目按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定先履行項(xiàng)目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。 招標(biāo)人在國(guó)家指定媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 本項(xiàng)目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。 詳見招標(biāo)基本情況表。 招 標(biāo)基本情況表 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘查 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備采購 √ √ √ （ 1）勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)：勘察、設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目的前期基礎(chǔ)性工作。對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行公開招標(biāo)時(shí)，公開挑選專門從事地質(zhì)、水文、文物、勘察和建筑設(shè)計(jì)單位，投標(biāo)人的資質(zhì)要求為甲級(jí)。 （ 2）施工企業(yè)選擇招標(biāo)：依據(jù)工程的需要，采用總承包方式，選擇 施工企業(yè)。本工程要求資質(zhì)為一級(jí)以上，公開選擇投標(biāo)人。 （ 3）施工監(jiān)理招標(biāo)：施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。在進(jìn)行施工監(jiān)理招標(biāo)時(shí)，公開選擇施工監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)理。投標(biāo)人的資質(zhì)要求為甲級(jí)。 （ 4）設(shè)備與主要材料采購招標(biāo)：依據(jù)項(xiàng)目的需要，公開選擇設(shè)備生產(chǎn)廠家，投標(biāo)人的設(shè)備技術(shù)水平應(yīng)符合本項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉且有可靠的售后服務(wù)。 投標(biāo) 本項(xiàng)目投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力，并應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)和擬用于完成招 標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備等。 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。 投標(biāo)人擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其它投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或其它投標(biāo)人的合法權(quán)益。 投標(biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)投標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其它方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo) 文件截止時(shí)間的同一時(shí)間，招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。專家應(yīng)當(dāng)從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級(jí)職稱或具有同等專業(yè)水平。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對(duì)提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向其發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)投標(biāo)人。自中標(biāo)通知發(fā)出三十日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件和投標(biāo)文件訂立書面合同。 12. 投資估算與資金籌措 投資估算 估算說明 本項(xiàng)目投資估算為安仁縣 金澤園住宅 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備安裝及其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)等。 編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》計(jì)辦投資〔 2021〕 15號(hào)； 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》咨經(jīng)〔 1998〕 11 號(hào)； 《湖南省建筑裝飾工程綜合基價(jià)（ 2021）》； 《湖南省安裝工程單位綜合基價(jià)（ 2021）》； 近期安仁縣建設(shè)工程材料價(jià)格信息。 投資 金澤園住宅小區(qū)建設(shè)總投資 14120 萬元，投資構(gòu)成如 下表： 投資估算表 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估 算 金 額 備 注 建筑工程費(fèi)用 設(shè)備購置及安裝費(fèi) 其他費(fèi)用 合 計(jì) 一 工程費(fèi)用 1 住宅 12609 2 道路硬化 3 綠化 4 其它 二 其它費(fèi)用 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 23． 9 2 征地費(fèi) 960 3 勞保統(tǒng)籌 50 4 人防易地建設(shè) 管理費(fèi) 34． 4 5 消防設(shè)施審查 4． 3 6 監(jiān)理費(fèi) 60． 7 7 勘設(shè)費(fèi) 30． 6 8 其他費(fèi)用 103． 3 三 預(yù)備費(fèi) 70． 5 合計(jì) 14120 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 14120 萬元，由項(xiàng)目承辦單位自籌。 13. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 營(yíng) 業(yè) 收入 a、價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，本可研對(duì)建設(shè)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、賓館、商場(chǎng)用門面的 銷售價(jià)格進(jìn)行抽樣調(diào)查。通過調(diào)查綜合，本可研商業(yè)建筑、商品住宅以及地下停車庫銷售價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅 2021 年預(yù)售價(jià)為 1880 元 /m2， 2021 年銷售及預(yù)售價(jià)平均取 2180 元 /m2。 b、營(yíng)業(yè)收入及稅費(fèi)測(cè)算 營(yíng)業(yè)收入：根據(jù)以上經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)內(nèi)容及價(jià)格預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入包括：商業(yè)建筑銷售收入 3608 萬元，住宅銷售收入 16610 萬元，共計(jì) 20218 萬元。 銷售稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅以銷售收入的 5%計(jì)算，其它稅費(fèi)（包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加及房產(chǎn)交易其它稅費(fèi)）按銷售收入的 1%估算。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)營(yíng)業(yè)稅 ，其它稅 費(fèi) ，共計(jì) 萬元。 銷售成本估算 以全部銷售收入為計(jì)算基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)期間管理費(fèi) 萬元 ，銷售費(fèi) 萬元 , 預(yù)備費(fèi) 萬元 。財(cái)務(wù)費(fèi)按建設(shè)期以外的銀行貸款利息計(jì)算。經(jīng)測(cè)算，其總成本為 17062 萬元 利潤(rùn)分析 根據(jù)以上經(jīng)營(yíng)收入與成本費(fèi)用估算，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 3156萬元，稅后利潤(rùn) 2367 萬元。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %，項(xiàng)目投資利稅率 %。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 20218 萬元，凈利潤(rùn) 3156 萬元，稅后利潤(rùn) 2367 萬元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %。從以上指標(biāo)來看，項(xiàng)目指標(biāo)較理想，故本可研認(rèn)為，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。 社會(huì)效益分析 提高農(nóng)民的生活水平、增加就業(yè) 安仁縣 金澤園住宅 小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的現(xiàn)狀用地以農(nóng)用地為主，居住用地以鄉(xiāng)村居住為主，多是 80年代修建的農(nóng)村住宅，總體居住環(huán)境較差，市政及公共基礎(chǔ)設(shè)施不甚完善。本項(xiàng)目有一部分是90 平方米以下的安置性住宅，安仁縣政府將農(nóng)民安置作為安仁縣城鎮(zhèn)建設(shè)的頭等大事。其小區(qū)設(shè)計(jì)新穎、質(zhì)量?jī)?yōu)良、設(shè)施完備，建成后將成為中典型 的綠色節(jié)能、環(huán)保智能化的小康型居住社區(qū)，也成為新城的一道風(fēng)景，真正讓農(nóng)民住在城中。本項(xiàng)目安置工程的實(shí)施，在滿足拆遷安置人口數(shù)量的同時(shí)，使農(nóng)民住房條件得到跨越式的發(fā)展。其生活質(zhì)量也將得到顯著提高，與安仁經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展同步增長(zhǎng)。 提高土地利用價(jià)值 我國(guó)是一個(gè)人多地少且土地資源分布不平衡的國(guó)家。特別是我國(guó)農(nóng)村的村莊規(guī)劃嚴(yán)重滯后，多數(shù)地方?jīng)]有進(jìn)行村莊規(guī)劃或者規(guī)劃不能嚴(yán)格執(zhí)行，存在著閑置土地比重高，土地利用率低的現(xiàn)象。農(nóng)村建設(shè)用地浪費(fèi)現(xiàn)象十分突出。近年來，非農(nóng)業(yè)用地逐年增加，人均耕地逐年減少，使得土地所承載 的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的壓力愈來愈大。 本項(xiàng)目建設(shè)通過對(duì)被拆遷農(nóng)村居民進(jìn)行集中統(tǒng)一安置，解決拆遷范圍內(nèi)存在的農(nóng)村宅基地用地粗放、布局零亂、容積率低的突出問題，科學(xué)合理規(guī)劃原有土地用途，充分挖掘農(nóng)村建設(shè)用地的潛力。在滿足安仁縣土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的建設(shè)用地，在建設(shè)用地總量不變的情況下增加土地的效益產(chǎn)出，使土地使用效率得到切實(shí)提高。 結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施滿足人民群眾生活需求，提高人民群眾生活品質(zhì)的需要，有助于促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)采用的設(shè)計(jì)方案合理，投資估算合 理，社會(huì)效益顯著，建設(shè)方案可行。