【導讀】區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。濟南市是山東省省轄市，山東省省會。濟南市海拔17～米，屬暖溫帶半。濕潤大陸性季風氣候，年均氣溫~℃，極端最高氣溫℃，濟南市總面積8177平方公里，其中市區(qū)面積3257. 平方公里，城市建成區(qū)面積201平方公里。濟南市現(xiàn)轄歷下區(qū)、市中。20xx年末總人口萬人，暫住人口。萬人，其中市區(qū)人口260萬，居民大多數(shù)為漢族。億元，增長%，占生產(chǎn)總值比重%。財政收入明顯增加。市地域財政總收入億元，增長%。公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值，增長%，占GDP的比重%，城市工業(yè)向外轉(zhuǎn)移的影響，同比下降個百分點。近郊區(qū)完成生產(chǎn)總值。全市城鎮(zhèn)及以上單位固定資產(chǎn)交付使用。省會城市群，逐步形成優(yōu)勢互補的濟南經(jīng)濟圈。體化，形成大濟南格局。

　　

【正文】 園、小學。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、 競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 6000元 / m 2 小高層住宅 7500 元 / m 2 車庫 4 萬元 二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設計水準，確定后項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表 — 5 四、項目經(jīng)營成本結算： 項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。 其中： ① 建造成本 =（當年銷售收入 /項目經(jīng)營總收入） 總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 ② 銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 ③ 銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ④ 財務費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 項目經(jīng)營成本的各項估算見表 五、項目利潤估算 根據(jù)后湖花園項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表 六、項目現(xiàn)金流量與財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 7） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)表 8 可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率。 其中： 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 第 九 章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 本章擬對項目進行盈虧 平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析 項目經(jīng)營成本 =（ %） =1530132（萬元），保本點=即銷售收入達預測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項 目 保 本 開 發(fā) 經(jīng) 營 成 本 = 萬 元 ， 保 本 點 =即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看， FNPV=，項目仍然可行。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民 人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一 方面，從武漢市居民的住房消費意向看，后湖地區(qū)有相當大的潛在居民，即與后湖花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著后湖地區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。 項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完 成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在 項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。 第 十 章 結論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入， 濟南 市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 萬元 項目財務凈現(xiàn)值 : 項 目財務內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中 高 等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預 期投資收益。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 項目 需要拆遷 ，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 3 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。 六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計； 及時對 工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。