【正文】 城市雨水管網(wǎng)。小區(qū)給水排水系統(tǒng)均采用環(huán)保給排水管材。③固體廢物：建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點排放，生活垃圾集中堆放在小區(qū)設(shè)置的垃圾箱及定點堆放處，由專人收集運(yùn)至規(guī)定的垃圾站。小區(qū)棄物主要是生活垃圾，不產(chǎn)生有毒害的廢棄物。④噪聲：建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。3. 環(huán)境保護(hù)措施（1）環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297一1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996)《社會生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB223372008)《建筑施工場界噪音限值》 (GB125231990) （2）措施①揚(yáng)塵項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。在施工中對棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。 ②噪聲施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。③生活垃圾工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。④棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計劃，及時處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。第九章 勞動安全衛(wèi)生與消防1．消防 消防系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)消防系統(tǒng)。配電室及其它重要場所相應(yīng)設(shè)置泡沫及干粉滅火器，室外設(shè)消防水泵接合器，便于消防使用。 消防報警在配電室及其它重要場所，設(shè)置消防自動報警裝置，并與小區(qū)消防總控制聯(lián)網(wǎng)。2. 勞動衛(wèi)生與衛(wèi)生防疫、原則與重點為了貫徹：“安全第一、預(yù)防為主”的方針，確保本項目符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，保障勞動者的安全與健康。重點分析項目建設(shè)期間即使用期間的危害因素及防護(hù)措施?！吨腥A人民共和國安全生產(chǎn)法》國家主席70號令；《用電安全導(dǎo)則》GB/T138691992；《電氣設(shè)備安全設(shè)計導(dǎo)則》GB/T406483；《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T188832002。（1）項目施工期危害因素電源材料因安裝或未采用達(dá)標(biāo)的產(chǎn)品而造成的人員觸電的傷害；施工設(shè)備和機(jī)電設(shè)備因操作不當(dāng)或違反造作規(guī)程，造成的人身傷害；施工現(xiàn)場物料、土方堆積、溝槽開挖等對院內(nèi)工作人員帶來不便，尤其是夜間出行，不慎會造成傷害；施工設(shè)備產(chǎn)生的噪聲易對院內(nèi)工作人員及附近居民，也會給施工人員帶來影響；（2）項目使用安全危害因素機(jī)電設(shè)備因操作不當(dāng)或違反操作規(guī)程造成的人身傷害；突發(fā)事件、災(zāi)害對工作人員的人身傷害。項目施工期為生計職業(yè)病危害因素：施工人員對日常生活衛(wèi)生的忽視；施工人員在工作過程中因勞動傷害或過長時間工作引起的疾??；施工環(huán)境的公共衛(wèi)生條件；施工期粉塵及有毒物質(zhì)對施工人員和院內(nèi)工作人員身體健康的影響。施工設(shè)備和器材在使用前，應(yīng)確認(rèn)符合相應(yīng)的環(huán)境要求和使用等級要求；施工人員進(jìn)行施工操作時，注意不要違反操作規(guī)程，嚴(yán)格遵守安全施工規(guī)章制度；所有電源線路必須具有足夠的絕緣強(qiáng)度、機(jī)械強(qiáng)度和導(dǎo)電能力并設(shè)漏電保護(hù)器；加強(qiáng)對施工人員的技能培訓(xùn)和安全教育，建立安全操作規(guī)程和安全制度，按有關(guān)規(guī)定配備安全防護(hù)用品；對有噪聲的場所采取降噪、隔噪等措施。加強(qiáng)對工作人員的安全教育，建立安全用電和管理制度；在樓內(nèi)配置機(jī)械通風(fēng)、消防設(shè)備，配比醒目標(biāo)志，并設(shè)置防火安全通道，保持暢通的出口；制定應(yīng)對各類突發(fā)事件、災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)工作人員應(yīng)對各類突發(fā)事件、災(zāi)害的技能培訓(xùn)；管理應(yīng)嚴(yán)格制定合理的工作制服，建立衛(wèi)生管理制度； 加強(qiáng)施工人員的日常生活衛(wèi)生安全管理，尤其是飲食衛(wèi)生； 對工作中的勞動傷害應(yīng)及時救治； 公用場所應(yīng)保持清潔、整齊、按時清理，垃圾日產(chǎn)日清； 加強(qiáng)水泥等揚(yáng)塵材料的存放處、使用出的揚(yáng)塵防護(hù)，施工人員配備防護(hù)用品； 對油漆、粉刷、電鍍、電焊等接觸有毒物質(zhì)的工作人員應(yīng)采取有效的防護(hù)措施。 樓內(nèi)部裝修及設(shè)備安裝，均按國家衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計、施工，驗收，合格后投入使用。建立衛(wèi)生管理制度，配備專職或者兼職衛(wèi)生管理人員，對建筑物內(nèi)衛(wèi)生狀況進(jìn)行經(jīng)常性檢查，并提供必要的條件。 第十章 項目實施進(jìn)度1項目工期項目計劃周期3年，建設(shè)期2年（一期、二期各1年）2編制進(jìn)度計劃：項目目標(biāo)范圍；工期的要求；項目特點；項目的內(nèi)外部條件；項目結(jié)構(gòu)分解單元；項目對各項工作的時間估計；項目的資源供應(yīng)狀況等。進(jìn)度計劃編制要與費用、質(zhì)量、安全等目標(biāo)相協(xié)調(diào)，充分考慮客觀條件和風(fēng)險預(yù)計，確保項目目標(biāo)的實現(xiàn)。3進(jìn)度控制采用科學(xué)的方法確定進(jìn)度目標(biāo)，編制進(jìn)度計劃與資源供應(yīng)計劃，進(jìn)行進(jìn)度控制，在與質(zhì)量、費用、安全目標(biāo)協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)工期目標(biāo)。由于進(jìn)度計劃實施過程中目標(biāo)明確，而資源有限，不確定因素多，干擾因素多，這些因素有客觀的、主觀的，主客觀條件的不斷變化，計劃也隨著改變，因此，在項目施工過程中必須不斷掌握計劃的實施狀況，并將實際情況與計劃進(jìn)行對比分析，必要時采取有效措施，使項目進(jìn)度按預(yù)定的目標(biāo)進(jìn)行，確保目標(biāo)的實現(xiàn)。采用規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)等動態(tài)的、全過程的進(jìn)度控制管理。采取積極的措施趕工，以彌補(bǔ)或部分地彌補(bǔ)已經(jīng)產(chǎn)生的拖延。主要通過調(diào)整后期計劃，采取措施趕工，修改網(wǎng)絡(luò)等方法解決進(jìn)度拖延問題。4附圖第十一章 投資估算和資金籌措1編制依據(jù)1國家計委與建設(shè)部頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》規(guī)定的投資估算范圍；、安裝工程預(yù)算基價；；；。2投資估算編制說明 、設(shè)備購置費及其他相關(guān)費用； 、室外給水、排水、燃?xì)夤艿?、電力設(shè)施投資； ； ，按照1280元/KVA計??； 【2002】10號：《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》計?。? 《建筑工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》計?。? ； 。3投資估算。資金來源由開發(fā)商自有款及籌措資金解決。投資總額及資金籌措表：序號項目合計建設(shè)期121投資總額建設(shè)投資建安費其他工程費用 預(yù)備費貸款利息2資金籌措自有資金2000貸款2000銷售收入回收第十二章 融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票,貸款,信托,債券,房地產(chǎn)基金,金融,租賃,典當(dāng)融資,，股票,貸款,信托,債券,房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此外，典當(dāng)融資方式資金成本太高，金融租賃融資的操作過程較復(fù)雜，也不適合中小型企業(yè)。因此，只能選擇以資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式為基礎(chǔ)的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開發(fā)等兩種融資方式，現(xiàn)設(shè)計融資方案如下：在不考慮財務(wù)費用的情況下，，%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付因此，在未取得土地使用權(quán)及抵押貸款的開發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金，用于支付土地總費用，項目收購?fù)恋爻鲎尳鸩疬w費等后期的費用可通過與建筑商協(xié)商，由其先墊資，等到符合預(yù)售條件后，以商品房為抵押物向銀行進(jìn)行抵押貸款，取得資金以償還建筑商而期間產(chǎn)生的營銷費用財務(wù)費用及相關(guān)稅費，可以通過預(yù)收款項解決。通過以上分析，做出以下兩種融資方案。方案一，其中自籌2000萬元，籌資2000萬元，其余利用預(yù)售房款。投資總額及資金籌措表：等額還款序號項目合計建設(shè)期121投資總額建設(shè)投資建安費其他工程費用 預(yù)備費貸款利息2資金籌措自有資金2000貸款2000銷售收入回收借款還本付息計劃表：年份項目34年初借款余額當(dāng)年還本付息其中：還本 付息年末借款余額方案二，其中自籌1000萬元，籌資3000萬元，其余利用預(yù)售房款。投資總額及資金籌措表：序號項目合計建設(shè)期121投資總額建設(shè)投資貸款利息2資金籌措自有資金1000貸款3000銷售收入回收借款還本付息計劃表：年份項目34年初借款余額當(dāng)年還本付息其中：還本 付息年末借款余額第3年，第4年采用等額還本付息的方式還款：*[%*(1+%)^2]/[(1+%)^21]=通過以上兩種融資方案的比較，發(fā)現(xiàn)方案一中，；方案二中。方案一的總投資小于方案二的總投資。故選擇方案一。第十三章 財務(wù)評價1財務(wù)分析的依據(jù)和方法按照國家政策和現(xiàn)行的財稅制度國家發(fā)布的項目可行性研究報告內(nèi)容和制度以及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)參數(shù)、價格及收費標(biāo)準(zhǔn)。2總成本費用估算表；運(yùn)營期總成本估算表：序號項 目合計（萬元）計算期 341外購原材料費2外購燃料及動力費3工資及福利費4修理費5其他費用6經(jīng)營成本（1+2+3+4+5） 7折舊費8攤銷費9利息支出10總成本費用合計（6+7+8+9）其中：可變成本 1+2固定成本3+4+5+7+8+9工資及福利費計算過程假設(shè)有5名員工負(fù)責(zé)這個項目，每人月工資3000元。則工資總額為15*3000*12*2=360000元。取福利費率為14%，則工資及福利費總額為 360000*（1+14%）=410400元3產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金估算表序號項目合計計算期341銷售收入15378單價數(shù)量銷項稅額2銷售稅金及附加營業(yè)稅消費稅城建稅教育費附加3增值稅銷項稅額進(jìn)項稅額銷項稅額 銷售收入的17%稅金：營業(yè)稅按收入的5%，城市建設(shè)維護(hù)費按營業(yè)稅的7%，%計算。所得稅按利潤的33%算。4利潤表序號項 目合計計算期12341營業(yè)收入153782營業(yè)稅金及附加3總成本費用4補(bǔ)貼收入5利潤總額（123+4）6彌補(bǔ)以前年度虧損7應(yīng)納稅所得額（56）8所得稅9凈利潤（58）10期初未分配利潤11可供分配的利潤（9+10）12提取法定盈余公積金13可供投資者分配的利潤（1112）14應(yīng)付優(yōu)先股股利15提取任意盈余公積金16應(yīng)付普通股股利（131415）17各投資方利潤分配其中：方方18未分配利潤（13141517）19息稅前利潤（利潤總額+利息支出）20息稅折舊攤前前利潤（息稅前利潤+折舊+攤銷）5投資借款還本付息表 等額還款年份項目34年初借款余額當(dāng)年還本付息其中：還本 付息年末借款余額6財務(wù)評價結(jié)論項目資本金現(xiàn)金流量表 項目年份1234（一）現(xiàn)金流入（二）現(xiàn)金流出（3） 凈現(xiàn)金量流量（一）－（二）NPV=+(1+i)3+(1+i)4 =NPVr=40%=NPVr=45%=IRR=40%+5%*(+)=%由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%8%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表序號項 目合計計算期12341經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量（）現(xiàn)金流入營業(yè)收入15378增值稅銷項稅額