【正文】 開發(fā)建設(shè)投資32498營業(yè)稅金及附加3調(diào)整后所得稅81254稅前凈現(xiàn)金流量32498稅前累計凈現(xiàn)金324985稅后凈現(xiàn)金流量稅后累計凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值稅后累計凈現(xiàn)值動態(tài)財務(wù)分析指標(biāo)所得稅前所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值：內(nèi)部收益率：投資回收期(半年)==動態(tài)投資回收期(半年)=利潤表 單位：萬元序號項目合計小計——————1銷售收入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2項目總投資324981—6成本成本停車位成本3營業(yè)稅金附加4土地增值稅005利潤總額324986所得稅81257凈利潤243748利息09調(diào)整后所得稅812510息稅前利潤3249811稅前利潤12投資利潤率13資本金利潤率11. 北村住宅小區(qū)項目銷售估算根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為:100890萬元。本項目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為: 銷售類別單位售價面積住宅樓5800（元/平方米）118980平方米住宅樓6000（元/平方米）21136平方米停車位（地下停車庫）120000元/個2220個住宅樓的單位售價為中間層的均價。銷售期————銷售數(shù)量420套460套390套370套銷售收入12. XX住宅小區(qū)項目財務(wù)評價 一般房地產(chǎn)項目財務(wù)評價常用方法綜述 按是否考慮貨幣時間價值因素，可分為靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)；按指標(biāo)的性質(zhì)可分為時間性指標(biāo)、價值性指標(biāo)和比率指標(biāo)；按財務(wù)效益分析的目的，可分為反映盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和外匯平衡能力指標(biāo)。 靜態(tài)分析法對投資項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，不考慮貨幣資金的時間價值，對方案進(jìn)行粗略的評價，這種方法計算比較簡單且比較實用。通常有以下幾種方法：（1）靜態(tài)投資回收期法 靜態(tài)投資回收期是指在不考慮貨幣時間價值的情況下，用生產(chǎn)經(jīng)營期回收投資的資金來源抵償全部原始投資所需要的時間。一般采用凈現(xiàn)金流量來解釋投資回收期。靜態(tài)投資回收期通常會有一個行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)投資回收期或者行業(yè)平均投資回收期，只要計算出項目靜態(tài)投資回收期低于標(biāo)準(zhǔn)投資回收期或者平均回收期，那么就可以認(rèn)為項目是可行的。（2）借款償還期法 借款償還期是反映項目清償能力的指標(biāo)。計算出借款償還期后，將其與貸款機構(gòu)的要求期限進(jìn)行對比，等于或小于貸款機構(gòu)提出的要求期限，則項目可行。（3）投資利潤率法 投資利潤率是反映項目盈利能力的指標(biāo)。投資利潤率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，以高于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。（4）投資利稅率法 投資利稅率是項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額、銷售稅金及附加之和與項目總投資之比。計算出的投資利稅率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利率或者行業(yè)的平均投資利稅率進(jìn)行比較。如果計算出的投資利稅率大于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，則項目是可行的。（5）資產(chǎn)負(fù)債率法 資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目清償能力的指標(biāo)，也是反映項目年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)。負(fù)債越高，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就愈大。如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)大于或等于 100％，那么說明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，隨時有破產(chǎn)的可能，貸款機構(gòu)一般不能向企業(yè)貸款。（6）流動比率法 流動比率是反映項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。一般流動比率達(dá)到 2項目的償債能力被認(rèn)為是比較好的。（7）速動比率法 速動比率是反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。一般速動比率達(dá)到 1項目的償債能力被認(rèn)為是比較好的。 財務(wù)動態(tài)評價方法 動態(tài)評估法對項目的分析較為全面，充分考慮資金的時間價值，在此基礎(chǔ)上對項目進(jìn)行考核，與靜態(tài)評估方法相比，這種方法更為實際、合理，也就能夠更加直觀地反映項目的財務(wù)狀況。常用財務(wù)動態(tài)評價方法：（1）財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)： 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，是考察項目盈利能力的指標(biāo). 如果經(jīng)計算得出的財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，即 FNPV≥0，表明項目在計算期內(nèi)可獲得大于或等于基準(zhǔn)收益水平的收益額，則在財務(wù)上可考慮接受該項目。（2）財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 財務(wù)內(nèi)部收益率是使項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。進(jìn)行財務(wù)評價時，將求出的財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)與給定的行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic)進(jìn)行比較，若 FIRR≥ic，則認(rèn)為項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以接受。表明項目自身的實際盈利能力或所能承受的最高利率，是一個比較可靠的評估指標(biāo)，一般可作為主要評估指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量采用插值法計算求得:⑴試設(shè) i1=x1。利用 p/a,i,n 或 p/f,n，i 求 NPV,且一定〉0。⑵試設(shè) i2=x2。利用 p/a,i,n 或 p/f,n，i 求 NPV,且一定0。⑶利用：FIRR=i1+[i2i1]*NPV1/[NPV1+NPV2]注意：1. NPV2 要用絕對值。2. [i2i1]要在 3%以內(nèi)，至少要在 5%以內(nèi)。 動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金時間價值的情況下，以項目每年的凈收益回收項目全部投資所需要的時間，是考察項目在財務(wù)上投資實際回收能力的動態(tài)指標(biāo)。 動態(tài)投資回收期＝累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)1+[上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值] 動態(tài)投資回收期反映了資金等值回收（含有資金的時間價值）、而不是等額回收項目全部投資所需要的時間，因而與靜態(tài)投資回收期相比，更具有實際意義。 項目財務(wù)可行性分析序號項目靜態(tài)分析評價結(jié)果動態(tài)分析評價結(jié)果投資回收期投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期1本小區(qū)19%17%2比較基準(zhǔn)5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目現(xiàn)金流量表見下表折現(xiàn)率取 12%投資回收期：靜態(tài)投資回收期 = （41 ）+ (半年)= （年）投資利潤率總投資利潤率 =年平均投資利潤率 = 19% / =%財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值 = ≥ 0 動態(tài)投資回收期：動態(tài)投資回收期 = （51）+ (半年) = （年） 財務(wù)評價結(jié)論：無論從靜態(tài)還是動態(tài)指標(biāo)來評價，本項目均有良好的財務(wù)可行性，財務(wù)上可行。13. XX住宅小區(qū)項目不確定性分析 風(fēng)險管理的基本理論 工程項目風(fēng)險的定義： 風(fēng)險是一個系統(tǒng)造成失敗的可能性和由這種失敗而導(dǎo)致的損失或后果。用數(shù)學(xué)公式可以表示為：Ｒ=ｆ（Ｐ，Ｃ）其中，Ｒ表示風(fēng)險，Ｐ表示不利事件發(fā)生的概率，Ｃ表示該事件發(fā)生的后果。工程項目風(fēng)險是所有影響工程項目目標(biāo)實現(xiàn)的不確定因素的集合。工程項目的風(fēng)險有以下特點：（1）風(fēng)險存在的客觀性和普遍性。作為損失發(fā)生的不確定性，風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)換的客觀實在，而且在項目的全生命周期內(nèi)，風(fēng)險是無處不在、無時沒有的。只能降低風(fēng)險發(fā)生的概率和減少風(fēng)險造成的損失，而不能從根本上完全消除風(fēng)險；（2）風(fēng)險的影響常常不是局部的，某一段時間或某一個方面的，而是全局的。（3）不同的主體對同樣風(fēng)險的承受能力是不同的。人們的承受能力受收益的大小、投入的大小、項目活動的主體的地位和擁有的資源有關(guān)；（4）工程項目的風(fēng)險一般是很大的，其變化是復(fù)雜的。工程項目的設(shè)計與建設(shè)是一個既有確定因素，又含有隨機因素、模糊因素和未確知因素的復(fù)雜系統(tǒng)，風(fēng)險的性質(zhì)、造成的后果在工程建設(shè)中極有可能發(fā)生變化。 項目風(fēng)險管理的定義、內(nèi)容和程序定義：工程項目風(fēng)險管理就是對工程項目活動中涉及到的風(fēng)險進(jìn)行識別、評估并制定相應(yīng)的政策，以最少的成本，最大限度地避免或減少風(fēng)險事件所造成的實際效益與預(yù)期效益的偏離，安全地實現(xiàn)工程項目的總目標(biāo)。內(nèi)容和程序：（1）風(fēng)險識別 對各種風(fēng)險因素和可能發(fā)生的風(fēng)險事件進(jìn)行分析，是風(fēng)險管理的首要步驟。項目風(fēng)險識別要回答下列問題：項目中存在哪些潛在的風(fēng)險因素？這些因素會引起什么風(fēng)險，這些風(fēng)險造成的后果有多大？忽視、縮小或夸大項目風(fēng)險的范圍、種類和造成的后果都會造成不必要的損失。風(fēng)險識別的常用方法有：專家調(diào)查法：包括專家個人判斷法、智暴法和德爾菲法等。該類方法主要利用各領(lǐng)域?qū)＜业膶I(yè)理論和豐富的實踐經(jīng)驗，找出各種潛在的風(fēng)險并對后果做出分析和估計。德爾菲法起源于上世紀(jì) 40 年代末，最初由美國蘭德公司首先使用。德爾菲法應(yīng)用領(lǐng)域很廣，一般用該方法得出的結(jié)果也較好。故障樹分析法（分解法）：該方法利用圖解的形式，將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)σ鸸收系母鞣N原因進(jìn)行分析。該方法經(jīng)常用于直接經(jīng)驗較少的風(fēng)險辨識，通過對投資風(fēng)險層層分解，可使項目管理者對投資風(fēng)險因素有全面的認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上，對風(fēng)險大的因素進(jìn)行針對性的管理。不足之處是應(yīng)用于大系統(tǒng)時容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。 情景分析法：一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。它可以采用圖表或曲線等形式來描述當(dāng)影響項目的某種因素作各種變化時，整個項目情況的變化及其后果，供人們進(jìn)行比較研究。（2） 風(fēng)險評估與分析 風(fēng)險評估與分析就是衡量風(fēng)險對項目實現(xiàn)既定目標(biāo)的影響及其程度。常用的方法有：調(diào)查和專家打分法 蒙特卡洛模擬方法：又稱統(tǒng)計實驗法或隨機模擬法。該法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解數(shù)學(xué)、物理、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。該方法是西方國家常用的項目風(fēng)險分析方法，也是當(dāng)今風(fēng)險分析的主要工具之一。決策樹法：做風(fēng)險決策時常采用的一種方法。這種方法通常求出所有變量所有可能變化組合下的ＮＰＶ或ＩＲＲ值，再畫出其概率分布圖。 隨機網(wǎng)絡(luò)法：又稱圖示評審技術(shù)簡稱ＧＥＲＴ。在ＧＥＲＴ中，不僅活動的各參數(shù)（如時間、費用等）具有隨機性，而且允許活動的實現(xiàn)也具有隨機性。層次分析法與模糊判斷法相結(jié)合的方法，本章重點采用此方法進(jìn)行分析。（3）風(fēng)險對策的制定：風(fēng)險的辨識、評估完成后，要根據(jù)具體的情況采取對策，以減少損失，增加收益。（4）實施與后評估正確決策之后，具體的實施十分重要。在執(zhí)行過程中，應(yīng)對實施情況進(jìn)行監(jiān)控，及時反饋并在必要時調(diào)整風(fēng)險管理對策。最后應(yīng)對實施的效果及差異進(jìn)行評估。 一般房地產(chǎn)開發(fā)項目主要風(fēng)險因素分析對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)項目風(fēng)險的不同特點，按照風(fēng)險的屬性進(jìn)行分類如下：(1)宏觀環(huán)境風(fēng)險 政治環(huán)境風(fēng)險：指發(fā)生戰(zhàn)爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發(fā)帶來的可能經(jīng)濟(jì)損失。社會環(huán)境風(fēng)險：社會環(huán)境包括社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。產(chǎn)品不適合當(dāng)?shù)丨h(huán)境，會面臨消費者不認(rèn)可的風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險：經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場蕭條。政策環(huán)境風(fēng)險：主要包括土地、住房、金融稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。(2)區(qū)域環(huán)境風(fēng)險區(qū)位風(fēng)險：商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的劃分，以及近臨地區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化會給項目帶來影響。周邊設(shè)施風(fēng)險：城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項目帶來可能風(fēng)險。環(huán)保風(fēng)險：包括空氣污染、噪音污染、水污染等。自然風(fēng)險：指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構(gòu)成的威脅。如超標(biāo)準(zhǔn)洪水、暴雨、地震、颶風(fēng)等。(3)土地風(fēng)險土地自然屬性風(fēng)險：該風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。征地拆遷風(fēng)險：取得土地使用權(quán)之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風(fēng)險。(4)資金風(fēng)險。資金充足性風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約。利率變動風(fēng)險：銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。(5)設(shè)計風(fēng)險先進(jìn)性風(fēng)險：項目的設(shè)計理念落后、設(shè)計不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會使企業(yè)承受設(shè)計風(fēng)險。適用性風(fēng)險：過分強調(diào)設(shè)計的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風(fēng)險；經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險：在項目開發(fā)設(shè)計中過分強調(diào)設(shè)計的技術(shù)性、可靠性、適用性，會承擔(dān)工程造價過高的風(fēng)險。(6)工程風(fēng)險發(fā)包風(fēng)險：包括招標(biāo)模式風(fēng)險、承包