【導讀】公司通過公開競拍，取得XXX鎮(zhèn)桃花西路北側(原XXX. 打下堅實的基礎。本項目規(guī)劃建設商品住宅樓5棟，總建筑面積2。產(chǎn)開發(fā)有限責任公司自籌。本項目建設工期為18個月。XXX鎮(zhèn)是XXX政治、經(jīng)濟、文化中心，地處XXX東北部，與赫山、資陽交界，與石牛江、高橋、浮邱山、修山等鄉(xiāng)鎮(zhèn)相鄰，石長鐵路、洛湛鐵路，省道S308、XXX鎮(zhèn)建成區(qū)面積已達平方公里，人口已達。隨著鎮(zhèn)域經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)建設步伐的加快，城鎮(zhèn)。基礎設施和城鎮(zhèn)居住環(huán)境的改善越來越被廣大人民群眾所關注。農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎的若干意見》；⑶國家環(huán)保部建設項目環(huán)保相關法規(guī)；⑷《中華人民共和國節(jié)約能源法》；⑸民用建筑相關規(guī)范；⑹《XXX國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；⑺《XXX城鎮(zhèn)建設規(guī)劃》。⑶環(huán)境、節(jié)能與節(jié)材分析；⑷投資估算及效益分析。項目實施過程中對環(huán)境沒有破壞性影響，項目符合《XXX. 及相關技術、經(jīng)濟指標要求，建議投資主管部門審查并批準本項目。

　　

【正文】 時對該工程進行社會招標。 項目建設進度安排 本工程建設期預計為 18 個月，其中主體工程約需 12個月 ,前期工作約需 2個月，后期工作約需 2個月。本項目工 程計劃在 2020年 3 月前交付使用。 項目資金使用計劃 本工程建設期為 18 個月，用款計劃為 3個年度，按 3個年度安排投資計劃。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 42 第十 二 章 項目招標組織方案 為了確保項目建設的工程質量，防范和化解工程建設中的違法違 規(guī)行為，應嚴格按照《中華人民共和國招投標法》、國家發(fā)展與改革委員會等七部委頒布的第 12 號、第 30 號令《工程建設項目施工招投標辦法》、《湖南省房屋建筑和市政工程施工招標投標人資格審查辦法》與《湖南省房唇建筑和市政工程施工招標評標活動管理規(guī)定》（湘建建 [2020]19 號）、《關于 印發(fā)進一步規(guī)范房屋建筑和市政基礎設施工程招標投標活動相關規(guī)定和辦法的通知》（湘建建 [2020]18 號）、《湖南省房屋建筑和市政基礎設施工程項目招標代理機構選定辦法》、《湖南省房屋建筑和市政基礎設施工程圍標串標行為認定處理辦法》、《湖南省建設工程工程量清單計價辦法》及相關法律法規(guī)的規(guī)定，并結合本工程項目特點編制項目的招標方案和招標文件、備案和接受行政監(jiān)督部門的監(jiān)督。 招標范圍及招標組織形式 招標范圍 項目設計、工程勘察、工程施工、監(jiān)理、重要設備的采購全部采用招標、重要材料采購部分招標。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 43 招標組織形式 項目主要采用委托招標形式，由項目業(yè)主委托具有相應資質、從事過類似工程招標且信譽良好的招標代理機構代理招標。將遵循公平、公正、公開、誠信的原則確定中標單位，投標人應具備相應的資質和實施能力。 招標方式 招標方式 項目將采用公開招標方式或邀請招標方式。 招標基本情況表 招標項目 招標范圍 招標組織形式 招標方式 招標公告發(fā)布中標候選人公示媒體 備注 全部 部分 自行 委托 公開 邀請 勘察設計 √ √ 土建工程 √ √ 監(jiān) 理 √ √ 主要設備 √ √ 招投標程序 招標公告發(fā)布－資格預審－招標文件發(fā)售－開標評標－推薦中標候選人－確定中標人。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 44 招投標相關要求 (1)項目經(jīng)上級部門批復同意后 ， 項目承辦單位 在指定的媒體上發(fā)布招標公告。 (2)在招標文件開始發(fā)出之日起 5個工作日內(nèi)，具有承擔投標項目能力的法人或者其他組織都可以投標。投標人少于 3個時，應當重新進行招標。 (3)開標時委托招標代理單位主持，邀請所有投標人參加，并接受政府行政監(jiān)督部門的全程監(jiān)督。中標 候選人的投標文件應當最大 限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，充分響應招標文件的實質性要求，并經(jīng)專家評審的投標報價合理，排名第一。 (4)評標將嚴 格 按照國家七部委 12 號令《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》進行。 (5)中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，該通知書具有法律效力，若中標人放棄中標項目，應當承擔法律責任。自中標通知書發(fā)出 30 日之內(nèi)，按照招標文件，項目承辦單位和中標人簽訂書面合同，同時，中標人不得向他人轉讓中標項目，不得將中標項目肢解后向他人轉讓。 評標委員會的人員組成和資格要求 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 45 評標委員會由《湖南省政 府評標專家?guī)臁分械慕?jīng)濟、技術方面的專家組成。根據(jù)本項目招標文件在開標當天從專家?guī)熘须S機抽取。評標委員會主任由專家推舉擔任。評標委員會采用單數(shù)制，但最低不少于 5 人；評標委員會要嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。評標辦法可采用綜合評估法或經(jīng)評審的最低價法。 招標備案 招標文件發(fā)售前須上報 XXX 發(fā)改局和招投標辦備案，確定中標人后， 15 日內(nèi)將中標通知書與簽訂的合同報發(fā)改局備案。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 46 第十 三 章 投資估算與資金籌措 投資估算 根據(jù)建設部 《建標 [1996]628號文》的規(guī)定，計取各項費用，其中： （一） 建設單位管理費：按建安工程費用的 2%計算。 （二） 勘察設計費： 按建筑面積每平方米 8元計算。 （三）工程監(jiān)理及質檢費：按建筑面積每平方米 10 元計算。 （四）預備費：按建安工程費用的 5%計算。 （五）建設期利息： 依據(jù)湖南省 2020 計價定額配套文件對本項目的投資估算進行編制，并對主要材料設備價格及人工工資按 XXX 現(xiàn)行價格進行調(diào)整，以期更符合實際情況，經(jīng)估算項目固定資產(chǎn)投資為 萬元，具體組成如下： （一）土地成本費（ ㎡ ） 513 萬元 （二）開發(fā)前期費 報建 費 78 元 /m2= 勘探、設計費 8元 /m2 = XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 47 監(jiān)理費 10 元 /m2= （三）建筑安裝工程費 土建工程 1100元 /m2= 內(nèi)裝飾工程 外裝飾工 程 安裝工程 （ 四 ） 配套工程 263 萬元 小區(qū)道路 56 萬元 供電設施 56 萬元 供水設施 56 萬元 排水設施 25 萬元 消防設施 30 萬元 垃圾收集設施 10 萬元 綠化 30 萬元 （ 五 ）建設單 位管理費 （ 六 ）基本預備費 （ 七 ）建設期利息 （ 八 ） 合計 資金籌措 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 48 本項目全部投資由 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 負責籌措，具體籌資方案如下： （一）公司自有資金投資。 （二）申請銀行借款。 （ 三 ）建設期間商品房（預）銷售回收資金。 資金使用計劃 本工程建設期為 18 個月，用款計劃為 3個年度，按 3個年度安排投資計劃。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 49 第 十 四 章 財務效益評價 根據(jù)國家計委、建設部《關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》及國家有關文件規(guī)定精神，本可行性研究報告對項目進行財務評價，從而論證本項目的經(jīng)濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據(jù)。 項目財務預測 項目計算期：本項目建設期為 18 個月（ 2020 年 9月 — 2020年 2 月）。 項目收入；項目建成后商品住宅樓出售價格 預 按 2020元 /m2，車庫出售價格預定為 3500元 /m2， 估算總收入為 。 據(jù)市場調(diào)研和同業(yè)房價水平及該中心地段，預計銷售收入如下： 序 號 項目名稱 可售面積（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 備注 商 鋪 車庫 3500 出售 住宅 2020 出售 合計 稅金及附加 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 50 稅金及附加 含建安稅 %、個人所得稅 2%、耗材稅 %、銷售不動產(chǎn)業(yè)稅 12%。 ％ = 應交稅金 及附加 總額： 總成本費用 該項目總成本 為 。 （ 1）房產(chǎn)開發(fā)成本 。 （ 2）銷售費用為 20萬元。 （ 3）財務費用為 30萬元。 （ 4）銀行貸款年利率。 總利潤 總利潤 = 總收入 總成本 稅金及附加=＝ 貸款償還期 項目財務評價 靜態(tài)財務效益指標： 投資利潤率 =年均利潤總額 /項目總投資 100%=% 投資利稅率 =年均利稅總額 /項目總投資 100%=44% 投資回收期 3年 (含建設期 ) XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 51 經(jīng)測算項目投資凈利潤率 %，投資利稅率 44%，投資回收期 3 年 (含建設期 2年 )。 盈虧平衡分析 若總成本保持在 ，可售面積為 ㎡ ，則此項目盈虧平衡點（ BEP）為： BEP=（總成本 +稅金及附加） /加權平均售價 =（ +）/= ㎡ 即 要 銷售 ㎡ 才 可保本。 XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 XXX住宅小區(qū)建設工程 52 第 十 五 章 社會效益與結論 本項目 的實施， 能從根本上 改善 XXX鎮(zhèn)建成區(qū) 基礎設施條件 ，提升 城鎮(zhèn)基礎設施承載 服務能 力 ； 能有效改善 城鎮(zhèn) 環(huán)境 和 城鎮(zhèn) 容貌 ，提升城鎮(zhèn)品位 ；能有效改善城鎮(zhèn)居 民人居環(huán)境，提高居民生活質量 。 本項目 的實施 對 促進 XXX鎮(zhèn) 經(jīng)濟 社會 發(fā)展 和城鎮(zhèn)發(fā)展步伐 起到積極的作用 ， 項目 符合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展要求，加快本項目的實施有著十分重要的 意義 。建議項目實施單位盡快完善 報 建手續(xù)，落實建設資金，爭取早日建成受益。