【正文】 47。(PV經營費用/銷售面積)=收入（萬元）銷售量（平方米）銷售收入經營成本盈虧平衡分析圖BEPＲ=PBEPＱ=五、社會評價1．項目對社會影響分析隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設不但可以為大量南陽居民提供高質量的住房，解決人們對優(yōu)質住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員就業(yè)的機會。行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會?？梢?，本項目的建設將會給社會提供大量的2．項目對所在地互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近，周圍的交通條件較好。建成后的交通和市場環(huán)境應大體滿足需求。對于居民子女的上學問題也是人們比較關心的問題。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。3．社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對南陽的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面的范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無六、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對****投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品所產生的直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。經濟風險因國民經濟狀況變化風險因素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物的組織管理風險等。七．投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：開發(fā)經營周期越長則項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經營周期越長則項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。八、研究結論與建議1．推薦方案的總體描述通過研究本區(qū)域的經濟發(fā)展趨勢, 調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發(fā)經營房地產的投資方式。2．推薦方案的優(yōu)缺點描述（1）、優(yōu)點1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2）項目在經濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積: * 項目總投資: * * % 上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。3）項目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與****小區(qū)的競爭對手較少*****小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經營風險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。（2）.存在問題 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度大。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。 3）房地產行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。3．結論與建議（1）、結論從經濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，推動了房地產經濟發(fā)展，起到了搞活經濟的作用。從社會效益來說：****建成后，可提供住宅996套，將切實解決小區(qū)內職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了南陽市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使人民能夠更好的感受到經濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化市容，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。（2）、建議 強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （3）要做精品。產品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。附圖、附表一、附圖附圖1 《各年銷售情況圖》附圖2 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費用估算表》附表2 《國內設備購置費估算表》附表3 《安裝工程費用估算表》附表4 《項目投入總資金估算匯總表》附表5 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表6 《損益和利潤分配表》附表7 《項目財務全部現(xiàn)金流量表》附表8 《項目財務自有現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項工程投資估算表》附表10 《財務計劃現(xiàn)金流量表》附表11 《分年資金投入計劃表》附表12 《借款償還計劃表》附表13 《敏感性分析表》附圖1 各年銷售情況圖2181附圖2 敏感性分析圖建設投資基本方案內部收益率 20% 10%評價指標（IRR等）%10%銷售價格 10% 0% 10%附表1 建筑工程費用估算表 單位：萬元序號建、構筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計（萬元）1①號樓型棟42②號樓型棟43③號樓型棟154④號樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計326集貿市場㎡1000按500元/㎡計507總計附表2 國內設備購置費估算表 單位：萬元序號設備名稱設備購置費出廠價運雜費總價1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計附表3 安裝工程費用估算表 單位：萬元序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額估算說明合計其中：外匯1建設投資0建設投資靜態(tài)部分0建筑工程費0設備及工器具購置費0安裝工程費0工程建設其他費用0基本預備費08%建設投資動態(tài)部分0漲價預備費03%建設期利息06%2項目投入總資金0附表5 銷售收入、銷售稅金及附加估算 單位：萬元項 目合 計開發(fā)經營期20082009201020112012銷售（營業(yè)）收入02181A房型銷售收入單價（含稅）銷售量（套）3034B房型銷售收入單價（含稅）銷售量（套）3034C房型銷售收入單價（含稅）銷售量（套）7010D房型銷售收入單價（含稅）銷售量（套）7010E房型銷售收入單價（含稅）銷售量（套）202050F房型銷售收入33331907單價（含稅）