【正文】 5+800）2%=（萬元）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的1%計取。其他費(fèi)用=（6410+67375+800）1%=（萬元）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，由于本項目開發(fā)周期較短，本次評估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的3%計取。不可預(yù)見費(fèi)用=（6410+67375+800）3%=（萬元）期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。本項目的財務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計發(fā)生額計算。業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款50000萬元，計劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財務(wù)費(fèi)用=50000%（1+20%）2=銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計取。銷售費(fèi)用=2994686%=（萬元）該項目期間費(fèi)用=+=（萬元）（三）、項目總投資估算一覽表（評估表3）項目總投資估算表評估表3單位：萬元序號項目總投資占總投資比例(%)單價(元/平方米)估算說明1開發(fā)建設(shè)投資%　土地費(fèi)用%　前期建設(shè)費(fèi)5,%　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,%　建筑安裝工程費(fèi)67375% 　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)%　開發(fā)間接費(fèi)%　　管理費(fèi)用%　開發(fā)期稅費(fèi)4487%　其他費(fèi)用%　不可預(yù)見費(fèi)%　2期間費(fèi)用24,%　財務(wù)費(fèi)用6,%　銷售費(fèi)用17,%　3經(jīng)營資金　　　　4項目總投資%　注：按上述方法同理測算出車位的成本為2280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。五、還款計劃根據(jù)初步預(yù)測表明，本項目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。第五章 財務(wù)分析本項目經(jīng)濟(jì)評價采用國家計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對項目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測算。一、項目收入估算（一）、銷售收入預(yù)測“文殊院”。，（，其余為C代號地塊上的商業(yè)建筑），（其中含1萬平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；。其余CC（），用于拍賣。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場　　　　　該范圍共設(shè)地面車位460個15C6　　　　　16合計——　272000　　　1846個停車位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場價格出售，車位按成本價出售。根據(jù)本報告第三章的預(yù)測分析，該項目的各類房屋銷售單位價格預(yù)測：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價格出售）本項目銷售收入總額為325050萬元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬元，居住辦公用房銷售收入為35500萬元。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá)33368萬元。土地拍賣收益預(yù)測：該項目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為133000萬元。CCC7三宗的的招、拍、掛成交價格估計為600萬元/畝，600=29520萬元。=。（二）、經(jīng)營稅金及附加預(yù)測按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，地方性教育附加為營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營收入的1‰。（三）、收益預(yù)測預(yù)測依據(jù)在銷售收入及各項成本的預(yù)測基礎(chǔ)上，我們對該項目的收益進(jìn)行了預(yù)測。根據(jù)本項目的盈利情況，公司對所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進(jìn)行估算。由于本項目按項目管理與運(yùn)營，故本項目不計提盈余公積金和公益金。預(yù)測結(jié)果預(yù)測結(jié)果表明（見《損益表》），本項目在整個運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到325050萬元；；、。二、財務(wù)分析（一）、財務(wù)評價報表的編制 損益表項目金額（萬元）總開發(fā)價值項目總投資銷售稅金及附加稅前利潤總額所得稅稅后利潤總投資利稅率%總投資凈利率%（二）財務(wù)分析指標(biāo)計算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標(biāo)總投資利稅率：%總投資凈利率：%銷售利稅率:%銷售凈利率:%三、項目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)銷售量分析由于本項目的總銷售收入為325050萬元。本項目設(shè)計開發(fā)規(guī)模為320500㎡，%，項目就會不盈不虧。盈虧平衡點(diǎn)銷售收入及銷售單價分析，企業(yè)就會不盈不虧。㎡。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見下表：單因素敏感性分析表（總投資利稅率）投資收益率 變動率10%5%0+5%+10%不確定因素銷售單價%%%%%開發(fā)成本%%%%%對單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，銷售單價和開發(fā)成本都是敏感性因素。因此，應(yīng)盡量控制開發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價格，使成本控制在預(yù)測開發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價格達(dá)到或超過預(yù)期目標(biāo)。四、財務(wù)分析結(jié)論通過上述財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項目在整個運(yùn)作期內(nèi)，；；、?？偼顿Y利稅率：%；總投資凈利率：%；銷售利稅率:%；銷售凈利率:%。綜上所述，項目在財務(wù)上是可行的。第六章 項目風(fēng)險分析房地產(chǎn)項目開發(fā)過程通常分為四個階段,即投資決策階段,土地獲取階段,項目建設(shè)階段和租售管理階段。各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的,因此在投資決策前，未來項目的建設(shè)中時有可能面臨的風(fēng)險因素提前進(jìn)行識別分析，并建立項目風(fēng)險管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項目投資風(fēng)險．一、 投資決策階段（一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險可能來源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。根據(jù)“文殊院”建設(shè)項目情況，該部分風(fēng)險較小，但要關(guān)注政府對改造該項目的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內(nèi)其他類似物業(yè)業(yè)態(tài)競爭發(fā)展動態(tài)，對未來物業(yè)經(jīng)營管理過程中造成的價值變化。（二）、物業(yè)類型風(fēng)險不同物業(yè)類型面對不用消費(fèi)市場，也可能帶來不同的經(jīng)營收益，因而具有不同的風(fēng)險。根據(jù)對該項目的市場論證，目前本報告設(shè)定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊(yùn)。二、 土地獲取階段（一）、土地使用權(quán)以及規(guī)劃許可的風(fēng)險對開發(fā)商而言，土地自然屬性風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件，水文地質(zhì)條件以及地下埋著物等的不確性。土地社會屬性是指地塊區(qū)位條件及配套設(shè)施是否按項目推進(jìn)不斷完善，同時本報告設(shè)定的項目初設(shè)方案是否仍有改動等的不確定會導(dǎo)致項目風(fēng)險，提醒投資方加以關(guān)注。（二）、籌資風(fēng)險各種籌資方式、所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，帶來的項目未來財務(wù)風(fēng)險也不同。該項目投資額較大，開發(fā)經(jīng)營周期較長，應(yīng)充分考慮自由資金和銀行貸款比例，同時要關(guān)注銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)未來金融政策變化，開拓多方面融資渠道。三、 項目建設(shè)階段（一）、招標(biāo)和承包模式不同招標(biāo)方式選擇工程承建商的類型不同，會導(dǎo)致工程成本、進(jìn)度和質(zhì)量波動，因而會對工程建設(shè)帶來風(fēng)險。建議多方考察有經(jīng)驗的施工企業(yè)，選擇招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)協(xié)助把關(guān)并建立全過程監(jiān)控的制度體系。（二）、自然條件風(fēng)險工程實(shí)施期間，惡劣的自然條件和氣候會給工程建設(shè)帶來不便，導(dǎo)致工期延長、成本增加，建議提前做好施工計劃，安排好各分部分項工程施工順利進(jìn)行。（三）、工期拖延和質(zhì)量風(fēng)險影響工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯誤估計項目的特點(diǎn)和實(shí)施條件，因此，投資方應(yīng)組建強(qiáng)有力的工程建設(shè)管理隊伍，制定相應(yīng)制度來保障施工進(jìn)度及質(zhì)量。（四）、項目開發(fā)成本一般來講，開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段，建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)９５％—１００％，初步設(shè)計階段為７５％—９５％，技術(shù)設(shè)計階段為３５％—７５％，施工圖設(shè)計階段為１２％—３５％，施工階段時項目成本影響僅１２％左右。導(dǎo)致成本風(fēng)險的主要原因有：（１）項目規(guī)劃，設(shè)計深度不夠。（２）規(guī)劃設(shè)計方案成舊。（３）地基勘測資料不全。（４）承發(fā)包方式選擇不當(dāng)。（５）項目建設(shè)期間通貨膨脹，材料，人工費(fèi)的上漲。（６）不可抗力。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時，向業(yè)主提出補(bǔ)償要求，增加了開發(fā)商成本風(fēng)險，主要原因有：（１）工程變動。（２）施工條件變化。（３）管理不當(dāng)。（４）第三方干擾等。因此，投資方應(yīng)充分考慮工程項目建設(shè)個環(huán)節(jié)合作因素。即時協(xié)調(diào)，防患于未然，避免索賠風(fēng)險。四、 銷售管理階段（一）、開盤時機(jī)預(yù)售、即時出售和滯后銷售三種情況會帶來項目不同的收益風(fēng)險，需要投資商對未來物業(yè)市場走勢準(zhǔn)確預(yù)測判斷。開盤時機(jī)的選取對本項目和周遍同一供求圈內(nèi)品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P的競爭勢態(tài)有密切的聯(lián)系。（二）、銷售價格采取不同的銷售價格會帶來不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價值，并對同類產(chǎn)品競爭關(guān)系調(diào)查了解做出正確的價格策略?？傊陲L(fēng)險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經(jīng)營階段存在的風(fēng)險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險具有較多的隱蔽性，各種風(fēng)險往往交織在一起，這給識別風(fēng)險帶來困難，因此，針對“成都出口加工區(qū)西區(qū)生活配套區(qū)”項目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險因素識別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風(fēng)險，才能獲取最大收益。43 / 43