【正文】 現(xiàn)在卻越來越被開發(fā)商摒棄，諸多項目已經(jīng)開始反璞歸真，還建筑設計獨立創(chuàng)造性的本色，面對該情況和潮流，“歐陸風”明顯是逆潮流而為之，可是我們之所以仍反其道而行，這在根本上還是因為充分考慮了德州的市場純粹歐式項目的空白以及后文進行的客源和目標客戶心理的分析——一）客源定位：所謂客源定位，就是依據(jù)項目自身的特征、品質(zhì)、形象為載體而進行的對目標接受人群以及購買對象的界定，是策劃銷售關(guān)系中的重要環(huán)節(jié)。準確而直觀的客源定位，將直接有助于整體推廣和銷售的成功。左右項目定位的因素很多，而其中最主要的因素依然是產(chǎn)品定位，因為樓盤操作的成敗很大程度上取決于目標客戶群的界定，因此在對前期市場調(diào)研基礎上，具有針對性地界定購買人群，才能達到給整體項目定位的目的，并且銷售也就有的放矢。當然，客源定位并不是一個孤立靜態(tài)的過程，在許多時候還應該進行必要的客源細分。結(jié)合我司多年操盤積累的豐富經(jīng)驗和對不同需求客戶特征喜好的掌握，并且便于表述直接，依然物業(yè)需求為分類標準，將目標客源分為多層客源和小高層客源和商業(yè)客源三大類現(xiàn)根據(jù)客源社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：（一） 多層客源：主要構(gòu)成人員：年輕新銳階層、政府官員、企業(yè)中層領導。目標客戶需求心理分析：結(jié)合目標客戶的年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成以及生活習慣分析，其心理動態(tài)主要有如下幾類：○向往優(yōu)越的居住條件，追求較高的生活環(huán)境；○對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心；○對小區(qū)的景觀和配套比較注重；○追求生活在高端，與上層為鄰的效果，不否認有一定的虛榮心理。（二）小高層客源項目無論從量體比例還是規(guī)劃重點，都將小高層定為重中之重，因此小高層可以被稱為項目的主體策劃單位，基于這個意義，我司在進行客源定位時也充分考慮以突出重點：主要構(gòu)成人員：私營業(yè)主、政府工作人員、知名企業(yè)的高層人員、高級白領等處于金字塔尖的人群。同樣結(jié)合小高層目標客戶的年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成以及生活習慣、置業(yè)心理分析，其心理動態(tài)主要有如下幾類：○大多為二、三次置業(yè)。對社區(qū)環(huán)境和物業(yè)較為注重。○希望一個更為私密、高檔的生活空間；對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。○有著靈活的思考和前衛(wèi)追求，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活?！鹱⒅赝獠凯h(huán)境的富麗堂皇，有以居住在此為榮耀的心安理得之心態(tài)。（三）商業(yè)用途客源：主要分為投資型客源和經(jīng)營型客源兩類，主要為部分投資者和經(jīng)營者。需求心理特征分析：○注重項目周邊配套，期待商業(yè)能升值；○把本案的住宅用戶當成固定而強大的消費群；○部分用以投資，希望能帶來更多回報。二）項目定位：項目定位是對項目的最基礎也是最完善的分析后并且圍繞上文客源定位，明確項目在市場上應該以何種形式出現(xiàn)。而且完善的項目定位應該是該樓盤所有的賣點的一種匯集。項目是一個商業(yè)和住宅結(jié)合，而具體到住宅部分又是多層與小高層結(jié)合的綜合樓盤，其主體定位應該立足顯示全盤考慮。前文的市場定位已經(jīng)明確了市場空白、客源定位已經(jīng)界定了目標客戶，結(jié)合指導思想，應該在具體的項目定位時體現(xiàn)其至尊高端、作為德州最高端項目的“代言人”的形式面世，既“除了滿足基本的生活功能之外，還應該明顯區(qū)別于德州普通項目，并且在高端項目中獨樹一幟”。此外項目主題定位還應該從目標消費者心理需求的角度出發(fā)，結(jié)合先天的地理優(yōu)勢和不同的具體使用需求，做居住對生活方式的極大改變和帶來的投資增值的層次性提升，對目標消費群體的社會心理價值預期進行市場誘導，圍繞目標消費群體的需求心理展開項目主題定位。我司建議，在總體指導思想下，應該把住宅項目和商業(yè)項目分別定位——※住宅項目： ——“體現(xiàn)價值身份感的純粹歐陸風格的豪宅”定位詮釋：○體現(xiàn)價值身份感：本案盡量摒棄項目的“平庸大眾”元素，力求打造成為德州第一高層建筑，迎合目標客戶“高人一等”的生活追求，進而與其需求心理達成高度和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)客戶自身價值和身份優(yōu)越感?！鸺兇鈿W陸風格：歐陸風格指項目的建筑風格和外部建筑形式，采用歐洲風格是項目與“至尊高貴”品質(zhì)的最佳的切入點，如前文所述，我們采用歐陸風格是“為貴而歐”的目的使然，在指導思想已經(jīng)有所體現(xiàn)故不再贅述，歐陸風情也能突出項目獨樹一幟的風格。但是我們必須強調(diào)的是，在該定位中所以冠以“純粹”的前綴定語，則是針對目前德州市場不倫不類的仿歐式項目表述的，綜觀目前德州房產(chǎn)市場，不否認有部分項目也生搬硬套的打上歐化的烙印，拼湊剽竊風嚴重，以至于出現(xiàn)將倫敦風格、巴黎景觀等匯聚一案不倫不類；而我們的項目則以純粹的歐洲定位，整體和細節(jié)一脈相傳相得益彰，每一個細節(jié)都與主題保持了高度的統(tǒng)一?！鸷勒汉勒櫭剂x是一種超越純居住功能要求和實際使用價值之外的頂級住宅，項目走高端頂層的路線，并且在任何細部做足功夫，力求體現(xiàn)其附加價值的層次性提升，使其當之無愧的成為德州市場高端項目的旗幟，并靠品質(zhì)獲得處于“金字塔尖”的目標客源的心理認同?！虡I(yè)項目： ——財富新領地，旺鋪原始股定位詮釋：財富：本案商鋪的財富分為贏利財富與升值財富兩部分。贏利財富：是指商鋪經(jīng)營或出租所得的收入。升值財富：隨東方紅路的漸趨繁華成熟，加上周邊小區(qū)的日漸成熟，地段升值在望，升值潛力無限。隨著市政配套的日益完善，該區(qū)塊已日益為投資者所看好。未來巨大的升值是本案吸引客戶購買的巨大誘惑因。旺鋪：本案商業(yè)之所稱之為“旺鋪”，有以下三個理由支撐：本案住宅用戶為商鋪提供了固定而強大的消費群；本項目周邊，擁有龐大的消費群體；本案處于商業(yè)繁華的東方紅路段，附近商圈為德州最為繁榮的商業(yè)圈之一。繁華商圈核心位置，龐大固定消費群體，商業(yè)旺盛也應該在情理之中。新領地/原始股：新的住宅小區(qū)的建設為項目的商業(yè)提供了旺盛的人流；本項目商業(yè)也尚未出售，是為原始股。值得一提的是，該項目還可以作為德州商住結(jié)合的標志性典范形成強大的項目品牌力，實現(xiàn)“三動”效應：即在市場和同行中產(chǎn)生“震動”，與周邊項目及市政條件形成有機“互動”；對德州整體區(qū)域價值產(chǎn)生極大的“帶動”。二、項目建議：豪宅是一種超越純居住功能要求和實際使用價值之外的頂級住宅，是與眾不同的生活方式的反映，也是突顯優(yōu)越社會地位的特殊載體，只提供給位于金字塔尖的極少數(shù)人，為了襯托出我司在上文中對項目的定位主題，我司將從項目整體規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑風格與立面設計、戶型設計、新材料及設備的運用、商業(yè)配套、物業(yè)管理等細節(jié)方面做出一些建議。整體規(guī)劃建議：項目基本規(guī)劃如下：1）整個地塊西臨東地路，北臨東方紅路。占地25791平方米，預計總建筑面積達到70000平方米。 2）、規(guī)劃中項目共有九個樓座，其中北面沿東方紅路為三樓座為小高層住宅，中間三個樓座也是小高層，最南面三個樓座為三棟多層住宅；主題景觀設在六棟小高層之間。3）、道路交通：區(qū)內(nèi)以圍繞中心景觀交通主干道，向東西樓間延伸，形成東西各成支干道，小區(qū)采用整體全面架空，可以真正做到人車分流。4）在景觀布置上，各樓共享中心景觀；每座樓前后有不同風格的景觀設計；西、北兩面臨街規(guī)劃；北部大門外是形象廣場。在項目的整體規(guī)劃中我們應該遵循以下幾個原則：5）整體原則 整個小區(qū)應該是一個完整的整體，各個部分的設計應該充分考慮項目的主題思想，決不能自由的任意發(fā)揮，而破壞了項目的整體風格基調(diào)。6）尊貴原則 就上文對項目的定位來講，藍爵世家針對的客戶群體是德州市金字塔頂層的這些消費者，所以強調(diào)項目的尊貴性是項目的關(guān)鍵之所在，所以在項目的規(guī)劃中應該處處體現(xiàn)尊貴原則，那么什么是真的尊貴呢？我司認為并不是處處需要金碧輝煌，而是要處處體現(xiàn)人性關(guān)懷，從而體現(xiàn)尊貴不凡。C、健康原則在這里讓客戶感受人要健康，一切空間也要求健康。強調(diào)人與空間的健康共存。在這里健康原則充分發(fā)揮它的執(zhí)法性，對身邊的空間嚴格度衡，每寸空間力求做到健康合格。讓客戶的身體每塊空間放滿了健康的力量，體味浩然天地，健康共存的人與自然健康新理念。D、科技原則我司并不建議本案作為科技主題的項目，但作為高端住宅項目，本案應該具備相應的智能化標準，并采用一些比較實用的科技手段，提高項目的價值。7）養(yǎng)生原則介于藍爵世家的客源層次較高，作為住宅的使用功能——居住已經(jīng)不是最重要的，而作為休閑、養(yǎng)生、享受生活的輔助作用，反而更為重要，所以應處處為業(yè)主考慮提供一個良好的修養(yǎng)條件是非常重要的。8）文化原則一個高檔住宅項目，不只有尊貴的品質(zhì)，而且需要有較高的品位，所以文化是的項目的精髓之所在，只有通過文化將項目的種種特征聯(lián)系在一起，才能形成一個既有品質(zhì)又有品位的高檔社區(qū)。9）風水原則對高端客源來講，風水之說就比較重要了，我司建議在項目規(guī)劃中應該充分考慮風水方面。應該說的中國的風水原理，并不是一種迷信，大多時候是一種科學道理。比如風水理論中講房子不能比路低，房子比路低不吉利，其實它就有著她科學的依據(jù)，其一，建房的地面低于路面，在下雨時，容易積水，造成生活不便，其二，如果街上任何走的人平面的看到這個社區(qū)里面的東西，就喪失了基本的隱私。所以我司認為本案的首層架空非常合理，這充分考慮了項目的隱私原則。環(huán)境規(guī)劃建議：圍繞著我們的景象好象都是自然存在的，簡單而豐富的。它們是平常的又是特殊的，排斥一切描述，模仿與攝影。其外部的空間靜謐而不張揚，然而，偶爾我們會出乎意料的從并不被人注意的景觀中發(fā)現(xiàn)令人振奮的細節(jié)。我們從園林中悄然而過，言語在這里顯的是那么多余，其中的每一件東西都擁有無庸置疑的獨特性，光線輕松而迷人。色彩則不受任何限制的表達著作者的各種情感與精神?！卑柖辔髟?及好的環(huán)境給人不一樣的生活感受，在現(xiàn)代房地產(chǎn)中，環(huán)境所占的比重越來越大，許多客戶將項目環(huán)境的優(yōu)劣，作為評判項目的主要考核指標。那么好的環(huán)境應該如何營造呢？ 1）景觀與建筑相融合必須將景觀與建筑一體設計。我們意識到，園林能夠為人們提供一個四季常駐的起居室，在那里我們可以休憩、 進餐、與鄰居們聚會。所以建造園林和建造建筑物一樣的重要。設計中通常擺脫了建筑材料對建筑師的羈絆而是通過對材料原始特性的運用創(chuàng)造出了極端簡化的建筑形式與景觀達到和諧的共存。 建筑設計的環(huán)境應該象建筑一樣被使用，并使其更具藝術(shù)和精神的價值。2）色彩的運用 各種色彩的運用是環(huán)境規(guī)劃的重要設計元素。如果項目能夠極好的駕御各種的色彩，使幾何化的簡單構(gòu)筑物透出絲絲溫情，并用色彩塑造空間給空間加上魔幻詩意的效果，而通過色彩表述著項目特有的風格與精神。 3）光的運用環(huán)境設計中陽光的運用可謂作品中的點睛之筆，將自然中的陽光與空氣帶進了我們的視線與生活當中。并且與那些建筑交錯在一起，使兩者的混合產(chǎn)生奇異的效果。地面的落影，墻面的落影，水中的倒影構(gòu)成了一個三維的光的坐標系，一天之中隨著光線的變化緩緩移動旋轉(zhuǎn)，像一種迷離的舞蹈。這是建筑與自然的對話，是陽光空氣與植物在建筑上留下的詩意畫卷。4）水的運用園林只需運用了極少的落水作為設計元素，卻會具有極大的感染力，對水運用的靈感也來自于那些可作為鏡子、可視的標簽或者音樂元素的噴泉中。同時也是來自于每個人童年的記憶，正是童年生活的這些回憶使得人們能夠用一種真摯的情感把水的平靜詳和而悠遠的特性表述的淋漓盡致，并且毫無造作之感。5）風格的運用環(huán)境也是具有風格的，所以為了更好的營造項目品質(zhì)，所以在環(huán)境設計中應該積極采用各種風格特征，呼應項目的主題。6）注重地方性 每個地方都有他本身的特點，所以在借鑒其它地區(qū)的環(huán)境風格時，一定要充分考慮項目的地方性，而不是盲目的抄襲。景觀建議總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲古典風格。整個景觀分布為三大塊，一塊是小區(qū)大門口的主題鍍金雕塑，羅馬石柱，一塊是小區(qū)中心花園，沉降式休閑廣場，跌落式流泉，延街綠色觀景長廊。配置樹木花卉。一塊是樓寓之間的綠化花卉點綴，局部小品。樓間條形綠化配以四季鮮花，組團花卉；小品雕塑點綴期間，庭院燈。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。A、水景形態(tài)根據(jù)項目的實際情況，我司建議本案不采用大面積水面的噴泉和湖面水景，而是采用環(huán)繞整個小區(qū)的狹窄而蜿蜒的溪流景觀，并結(jié)合坡地景觀形成若干飛瀑，使整個景觀體系更為靈動。這樣做一方面能使整個小區(qū)的景觀更為生動，不死板，另一方面能強調(diào)整個小區(qū)景觀布置的“均好性” 原則，使每位住戶都能將美景收藏在自己的家中。B、坡地景觀坡地景觀是目前比較先進的小區(qū)景觀布置方式，由于本案建筑都以小高層為主，在施工中將會開挖出較多的土方量，將這些土方堆積營造出坡地來，在進行系統(tǒng)的綠化，并結(jié)合水系形成飛瀑，將大大提高小區(qū)內(nèi)景觀系統(tǒng)的層次感，另外如果根據(jù)實際情況在坡地景觀下建造車庫，不但不影響景觀，還提高了使用價值。C、綠 化綠化是園林住宅構(gòu)成的基本要素，以往居住區(qū)域的綠化僅僅停留在“披上綠化不見土”的低層次階段，沒有太多的特色和藝術(shù)性，本園區(qū)的綠化應注意如下方面：（1）種植綠化喬木、灌木花、草結(jié)合，高低錯落，遠近分明，疏密有秩、綠化景觀層次豐富。（2）種植綠化平面與立體結(jié)合，追求構(gòu)圖、色彩、對比、質(zhì)感，進而形成綠點、綠帶、綠廊、綠坡等綠色景觀。（3）同時講究與硬質(zhì)景觀結(jié)合，注意綠化的維護和保養(yǎng)，豐富綠化的內(nèi)涵。根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。D、道 路道路是居住區(qū)不可或缺的構(gòu)成框架，一方面可以疏導居住區(qū)域的交通組織居住空間，另一方面，好的道路規(guī)劃設計本身也可以成為一道獨特的風景線，居住區(qū)域道路特別是宅間路，往往和路牙、塊石、休閑坐椅、植物配置、燈具等共同構(gòu)成居住區(qū)內(nèi)最基本的景觀，因此對道路的平曲線、豎曲線、窄寬和分幅、材質(zhì)以及綠化裝飾進行綜合考慮以賦予路美觀別致的形式。E、小 品小品在小區(qū)硬質(zhì)景觀中具有舉足輕重的作用，精心設計的小品往往成為人們視覺的焦點和小區(qū)的標識，對于小品的設置，我司提出以下的布置方案：活力米蘭：營造歡快、輕盈的氛圍。彩色塑膠兒童游戲場，結(jié)合兒童的體能訓練、智能訓練、科普知識普及，在不同的活動空間內(nèi)，草地、花叢，陽光下、樹叢中，