【正文】 許多風(fēng)險具有較多的隱蔽性，各種風(fēng)險往往交織在一起，這給識別風(fēng)險帶來困難，因此，針對“成都出口加工區(qū)西區(qū)生活配套區(qū)”項目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險因素識別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風(fēng)險，才能獲取最大收益。（二）、銷售價格采取不同的銷售價格會帶來不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價值，并對同類產(chǎn)品競爭關(guān)系調(diào)查了解做出正確的價格策略。四、 銷售管理階段（一）、開盤時機預(yù)售、即時出售和滯后銷售三種情況會帶來項目不同的收益風(fēng)險，需要投資商對未來物業(yè)市場走勢準(zhǔn)確預(yù)測判斷。因此，投資方應(yīng)充分考慮工程項目建設(shè)個環(huán)節(jié)合作因素。（３）管理不當(dāng)。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時，向業(yè)主提出補償要求，增加了開發(fā)商成本風(fēng)險，主要原因有：（１）工程變動。（５）項目建設(shè)期間通貨膨脹，材料，人工費的上漲。（３）地基勘測資料不全。導(dǎo)致成本風(fēng)險的主要原因有：（１）項目規(guī)劃，設(shè)計深度不夠。（三）、工期拖延和質(zhì)量風(fēng)險影響工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯誤估計項目的特點和實施條件，因此，投資方應(yīng)組建強有力的工程建設(shè)管理隊伍，制定相應(yīng)制度來保障施工進度及質(zhì)量。建議多方考察有經(jīng)驗的施工企業(yè)，選擇招投標(biāo)代理機構(gòu)協(xié)助把關(guān)并建立全過程監(jiān)控的制度體系。該項目投資額較大，開發(fā)經(jīng)營周期較長，應(yīng)充分考慮自由資金和銀行貸款比例，同時要關(guān)注銀行以及其他金融機構(gòu)未來金融政策變化，開拓多方面融資渠道。土地社會屬性是指地塊區(qū)位條件及配套設(shè)施是否按項目推進不斷完善，同時本報告設(shè)定的項目初設(shè)方案是否仍有改動等的不確定會導(dǎo)致項目風(fēng)險，提醒投資方加以關(guān)注。根據(jù)對該項目的市場論證，目前本報告設(shè)定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊。根據(jù)“文殊院”建設(shè)項目情況，該部分風(fēng)險較小，但要關(guān)注政府對改造該項目的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內(nèi)其他類似物業(yè)業(yè)態(tài)競爭發(fā)展動態(tài)，對未來物業(yè)經(jīng)營管理過程中造成的價值變化。第六章 項目風(fēng)險分析房地產(chǎn)項目開發(fā)過程通常分為四個階段,即投資決策階段,土地獲取階段,項目建設(shè)階段和租售管理階段。總投資利稅率：%；總投資凈利率：%；銷售利稅率:%；銷售凈利率:%。因此，應(yīng)盡量控制開發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價格，使成本控制在預(yù)測開發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價格達到或超過預(yù)期目標(biāo)。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評價指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。盈虧平衡點銷售收入及銷售單價分析，企業(yè)就會不盈不虧。二、財務(wù)分析（一）、財務(wù)評價報表的編制 損益表項目金額（萬元）總開發(fā)價值項目總投資銷售稅金及附加稅前利潤總額所得稅稅后利潤總投資利稅率%總投資凈利率%（二）財務(wù)分析指標(biāo)計算運用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計算計算期內(nèi)的各項指標(biāo)總投資利稅率：%總投資凈利率：%銷售利稅率:%銷售凈利率:%三、項目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析盈虧平衡點銷售量分析由于本項目的總銷售收入為325050萬元。由于本項目按項目管理與運營，故本項目不計提盈余公積金和公益金。（三）、收益預(yù)測預(yù)測依據(jù)在銷售收入及各項成本的預(yù)測基礎(chǔ)上，我們對該項目的收益進行了預(yù)測。=。土地拍賣收益預(yù)測：該項目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為133000萬元。根據(jù)本報告第三章的預(yù)測分析，該項目的各類房屋銷售單位價格預(yù)測：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價格出售）本項目銷售收入總額為325050萬元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬元，居住辦公用房銷售收入為35500萬元。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來收益之外其余全部用于出售。其余CC（），用于拍賣。一、項目收入估算（一）、銷售收入預(yù)測“文殊院”。五、還款計劃根據(jù)初步預(yù)測表明，本項目有良好的經(jīng)濟效益，計劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款50000萬元，計劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財務(wù)費用=50000%（1+20%）2=銷售費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計取。不可預(yù)見費用=（6410+67375+800）3%=（萬元）期間費用期間費用包括財務(wù)費用和銷售費用。管理費用=（6410+67375+800）2%=（萬元）其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的1%計取。10000=開發(fā)前期稅費按成都市相關(guān)部門的收費標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費主要包括報建稅費，本次測算按成都市建設(shè)項目行政事業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費項目）考慮：詳見評估表2前期報建費用評估表2序號收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項目報建費特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費120元/平方米中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費文物勘探發(fā)掘費工程定額測定費建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費二異地綠化建設(shè)費3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費10元/平方米四新建房屋白蟻防治費1元/平方米五新型建筑材料專項基金5元/平方米六散裝水泥專項資金1元/平方米小計（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計（萬元）4487按以上計費標(biāo)準(zhǔn)可計算出開發(fā)前期稅費總額4487萬元。前期建設(shè)費（1）前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費前期的規(guī)劃、設(shè)計、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按75元/m2計算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費=75=（2）場地準(zhǔn)備費按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計列，即場地準(zhǔn)備費=100=3205萬元項目前期總費用=+3205=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項目考慮，綜合200元/平方米計，即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費=200=6410萬元建安裝飾費（含設(shè)備購置）：依據(jù)《2000》定額及近年來類似項目統(tǒng)計資料確定該項目各類建筑物的建安工程：詳見評估表1。（二）、投資估算說明土地費用根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。詳細規(guī)劃指標(biāo)見下表：項目用地平衡表序號地塊編號用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)2700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個2B3750064%1028%3B41200061%1028%4B53000056%1529%5B62700065%1525%6B74000056%2026%7B92700059%2025%8C1商住、綜合7000070%　18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個9C21260023%2450%11C41890025%2450%14A2停車場　　　　　該范圍共設(shè)地面車位460個15C616合計——　272000　　　1846個停車位的設(shè)置原則：，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個。其余CC（），用于拍賣。二、項目概況概括的“文殊院”建設(shè)項目的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等資料，本項目概況如下：“文殊院”。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預(yù)測。六、項目開發(fā)價值及銷售預(yù)測據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45110元/平方米左右，相對比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。其余CC（），用于拍賣。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃：“文殊院”。通過對項目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。同時，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。這兩個片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營造出讓旅游者能夠“留下來”的氣氛，從而結(jié)合景點形成了整體的旅游片區(qū)，營造出旅游商圈，實現(xiàn)了片區(qū)價值的提升。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。而其啟動的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。中國的城市舊城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新 天地、上海城隍廟。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬余方米。進山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。傳說清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。四川省和成都市的佛教協(xié)會所在地。（三）自身文化底蘊成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。道路通達度：項目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達狀況較好。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營面積達11000多平方米。三、項目自身因素分析（一）、項目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內(nèi)旅