【正文】 故項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為： 。 盈利能力分析 損益表靜態(tài)盈利能力216。%。 　　 上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。土地增值稅及預(yù)收土地增值稅的計(jì)算方法如下：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。4　 銷售費(fèi)用的確定本案的銷售費(fèi)用分推廣費(fèi)用和銷售傭金兩部分，%。（詳見附表一） 資金籌措與使用計(jì)劃本項(xiàng)目資金籌措包括資本金，銀行貸款、銷售收入再投入和建設(shè)期利息，具體投資使用計(jì)劃見附表投資使用計(jì)劃與資金籌措表，具體數(shù)額及比例見下表:8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算1　 基準(zhǔn)收益率的確定 本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率經(jīng)綜合考慮確定為項(xiàng)目投資年基準(zhǔn)收益率 12% 轉(zhuǎn)化為季度基準(zhǔn)收益率約為 %資本金年基準(zhǔn)收益率 13% 轉(zhuǎn)化為季度基準(zhǔn)收益率約為 %2　 貸款利率的確定 本項(xiàng)目貸款利率為建設(shè)銀行的六個(gè)月至一年貸款利率，%，%，按季度計(jì)息。 本項(xiàng)目貸款利率為建設(shè)銀行的六個(gè)月至一年貸款利率，%，%，按季度計(jì)息。%計(jì)取。本項(xiàng)目管理費(fèi)以前邊各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)取。 監(jiān)理費(fèi)按建安工程費(fèi)的1%計(jì)算。根據(jù)西安市標(biāo)準(zhǔn)，每平米（總建筑面積）100—150元。 依據(jù)西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站（2012年5月8日）西安城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。該部分暫定每平米25元。該部分費(fèi)用暫定15萬(wàn)元。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等。7 投資估算及資金籌措 投資估算的原則1) 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；2) 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3) 項(xiàng)目的總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮； 項(xiàng)目投資估算依據(jù)1) 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；2) 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)）；3) 國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)）；4) 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2005]159號(hào)）；5) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；6) 西安市物價(jià)水平等。l 制定相應(yīng)的促銷方案；l 繼續(xù)網(wǎng)絡(luò)的宣傳。l 繼續(xù)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體的宣傳；l 制定相應(yīng)的促銷方案；l 可以通過對(duì)“社區(qū)景觀創(chuàng)意DIY活動(dòng)”的反饋來(lái)拉動(dòng)樓盤的火熱程度。l 繼續(xù)加大在《西安晚報(bào)》和《華商報(bào)》上的宣傳力度；l 制定具體營(yíng)銷方案；l 參加西安秋季房展會(huì)；l 開始進(jìn)行“社區(qū)景觀創(chuàng)意DIY活動(dòng)”。l 這時(shí)只定一個(gè)大致的價(jià)格區(qū)間，同時(shí)制定一些優(yōu)惠政策，以在提高大家支付定金積極性的同時(shí)，摸清楚市場(chǎng)情況；l 要在東二環(huán)和北二環(huán)等主要路段做道旗；l 開盤前幾周要在《西安晚報(bào)》和《華商報(bào)》上做半版廣告；l 要在網(wǎng)站上做新的樓盤開盤宣傳片，也要上傳到“優(yōu)酷”、“土豆”等主流視頻網(wǎng)站上（要求宣傳片要站在宣傳《易經(jīng)》、《老子》等思想的基礎(chǔ)上宣傳該樓盤）；l 要做好樓盤宣傳冊(cè)等。l 該段時(shí)間主要利用項(xiàng)目位于東二環(huán)與北二環(huán)這個(gè)地理優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目所在地圍墻上以及特設(shè)的廣告牌上做宣傳；l 這時(shí)也要在“700J”以及“新浪樂居”等網(wǎng)站上做宣傳（要做一個(gè)簡(jiǎn)短的宣傳片）；l 最重要的工作是要建一個(gè)醒目的售樓處，準(zhǔn)備沙盤。 可操作（無(wú)論黑貓白貓抓住老鼠都是好貓） 可操作性主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)性和效果明顯性。如:家的溫馨，居住環(huán)境的和諧。 178。178。您買的不是房子，而是一種精神的寄托，一種人生態(tài)度，一種信仰。城中鄉(xiāng)村 喧囂中的點(diǎn)滴沉寂……結(jié)廬在人境，心遠(yuǎn)地自偏。 “自然”是華夏傳統(tǒng)智慧的精髓。6 營(yíng)銷方案 銷售理念178。物業(yè)管理：物業(yè)應(yīng)以營(yíng)造一個(gè)和諧，人文的社區(qū)為己任，努力使我們的社區(qū)不在冷漠，使大城市普遍的陌生人社會(huì)回歸到熟人社區(qū)，如采用博客、ＱＱ群、貼吧等現(xiàn)代化管理方式為大家提供一個(gè)交流平臺(tái)，也可以建立一些興趣小組，多提供一些公共活動(dòng)場(chǎng)所，組織一些活動(dòng)，以促進(jìn)大家交流。商業(yè)：建議在種類多樣性的同時(shí)，個(gè)體進(jìn)行主題化經(jīng)營(yíng)，盡量由小區(qū)內(nèi)部人經(jīng)營(yíng)，必要時(shí)要支持小區(qū)活動(dòng)。 結(jié)構(gòu)：住宅建筑采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，商業(yè)建筑采用框架結(jié)構(gòu)。u 建議做紫羅蘭和葡萄走廊各至少100米，且盡量給人造成彎曲便捷幽靜之感。u 盡量多的種植各種植物，尤其是以前常有而現(xiàn)在不常有的，如桑樹、梓樹、槐樹、榆錢樹、竹子以及蒲公英和一些野生草本植物等；u 種植各種開花植物，盡量保證至少春夏秋花期不斷，盡量增加花卉的種類。這些都充分體現(xiàn)了太極八卦中交換變易的思想。道路交通組織以環(huán)形為主要架構(gòu)，輔以其他支路，努力做到交通便捷暢通。該小區(qū)規(guī)劃以滿足日照要求為前提，努力做到美觀大方、平易自然。長(zhǎng)久以來(lái)我們?nèi)A夏民族對(duì)住宅的風(fēng)水有很大的講究，在這一點(diǎn)上一定程度上迎合了大家的心理。 經(jīng)濟(jì)原則： 充分利用場(chǎng)地條件，減少工程量，考慮小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。 生態(tài)原則： 創(chuàng)造出建筑與自然環(huán)境和諧一致、相互依存，富有當(dāng)?shù)靥厣木幼…h(huán)境。 功能性原則：滿足小區(qū)居民休閑、娛樂的需求。 場(chǎng)地性原則：充分合理的利用好小區(qū)的每塊土地。我國(guó)古代最古老的哲學(xué)講究“道法自然”，本項(xiàng)目應(yīng)追尋該指導(dǎo)思想，以最自然的方式營(yíng)造出一個(gè)田園村莊式的居住社區(qū)，努力為“村民”營(yíng)造出一種“久在樊籠里，復(fù)得返自然”之感。4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想如今社會(huì)生活節(jié)奏在不斷的加快，人們的壓力也在不斷的增加，從而使整個(gè)社會(huì)充斥著浮躁和不安。場(chǎng)地平整無(wú)需進(jìn)行整平。 ～。1月份最冷，℃~℃,℃；7月份最熱，℃~27℃，℃；℃。 屬于暖溫帶半濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。c. 車位價(jià)格 本項(xiàng)目90%為地下車位，價(jià)格暫定為200000元/個(gè)。房地產(chǎn)狀況修正表影響因素權(quán)重桑梓情懷東岸陽(yáng)光 天香心苑 鉑廷 華旗東郡 浐灞一號(hào) 豪頓國(guó)際周邊環(huán)境1009597989510299配套設(shè)施1009595979910399地理位置1009898102959898開發(fā)商100959898969998小區(qū)規(guī)劃100909597959898小區(qū)規(guī)模1009897959910297合計(jì)11005　 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 公式： 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)東岸陽(yáng)光 595011100/=6306元/平方米天香心苑 550011100/=5702元/平方米鉑廷 630011100/=6452元/平方米華旗東郡 570011100/=5910元/平方米浐灞一號(hào) 700011100/=6996元/平方米豪頓國(guó)際 570011100/=5804元/平方米6　 確定住宅價(jià)格通過對(duì)個(gè)可比實(shí)例與本案的相關(guān)度進(jìn)行分析，得出各項(xiàng)目的權(quán)重如下表：項(xiàng)目東岸陽(yáng)光 天香心苑 鉑廷 華旗東郡 浐灞一號(hào) 豪頓國(guó)際權(quán)重本案住宅單價(jià)=6306+5702+6452+5910+6996+5804=6327元/平方米，將開盤均價(jià)取整為6400元/平方米，整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)考慮到未來(lái)房?jī)r(jià)上漲因素定為7400元/平方米。4　 房地產(chǎn)狀況調(diào)整通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的一些重要因素進(jìn)行分析，從而求出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。3　 交易日期修正 從西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及本地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，該樓盤價(jià)格還將上漲。l 定位步驟 1　 選取可比實(shí)例 該六個(gè)可比實(shí)例都是以項(xiàng)目地址盡量接近，戶型、容積率等盡量接近為前提的。（具體分析見營(yíng)銷方案）價(jià)格定位：a. 住宅單價(jià)l 定價(jià)原則 可以反映市場(chǎng)供求、體現(xiàn)樓盤價(jià)值，在利于樓盤銷售的前提下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。本項(xiàng)目旨在為住戶營(yíng)造一個(gè)健康、舒適、和諧的綠色生態(tài)家園，一個(gè)繁華都市中的鄉(xiāng)村田野，從而為住戶在喧囂浮躁中尋求點(diǎn)滴的沉寂、舒心。綜合以上三類人群，本項(xiàng)目在人為氣息、環(huán)境、治安方面都應(yīng)有較高的要求。針對(duì)第二類人群以開發(fā)大二室或大三室為主，如90—100的二室，100—120的三室。 項(xiàng)目定位 客戶定位:本項(xiàng)目主要針對(duì)三種人群，一是受過高等教育，有一定知識(shí)文化素養(yǎng)的80后大學(xué)生；二是看中本地區(qū)環(huán)境對(duì)生活品質(zhì)有一定要求的為改善住房條件而購(gòu)房的客戶：三是資金充裕對(duì)本地區(qū)未來(lái)房情看好的房地產(chǎn)投資人士。178。T（威脅）178。178。O（機(jī)會(huì)）178。178。178。W（劣勢(shì)）178。 開發(fā)商：開發(fā)商金地地產(chǎn)歷經(jīng)十年探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，同時(shí)也是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。 規(guī)模：規(guī)模較大。 配套：周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等配套設(shè)施齊全。 交通: 位于兩個(gè)主干道交叉口，和***交通樞紐站，無(wú)論駕車還是乘公交都十分方便。 S（優(yōu)勢(shì)）178。 : 如圖被訪者中對(duì)送裝修家具和降低首付的認(rèn)從度較高。 ：如圖可知被訪者中普遍對(duì)花園、健身、娛樂和餐飲等要求較多。 ：如圖可知被訪者對(duì)中小高層更有所青睞，但也應(yīng)考慮其他類型的合理配置。 （三）、房屋功能設(shè)計(jì)要求 ：如圖可知被訪者對(duì)中等戶型要求偏多。 ：對(duì)房屋單價(jià)要求7000元以下的占86%，可見市場(chǎng)對(duì)本地區(qū)房屋售價(jià)心理預(yù)期并不是很高。 ：如圖被訪者中要求毛坯房和全精裝修的分別占31%和30%，這要求項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)有所考慮。 ：如圖可知被訪者中職業(yè)分布并無(wú)明顯集中趨勢(shì)，這就要求項(xiàng)目策劃者要考慮到未來(lái)居住者一些個(gè)性的要求。 ：如圖可知被訪者年收入水平普遍低于10萬(wàn)，5萬(wàn)以下更是占到了58%，這就要求在做項(xiàng)目策劃時(shí)要有所側(cè)重。 成果及結(jié)論（1） 、個(gè)人基本信息 ：被訪者中25~35歲占比42%，這與年輕人依然是房地產(chǎn)消費(fèi)主力契合。 調(diào)查內(nèi)容 該調(diào)查問卷主要涉及到： 被調(diào)查者基本信息，如年齡、收入、出行方式以及職業(yè)； 被調(diào)查者置業(yè)計(jì)劃，如買房時(shí)間、裝修標(biāo)準(zhǔn)、意向位置、價(jià)格及付款方式； 被調(diào)查者房屋功能設(shè)計(jì)要求，如面積、周邊環(huán)境、住房類型、小區(qū)配套等； 其他情況調(diào)查，如信息獲取渠道以及喜歡的促銷方式。 時(shí)間：2012年3月23日到3月29日 地點(diǎn)：***項(xiàng)目周邊人員：全組成員備注：本次調(diào)查共發(fā)放問卷480份回收450份，有效450份，%。 216?！√煜阈脑肺挥跂|二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角，項(xiàng)目共分南開發(fā)地塊與北開發(fā)地塊，現(xiàn)階段開發(fā)的為南地塊，共有1棟15層小高層樓及6棟2033層高層組成的。內(nèi)部配套：社區(qū)配套：國(guó)際幼兒園。該樓盤主要特點(diǎn)教育社區(qū),軌道沿線,投資地產(chǎn)周邊交通：二環(huán)2號(hào)線、604路、262路、227路等多達(dá)30多條的公交線路***站下車。高聳、挺拔的樓體設(shè)計(jì)象征著年輕人的不斷進(jìn)取、開拓創(chuàng)新的精神，完美的同社區(qū)整體的風(fēng)格有機(jī)結(jié)合為了一體。　　天香心苑項(xiàng)目總占地120余畝，南區(qū)占地70余畝，北區(qū)占地40余畝，南區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)1250余戶，項(xiàng)目總規(guī)劃為40萬(wàn)平方米大型庭院式的中高端居住社區(qū)，項(xiàng)目整體的最大亮點(diǎn)為 “圍合式布局、4景觀組團(tuán)、3條景觀帶、3重庭院”，近百面的樓間距充分體現(xiàn)出社區(qū)的在規(guī)劃上對(duì)高尚人居理念尊重，景觀綠化率高達(dá)36%以上，充分體現(xiàn)在“高貴與品味并重，優(yōu)雅與生態(tài)相融合”的高尚人居生活理念。由此可見該項(xiàng)目?jī)r(jià)格有很大下降的空間并已經(jīng)有下降的趨勢(shì)。 海璟印象城2012年03月19日的最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)5500元/平方米 相比上個(gè)銷售周期下跌了3%。 所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為6088元/平方米，近半年來(lái)持平。由香港貝爾高林公司設(shè)計(jì)的園林景觀和藝術(shù)大街，再加上小區(qū)內(nèi)artdeco的建筑風(fēng)格，將在城東呈現(xiàn)出一個(gè)高品質(zhì)的藝術(shù)社區(qū)。項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)，交通便利，即將修建的地鐵3號(hào)線也將在項(xiàng)目周邊設(shè)站。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和實(shí)用,但又富有朝氣的生活氣息。項(xiàng)目產(chǎn)品采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格。飄窗，令視野開闊，室內(nèi)空間豐富多樣。　　項(xiàng)目北接華清路，南臨長(zhǎng)纓東路，西鄰城市快速干道東二環(huán)，東靠萬(wàn)壽北路,交通便利，通達(dá)全城，最大限度擴(kuò)張您的生活愿景。主要優(yōu)點(diǎn)有：l 緊鄰大明宮，地理位置優(yōu)越 l 純板式樓，2梯4戶，全明戶型，南北通透l 雙地鐵，地鐵4號(hào)線，交通便利l 獨(dú)有的新風(fēng)系統(tǒng)，能保持室內(nèi)空氣清新 3　 華旗東郡容積率：：5800規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)：15 車位數(shù)量：1140土地年限： 70年 公攤率：25%朝向差： 20元規(guī)劃戶數(shù)： 2320戶 銷售率：30%層差： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期： 2012年6月商鋪價(jià)格： 14000工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)房 物業(yè)費(fèi)： 付款方式：按揭戶型區(qū)間： 71平米至122平米主力戶型1： 72平米兩室兩廳一