【正文】 在后期經(jīng)營管理上，應引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂 面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。 （二）可行性研究結(jié)論 綜 上所述，根據(jù)市場分析與財務分析，本項目開發(fā)為 純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風險能力。 本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。 九、可行性研究結(jié)論及建議 （一）項目評價 通過財務評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。 ４、 不可預見的其他風險。 ２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。 （三）項目其它風險 其它風險包括：政策風險、自然風險、經(jīng)營風險和信用風險等。 上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎上做出的決策。 2. 項目市場風險的控制 首先要用科學方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當?shù)卣５挠昙竞推? 29 它惡劣的天氣情況，使工期盡 量不受正常的天氣環(huán)境影響。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風險主要體現(xiàn)在： A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴使開發(fā)成本增加，使利潤降低。 本項目盈虧平衡點 =總固定成本 /1（單位變動成本 /單位銷售價格） =*******/1（ 300/2500） =******（萬元） 由此計算可見本項目銷售回款達到 *****萬元，約是總回款 ***萬元的 ***%時，項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風險。故此本項目考慮是以銷售進度作為 目標還是以銷售利潤作為目標至關(guān)重要。 八、風險分析與回避的手段 （一）開發(fā)風險評測 對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表 8）計算可得出本方案的財務內(nèi)部收益率為 %。 六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間 為 18 個月。 （三）項目定位 本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。 26 針對 以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。 E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢： A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認可度高，進入市場容易。 ２、 從利潤率看，方案一和方案二相當（方案一為 **％，方案二為 **％）。 土地成本 =土地價格 土地面積 =** **=****（萬元） 項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù) 方案一： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥**％ 容積率 1.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) 6 躍 7 方案二： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥***％ 容積率 2.* 22 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) **層 方案 1： 項目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 51） 方案 2： 項目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 52） 項目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 51） 方案 2： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 52） 方案 1： 總建筑面積 *****m2 單價 *****元 /m2 項目銷售收入 = * = 萬 方案 2： 總建筑面積 ***m2 單價 ****元 /m2 項目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 23 方案 1： 項目利潤 =********=2404 萬 項目稅利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 ****% =****/1***100%=**% 方案 2： 項目利潤 =*********=****萬 項目利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 *100% =****/****= *** % 項目稅后利潤與利潤率分析 項目稅后利潤 若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的 *.7%計算，則 方案 1： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=7**.14 萬 項目利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 =16**.86 萬 方案 2： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=11**.6 萬 項目稅后利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 = 萬 項目稅后利潤率分析 方案 1： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 方案 2： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 五 、方案評估及選取 （一）、項目可能的開發(fā)方案比較： 項目 優(yōu)點 缺點 24 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對較少； c、開發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； 求； c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 ５、 項目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建 健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務中心等多項康體設施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng) ， 24小時保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設計用電負荷標 準層為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個電話接口 ， 每戶電視插座三個 ； 網(wǎng)絡系統(tǒng)： 每戶均設 inter寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)接口 ； 消防報警系統(tǒng)： 每層均設有消火栓系統(tǒng)，地下室設專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠程抄送系統(tǒng) 。 在小區(qū)的四周設計一個 流動水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動意境。 方案二的具體設想： １、 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套； ２、 項目的建筑設計 建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風格 ，用 石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設計，彰顯高檔生活 品質(zhì) 。 ５、 項目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設施和停放車輛 ， 小區(qū)無機動車行駛 ；籃球場、游泳池等其他健身設施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)等； ６、 物業(yè)服務 除常規(guī)服務外，可導入人性化物管家政的服務項目，在避免干擾業(yè)主生活私 19 密性和舒適度的前提下，設置 保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式