【正文】 在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目評價(jià)通過財(cái)務(wù)評價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。２、 控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開發(fā)。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。2. 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：A、其它項(xiàng)目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/1（單位變動(dòng)成本/單位銷售價(jià)格） =*******/1（300/2500） =******（萬元）由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到*****萬元，約是總回款***萬元的***%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評測對項(xiàng)目投資利潤率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對三個(gè)影響投資利潤率的因素作敏感性分析。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場容易。２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為**％，方案二為**％）。土地成本=土地價(jià)格土地面積=****=****（萬元）項(xiàng)目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥**％容積率 1.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥***％容積率 2.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) **層方案1：項(xiàng)目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表51）方案2：項(xiàng)目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表52） 項(xiàng)目總投資估算 方案1：單位綜合成本為：****元/M2　　　　　　　　　　項(xiàng)目總投資為：****（萬元）（見附表51）方案2：單位綜合成本為：****元/M2　項(xiàng)目總投資為：****（萬元）（見附表52）方案1：總建筑面積 *****m2 單價(jià)*****元/m2項(xiàng)目銷售收入= * = 萬方案2：總建筑面積***m2 單價(jià)****元/m2項(xiàng)目銷售收入=83200*2500=20800萬方案1： 項(xiàng)目利潤=********=2404萬項(xiàng)目稅利潤率=項(xiàng)目利潤/項(xiàng)目投資總額****% =****/1***100%=**%方案2：項(xiàng)目利潤=*********=****萬項(xiàng)目利潤率=項(xiàng)目利潤/項(xiàng)目投資總額*100% =****/****= *** %項(xiàng)目稅后利潤與利潤率分析項(xiàng)目稅后利潤若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的*.7%計(jì)算，則方案1：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*%=7**.14萬 項(xiàng)目利潤=項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目總投資稅收費(fèi)用=16**.86萬方案2：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*%=11**.6萬項(xiàng)目稅后利潤=項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目總投資稅收費(fèi)用=項(xiàng)目稅后利潤率分析方案1：項(xiàng)目稅后利潤率=項(xiàng)目稅后利潤/項(xiàng)目投資總額*100% 方案2：項(xiàng)目稅后利潤率=項(xiàng)目稅后利潤/項(xiàng)目投資總額*100% 五、方案評估及選取（一）、項(xiàng)目可能的開發(fā)方案比較：項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；；c、區(qū)域樓盤價(jià)位較高，競爭力弱。７、 項(xiàng)目的客戶定位　二次置業(yè)的中、高收入者。５、 項(xiàng)目的配套　　建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè) ；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ；消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。方案二的具體設(shè)想：１、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局　項(xiàng)目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；２、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)　建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計(jì)，彰顯高檔生活品