【正文】 年，增長27%，%，%。上半年施工項目個數(shù)達(dá)94661個，同比增加11915個；施工項目計劃總投資73596億元，%。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**，%。％。二是光華大道要開工建設(shè)，三是整治清水河。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。成灌路：建**最大石材城 金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為**最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。從高層電梯公寓到別墅項目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓**人有了更多的選擇。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個清晰認(rèn)識，我們對目前的幾家樓盤進(jìn)行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。自從 2000年**花園率先進(jìn)入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團(tuán)等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入。都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了“健康、快樂、文明、時尚”的新都市生活的典范。 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。以餐飲娛樂而知名的某線，其成熟的配套和濃厚的商業(yè)氣氛，使它成為投資人的樂土。包括新經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等?！鲋苣┬蓍e，花十幾塊錢就可以在某線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。（二）項目SWOT分析：本區(qū)域位于城西某線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。項目不靠近某線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。 （三）項目用地環(huán)境評價本項目位于某線的成熟板塊，同時隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。３、 項目的戶型設(shè)計　充分考慮現(xiàn)代人的居家理念，采用磚混結(jié)構(gòu)的設(shè)計，層數(shù)為6躍7層，每個樓層兩戶人家，其他３米。方案二的具體設(shè)想：１、 項目的規(guī)劃布局　項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套；２、 項目的建筑設(shè)計　建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，用石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì)。土地成本=土地價格土地面積=****=****（萬元）項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥**％容積率 1.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥***％容積率 2.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) **層方案1：項目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表51）方案2：項目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表52） 項目總投資估算 方案1：單位綜合成本為：****元/M2　　　　　　　　　　項目總投資為：****（萬元）（見附表51）方案2：單位綜合成本為：****元/M2　項目總投資為：****（萬元）（見附表52）方案1：總建筑面積 *****m2 單價*****元/m2項目銷售收入= * = 萬方案2：總建筑面積***m2 單價****元/m2項目銷售收入=83200*2500=20800萬方案1： 項目利潤=********=2404萬項目稅利潤率=項目利潤/項目投資總額****% =****/1***100%=**%方案2：項目利潤=*********=****萬項目利潤率=項目利潤/項目投資總額*100% =****/****= *** %項目稅后利潤與利潤率分析項目稅后利潤若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的*.7%計算，則方案1：稅收費用=項目銷售收入*%=7**.14萬 項目利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=16**.86萬方案2：稅收費用=項目銷售收入*%=11**.6萬項目稅后利潤=項目銷售收入項目總投資稅收費用=項目稅后利潤率分析方案1：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% 方案2：項目稅后利潤率=項目稅后利潤/項目投資總額*100% 五、方案評估及選?。ㄒ唬?、項目可能的開發(fā)方案比較：項目優(yōu)點缺點方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險。2. 項目市場風(fēng)險的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。八、風(fēng)險分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險評測對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為**％，方案二為**％）。在小區(qū)的四周設(shè)計一個流動水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動意境。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，；，活躍室內(nèi)空間。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈。作為省市“一號工程”———高新西區(qū)發(fā)展