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房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)(完整版)

2025-06-03 05:21上一頁面

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【正文】 低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時(shí)數(shù) 水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系,由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。水上運(yùn)輸便利,湘江上溯瀟水,下入洞庭,通江達(dá)海,常年可通千噸級輪船。施工條件本項(xiàng)目所在地地勢平坦,不占用城市主干道,無需大規(guī)模拆遷。在建筑設(shè)計(jì)上,以江景為導(dǎo)向,考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣,利用地形,讓建筑樓棟合理布局,充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通,而且每棟均擁有寬綽樓間距,使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊,形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居,強(qiáng)化了“水景”住宅概念。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路,結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置,形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街,沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè),增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸,合理組織交通,盡可能減少公攤面積。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主,抗?jié)B等極 S8。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級二級,設(shè)計(jì)使用年限 50 年,抗震設(shè)防類別丙類,地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級丙級,地下室防水等級二級。② 充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求組織穿堂風(fēng),明廚、明衛(wèi),提高生活品質(zhì)。③ 充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn),在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透,力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。28. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計(jì)原則① 挖掘地塊核心價(jià)值,以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū);② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì),保證項(xiàng)目滾動有序運(yùn)作;③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì),以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間;④ 人車雙路線設(shè)計(jì),即相對人車分流系統(tǒng),避免車流對社區(qū)的穿越破壞。目前,衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯,區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號文, “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知,將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目, ,享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云:宅居者“藏風(fēng)聚氣,得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長達(dá)約800 米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。但客水資源目前只利用了 3 億立方米。 衡陽資源豐富,物產(chǎn)眾多,開發(fā)前景誘人,是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)” 、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)” 。東北部除南岳衡山外,一般地面高程在海拔 300 米500 米。整個(gè)盆地南面地勢較高,1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里,而盆地北面相對偏低,衡山山脈雖較高,但各峰呈峰林狀屹立于中間,其東西兩側(cè)都有較低的向北通道,其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置22本項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段,總占地面積 20, 平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。? 公交和站臺廣告:開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月,周期半年。⑤ 營銷活動? 活動一:“ 沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典”。3)項(xiàng)目銷售價(jià)格定位:根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價(jià)格,標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于 2700元/㎡;其中 1 號住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米,2 號住宅樓銷售均價(jià) 2650 元/平方米,3 號住宅樓銷售均價(jià) 2800 元/平方米,1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方米,3 號樓一層商鋪銷售均價(jià) 9000 元/平方米,3 號樓二層商鋪銷售均價(jià) 5000 元/平方米,本項(xiàng)目預(yù)測銷售總收入為 萬元,詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上,市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn),衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段:90 年代至 2022 年為第一極端,這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整;2022 年至 2022 年為第二階段,這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段,也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳,已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記,希望能第一時(shí)間購買到湘水明珠的房屋。② 二類客戶:周邊的私營業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽火車站,周邊的中小私營業(yè)主較多,主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場,具備大批有購買實(shí)力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人,目前都住在江東,街道狹小,而且普遍家庭人口眾多,居住空間不夠,急需添置物業(yè)解決親人居住問題。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標(biāo)客戶群定位如下:① 一類客戶:企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多,上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。衡陽房地產(chǎn)市場特征分析:綜上所述,我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下:① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長,但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。主要特征:早期樓盤少,檔次低,規(guī)模少,樓盤素質(zhì)一般中檔次以下,普遍價(jià)格比較低,但沿江的樓盤價(jià)格相對比較高,隨著風(fēng)光帶的建設(shè),沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。② 華新開發(fā)區(qū)板快12華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部,是衡陽市新的行政中心,市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū),已形成一定的規(guī)模,政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn),片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。全年工業(yè)完成投資 億元,比上年增長 %。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末全市戶籍人口 萬人,其中城鎮(zhèn)人口 萬人,增長 %;鄉(xiāng)村人口 萬人,下降 %。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %,就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。按常住人口計(jì)算,全市人均生產(chǎn)總值12287 元,比 2022 年增長 %,翻了一番。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元,比上年增長 %;第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元,增長 %。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。為了加快招商引資力度,加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展,把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市,珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期,部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免,廣開就業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。因此,本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議;(2) 國家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版) 》 ;(3) 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第三版) 》 ;(4) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 ;(5) 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》 。2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范,對湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號樓 )項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。② 項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報(bào)告》中,提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力,因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長,以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。經(jīng)考察,在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,對該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。根據(jù)測算,在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具備良好的可行性。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元,比上年增長 %,其中商品住宅投資18,010 億元,增長 %。近五年,是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年,經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 億元,增加到 2022 年的 億元,年均增長速度達(dá)到 %。物價(jià)總水平溫和上漲。人口出生率 ‰,人口死亡率 ‰,人口自然增長率 ‰?!∧昴┤形屙?xiàng)社會保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬人次,參保總?cè)藬?shù) 萬人次,征繳基金 億元(含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠) ,支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億元。其中制造業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %;電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活便利程度不斷提高。 衡陽房地產(chǎn)投資分析1320222022衡 陽 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 情 況 一 覽 表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 額 (億 元 )從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出,衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長,一次是 2022 年,一次是 2022 年。② 增量地供應(yīng)大幅度增加,存量地減少,住宅用地供應(yīng)總量增加。按照國家調(diào)控政策的要求,套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加,大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制,中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。1)中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司(原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造有限公司)是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。③ 三類客戶:周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多,從小學(xué)到大學(xué)皆而有之,如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財(cái)政學(xué)校等等,從業(yè)教師近萬人,而且學(xué)校老師待遇較高,具有較強(qiáng)的購買能力。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期,計(jì)劃儲備客戶 3000 批以上。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元,完成土地開發(fā)面積 萬平方米,竣工房屋面積 萬平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額 億元。. 營銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場。? 活動二:“ 廣州炒房團(tuán)衡陽購房動 ”。? 路橋廣告:貫穿項(xiàng)目營銷始終。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望;距衡陽市火車站不到 500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,交通十分便利,是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。整個(gè)地形23由西南向東北復(fù)合傾斜,而盆地由四周向中部降低,呈現(xiàn) 1000 米,800700 米、400300 米、150 米四級夷為平面。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰,海拔 1290 米,最低點(diǎn)為衡東的彭陂港,海拔只有 米。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種,儲量豐富,在國內(nèi)外占有重要地位。交通運(yùn)輸條件25衡陽交通發(fā)達(dá),在全國 45 個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位,京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū),開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。本住宅開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽市湘江東岸南段,相傍湘江河,西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶,東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連,南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島,森林茂密,鳥語花香,香煙繚繞。 第 4 章 建筑方案. 設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093(2022 年版) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522022 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500459527 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》衡陽市 2022 年城市總體規(guī)劃本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì). 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念湘水明珠,地處被譽(yù)為衡陽八景的
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