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房地產(chǎn)項目可行性研究報告(2)-文庫吧資料

2025-05-04 05:21本頁面
  

【正文】 然。② 2022 年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢,目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響,樓價增長勢頭將相對放緩,但是總16體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭,主要是因為土地成本的增加,建筑材料的價格增長,人工工資的提高,直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升,所以 2022 年樓市房價依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策,住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難,存量地供應(yīng)仍會保持增長,但供應(yīng)總量將減少。按照國家調(diào)控政策的要求,套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加,大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制,中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱,新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少,增量資金謹(jǐn)慎入市。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高,不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面,任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。② 增量地供應(yīng)大幅度增加,存量地減少,住宅用地供應(yīng)總量增加。2)需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積(萬平方米) 增幅 14.08% 24.90% 12.12%20222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積(萬平方米) 15增幅 16.04% 39.46% 29.04% 從上頁的系列圖表中可以看出,不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài),市場需求整體向好。從走訪的樓盤看,很多都是 2022 年就開始興建的項目,只經(jīng)過 12 年的銷售,項目就基本售完,表明銷售速度大大提升。投資的熱潮源于市場需求的策動,兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 衡陽房地產(chǎn)投資分析1320222022衡 陽 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 情 況 一 覽 表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 額 (億 元 )從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出,衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長,一次是 2022 年,一次是 2022 年。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施,但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè),尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè),區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升,江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。③ 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言,立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近,但感覺比較偏僻,區(qū)域形象不佳,規(guī)劃不好,小區(qū)檔次普遍比較低,建設(shè)速度也比較慢,交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來,并且檔次不高,缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征:普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在 160190 平方米。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活便利程度不斷提高。主要特征:市區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容積率,一、兩棟樓體,多為高層,居住環(huán)境一般,小區(qū)景觀,面積以中、大戶型為主,售價多為 18003000 元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長,全年完成投資額 億元,增長%,最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。其中制造業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %;電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %。從產(chǎn)業(yè)投向看,第一產(chǎn)業(yè)投資 億元,與去年持平;第二產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長 %,工業(yè)投入明顯加大。2022 年,衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長,投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。參加工傷保險人數(shù) 萬人,參加生育保險人數(shù) 萬人?!∧昴┤形屙椛鐣kU擴面 萬人次,參保總?cè)藬?shù) 萬人次,征繳基金 億元(含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠) ,支付各項保險待遇 億元。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 611和圖 7。農(nóng)民人均純收入 4885 元,增長 %,實際增長 %。2022 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元,月平均工資 1473 元。人口出生率 ‰,人口死亡率 ‰,人口自然增長率 ‰。2022 年,衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。房屋銷售價格上漲 %,其中商品房銷售價格上漲 %。商品零售價格上漲 個百分點。物價總水平溫和上漲。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022年下降 個百分點。近五年,是衡陽經(jīng)濟發(fā)展較快的五年,經(jīng)濟總量從 2022 年的 億元,增加到 2022 年的 億元,年均增長速度達(dá)到 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 %;第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 %。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機,消除房地產(chǎn)泡沫,保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)10展產(chǎn)生了巨大的作用。商品房銷售面積 76,193 萬平方米,增長 %,其中商品住宅 69,104 萬平方米,增長%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元,比上年增長 %,其中商品住宅投資18,010 億元,增長 %。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元,比上年增長%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元,增長 %;第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元,增長 %。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源;與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作,強強聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的市場營銷方案,擴大媒體宣傳,注重營銷推廣,保證銷售資金回款。根據(jù)測算,在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下,本項目具備良好的可行性。. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號 項目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中:住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中:12 層商鋪建筑面積 ㎡ 其中:地下停車場建筑面積 ㎡ 108423 建筑密度 %  4 容積率 85 綠地率  % 6 項目總投資 萬元 11,7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3,8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán),各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯,對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策,并下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號文, “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則》的通知,該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。經(jīng)考察,在中國 2022 年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,對該項目進行投資建設(shè),并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。7主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)建設(shè)項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分,該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(沿江風(fēng)光帶)和商住房開發(fā)兩部門進行,項目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望;距衡陽市火車站不到 500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,道路交通便利。因此,住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用,而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一,將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力,因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長,以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略,其對加快城鎮(zhèn)化進程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。因此,改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃,未來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。② 項目對城市建設(shè)將起到促進作用2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中,提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大,國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測,我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變,到 2022 年,我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房,住房消費占整個消費的比重將達(dá)到 15%,城市化水平將提高到 36%左右。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約—2 個百分點。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范,對湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號樓 )項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億,其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝,按每畝 70 萬元估價(已完成征地拆遷)近 億,另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬元。2022 年 3 月,由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊考察組一行 5 人親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。建設(shè)單位簡介:衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2022 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè),并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè),公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等,現(xiàn)有職員 26 人,其中高級職稱 1 人,中級職稱 74人,公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員,年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。期間,在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā),其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。1目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................3. 項目背景與概況 ......................................................................................................................3. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ..................................................................................................................7. 問題與建議 ..............................................................................................................................8第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ......................................................................................................9. 投資環(huán)境分析 ..........................................................................................................................9. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................................................11. 銷售預(yù)測 ................................................
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