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房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2)-文庫(kù)吧資料

2025-05-04 05:21本頁(yè)面
  

【正文】 然。② 2022 年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì),目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響,樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩,但是總16體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭,主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?,建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng),人工工資的提高,直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升,所以 2022 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策,住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難,存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng),但供應(yīng)總量將減少。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求,套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加,中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加,大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制,中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱,新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少,增量資金謹(jǐn)慎入市。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高,不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面,任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。② 增量地供應(yīng)大幅度增加,存量地減少,住宅用地供應(yīng)總量增加。2)需求分析20222022商 品 房 銷 售 面 積 一 覽 表 0501001502022 2022 2022商 品 房 銷 售 面 積 (萬(wàn) 平 方 米 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積(萬(wàn)平方米) 增幅 14.08% 24.90% 12.12%20222022商 品 房 銷 售 總 額 一 覽 表 051015202022 2022 2022商 品 房 銷 售 總 金 額 (億 元 )年 份 2022 2022 2022商品房施工面積(萬(wàn)平方米) 15增幅 16.04% 39.46% 29.04% 從上頁(yè)的系列圖表中可以看出,不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài),市場(chǎng)需求整體向好。從走訪的樓盤看,很多都是 2022 年就開始興建的項(xiàng)目,只經(jīng)過 12 年的銷售,項(xiàng)目就基本售完,表明銷售速度大大提升。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng),兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析1320222022衡 陽(yáng) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 情 況 一 覽 表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 額 (億 元 )從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出,衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng),一次是 2022 年,一次是 2022 年。④ 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施,但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè),尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè),區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升,江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言,立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近,但感覺比較偏僻,區(qū)域形象不佳,規(guī)劃不好,小區(qū)檔次普遍比較低,建設(shè)速度也比較慢,交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái),并且檔次不高,缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征:普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在 160190 平方米。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活便利程度不斷提高。主要特征:市區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容積率,一、兩棟樓體,多為高層,居住環(huán)境一般,小區(qū)景觀,面積以中、大戶型為主,售價(jià)多為 18003000 元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng),全年完成投資額 億元,增長(zhǎng)%,最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。其中制造業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %;電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %。從產(chǎn)業(yè)投向看,第一產(chǎn)業(yè)投資 億元,與去年持平;第二產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長(zhǎng) %;第三產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長(zhǎng) %,工業(yè)投入明顯加大。2022 年,衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng),投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人,參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人?!∧昴┤形屙?xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬(wàn)人次,參???cè)藬?shù) 萬(wàn)人次,征繳基金 億元(含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠) ,支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億元。20222022 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 611和圖 7。農(nóng)民人均純收入 4885 元,增長(zhǎng) %,實(shí)際增長(zhǎng) %。2022 年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資 17673 元,月平均工資 1473 元。人口出生率 ‰,人口死亡率 ‰,人口自然增長(zhǎng)率 ‰。2022 年,衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。房屋銷售價(jià)格上漲 %,其中商品房銷售價(jià)格上漲 %。商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)總水平溫和上漲。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬(wàn)人。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022年下降 個(gè)百分點(diǎn)。近五年,是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年,經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 億元,增加到 2022 年的 億元,年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長(zhǎng) %;第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長(zhǎng) %;第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長(zhǎng) %。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī),消除房地產(chǎn)泡沫,保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)10展產(chǎn)生了巨大的作用。商品房銷售面積 76,193 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) %,其中商品住宅 69,104 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元,比上年增長(zhǎng) %,其中商品住宅投資18,010 億元,增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元,比上年增長(zhǎng)%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元,增長(zhǎng) %;第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元,增長(zhǎng) %;第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元,增長(zhǎng) %。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源;與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案,擴(kuò)大媒體宣傳,注重營(yíng)銷推廣,保證銷售資金回款。根據(jù)測(cè)算,在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具備良好的可行性。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 20,2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中:住宅建筑面積 ㎡ 47, 其中:12 層商鋪建筑面積 ㎡ 其中:地下停車場(chǎng)建筑面積 ㎡ 108423 建筑密度 %  4 容積率 85 綠地率  % 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 11,7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3,8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán),各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)??紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng),帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯,對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策,并下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號(hào)文, “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知,該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。經(jīng)考察,在中國(guó) 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng),珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng),市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。7主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分,該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(沿江風(fēng)光帶)和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行,項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望;距衡陽(yáng)市火車站不到 500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里,自然環(huán)境優(yōu)越,道路交通便利。因此,住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用,而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一,將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力,因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng),以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略,其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。因此,改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問題之一。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃,未來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2022 年 12 月 24 日,在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中,提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大,國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè),我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變,到 2022 年,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米,平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房,住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%,城市化水平將提高到 36%左右。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究,房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約—2 個(gè)百分點(diǎn)。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范,對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億,其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝,按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)(已完成征地拆遷)近 億,另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬(wàn)元。2022 年 3 月,由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤。建設(shè)單位簡(jiǎn)介:衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè),并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等,現(xiàn)有職員 26 人,其中高級(jí)職稱 1 人,中級(jí)職稱 74人,公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員,年開發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。期間,在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā),其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。1目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................3. 項(xiàng)目背景與概況 ......................................................................................................................3. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..................................................................................................................7. 問題與建議 ..............................................................................................................................8第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 ......................................................................................................9. 投資環(huán)境分析 ..........................................................................................................................9. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ............................................................................................................11. 銷售預(yù)測(cè) ................................................
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