【正文】 “平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸， “遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人” ，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項目結(jié)構(gòu)和布局本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積 20, 平方米，總建筑面積為65, 平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。④ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。31結(jié)構(gòu)選型：6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。① 獨具特色的水系布局。項目建筑設(shè)計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計事務(wù)所”承接，該設(shè)計公司接觸項目初期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16—18℃，日照時數(shù) 1300—1800 小時，無霜期長達 260—310 天，自然資源極為豐富。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占 4%。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2022）第 A102843 號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。? 衡陽報紙：開盤前一月投放 3－4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。? 活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。本項目將確定以下推廣策略：推廣渠道① 報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－2 周進行 3－4 次推廣既可。經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。① 銷售量一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.億；② 銷售進度本項目預(yù)計 2022 年 10 月初開盤：? 開盤后一個月內(nèi)，即至 2022 年 11 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186 套住 宅，銷售金額約 9000 萬；? 開盤后三個月內(nèi)，即至 2022 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后六個月內(nèi)，即至 2022 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后九個月內(nèi)，即至 2022 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335 套住宅，銷售金額約 億；? 開盤后十二個月，即至 2022 年 10 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 372 套，銷售金額約 2 億。⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到 120150 平方米,120130 平方米的三房旺銷,四房面積一般在 160190 平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人。2022 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。商品零售價格上漲 個百分點。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2022年下降 個百分點。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長%。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款?？紤]到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號文， “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加衡陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2022 年規(guī)劃，未來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約—2 個百分點。建設(shè)單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2022 年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級職稱 1 人，中級職稱 74人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。現(xiàn)年 43 歲，自 2022年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986 年分配到廣州廣鐵集團任職；1989 年調(diào)任廣州市團委工作；1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2022 年達到人均建筑面積 35 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。預(yù)期目標湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目擬在占地面積 20, 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米的3 棟(13 號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米，12 層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842 平方米） 。 “已改制企業(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠） 、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2022 年，衡陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。城市居民人均生活消費 7608 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %；農(nóng)村居民消費3554 元，增長 %，實際增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。峰境、亞華名都、世紀名城等。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。衡陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析 01002003004005002022 2022 2022 2022商 品 房 施 工 面 積 (萬 平 方 米 ) 其 中 新 開 工 面 積 (萬 平 方 米 )14年 份 2022 2022 2022 2022商品房施工面積（萬平方米） 其中新開工面積（萬平方米） 新開工面積增幅 % % % %2022 年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了 100 萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達 %,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2022 年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。. 銷售預(yù)測項目需求分析本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預(yù)計可購房 8001000 套。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。郴州城區(qū)新建商品均價在 1905 元/平方米以上。2022 年6 月份時，衡陽商品房均價為 元/平方米,但到年底已經(jīng)突破 2022 元/平方米,上漲勢頭迅猛。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。開盤當月，公司會配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。? 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－2 場，開盤后視銷售情況舉行。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265 米。境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550—700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。衡陽作為全國 45 個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。② 更多的廣場和綠化開放的空間。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。. 給排水設(shè)計給排水 ① 設(shè)計規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500152022]（03 年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 [GB501402022]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB500842022]（05 年版）4) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB500162022]5) 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 [GB500132022]6) 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500142022]7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工