【正文】 員總數(shù)。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說(shuō)明其來(lái)源，編制勞動(dòng)定員匯總表。 勞動(dòng)定員。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理；大型 項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營(yíng)管理和基層現(xiàn)場(chǎng)管理等三個(gè)層次。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 14 時(shí)間項(xiàng)目 2021年 2021年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 正式銷售 竣工 營(yíng)銷方案 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余 100個(gè)出租。簡(jiǎn)單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。 ⑸ 停車場(chǎng)的使用管理： 綜合樓門前 15個(gè)和樓后（裙樓下） 30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng) 95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30個(gè)供寫字樓用戶使用。共計(jì) 168個(gè)停車位。5%=萬(wàn)元 /個(gè) 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 6萬(wàn)元 /個(gè)。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。44 出售 效益 738萬(wàn)元 6萬(wàn)元 /個(gè) 利潤(rùn) 45萬(wàn)元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場(chǎng)為地下 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個(gè) 40㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378萬(wàn)元 1800元 /㎡（土 方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬(wàn)元 6萬(wàn)元 /個(gè) 利潤(rùn) 232萬(wàn)元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ④ 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽(yáng)，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場(chǎng) ⑴ 需求：住宅戶均 個(gè)停車位，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫字間戶均 個(gè)停車位，需 99 個(gè)；酒店戶均， 50%的住房率，需 57個(gè)；共計(jì)需 192個(gè)停車位。 18層差別不大。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2個(gè)消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12 層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 規(guī)劃 方案提出 與 方案比選 方案 1 序號(hào) 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場(chǎng) 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合 樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2（略） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 綜合樓 ① 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 ⑦ 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ⑥ 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ⑤ 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ④ 周邊 自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。 11 ③ 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 ⑤ 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ① 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行 評(píng)價(jià)。 從地理位置、 周邊 土地供應(yīng) （ 價(jià)格 與 成交的情況） 、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 備注： 1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。 ④ 未來(lái) 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ⑥ 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位 區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） ② 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 備注： 需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) ① 需求預(yù)測(cè) 需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出 未來(lái) 市場(chǎng)對(duì)該類物業(yè)的需求。 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 量值描 述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 全國(guó) 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 與 需求 7 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因 為：首先 ， 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 ， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “ 時(shí)滯 ’ 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 ， 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 可行性研究開始前已經(jīng)形成 的工作成果及文件。 項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn) ① 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ② 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 ③ 綜合容積率 、住宅容積率 ④ 建筑密度 ⑤ 控高 ⑥ 綠化率 ⑦ 其他 項(xiàng)目發(fā)展概況 ① 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 ② 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 ③ 項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程 6 ④ 研究工作 進(jìn)展 情況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 9)其他 ⑤ 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 ? 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ? 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ? 文化、體育、娛樂設(shè)施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 5 ? 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 ③ 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1） 周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ? 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 ② 宗地現(xiàn)狀 1）四周 范圍； 2） 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3） 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4） 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5） 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史 文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 ① 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃 的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ② 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； ③ 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 4 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位 概況 項(xiàng)目地塊位置 及 周邊現(xiàn)狀 ①地塊 位置 地塊 所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 城市發(fā)展規(guī)劃與 地塊 的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響 ； 所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 ， 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 。說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、 在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問(wèn)題的決策和決策過(guò)程等情況。 第一部分 ： 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。 我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。 形成意見和結(jié)論。 1 XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄 調(diào)查人員聲明 ................................................................................................................... 3 第一部分：項(xiàng)目總論 ........................................................................................................ 3 ............................................................................................................. 3 ............................................................................................................. 4 .................................................................................................. 4 概況 ................